대전지방법원 2025타경3762. 세종특별자치시 종촌동 가재마을7단지(중흥S클래스센터파크1차) 713동 603호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.9911㎡, 철근콘크리트구조 30층 건물 중 6층에 위치한 아파트입니다. 감정가는 640,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 신청채권자는 하나은행이며 청구금액은 230,134,569원입니다.

등기부를 살펴보면 소유자 박원호 명의의 아파트에 하나은행과 에스비아이저축은행의 근저당권이 차례로 설정돼 있습니다. 특히 2019년부터 2022년까지 에스비아이저축은행 근저당권이 추가됐지만, 모두 2017년 하나은행 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 권리 구조라는 점은 긍정적입니다.

문제는 가격입니다. 이 단지에서 최근 거래된 동일 면적 아파트 12건의 평균은 604,625,000원입니다. 그런데 이 물건의 최저매각가는 640,000,000원입니다. 권리상 부담이 작다는 이유만으로 이 가격이 합리적이라고 판단하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 근저당은 매각으로 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2017.05.18 접수된 을구 3번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 277,200,000원이며, 이후 2024.03.21 변경등기에 기재된 채권최고액은 245,300,000원입니다.

2015년 신한은행 근저당권(채권최고액 230,400,000원)은 2017.05.18 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 선순위 인수권리로 취급할 대상이 아닙니다.

2019.03.27부터 2022.01.18까지 설정된 에스비아이저축은행 근저당권 4건은 모두 하나은행 근저당보다 후순위입니다. 하나은행 근저당과 이들 후순위 근저당, 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 시세 비교 — 최저가 640,000,000원은 최근 평균 이상

가재마을7단지의 동일 면적(전용 약 84.99㎡) 아파트 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 비교 기간은 2026년 3월부터 10월까지이며, 최근 12개월 평균 거래금액은 604,625,000원입니다.

최근 실거래의 가격 범위는 500,000,000원~728,500,000원으로 넓습니다. 하지만 최고 거래가 728,500,000원은 28층 거래이고, 최신 거래인 2026년 10월 17층 거래는 585,000,000원입니다. 2026년 8~9월 거래에도 580,000,000원대 사례가 반복됩니다.

이 물건은 6층입니다. 비교표의 거래는 모두 11층 이상에서 이루어졌으므로 층별 선호도와 조망, 내부 상태 차이를 반영해 별도로 평가해야 합니다. 상층 고가 거래를 기준으로 6층 물건의 가치를 높게 판단하는 것은 위험합니다.

현재 최저매각가 640,000,000원은 최근 12개월 평균 604,625,000원보다 35,375,000원 높고, 최신 실거래가 585,000,000원보다도 55,000,000원 높습니다. 최저가가 최근 평균의 105.9%인 만큼 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 640,000,000원 가정)

매각가가 최저매각가와 같은 640,000,000원이라고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 8,800,000원으로 추정됐으며, 채권 배당액은 631,200,000원, 채권 미배당액은 98,400,000원입니다.

위 배당표는 등기상 최초 설정액을 사용한 추정치입니다. 하나은행 근저당권의 2024.03.21 변경 채권최고액 245,300,000원은 이 배당표에 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권원금·이자·집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수 분석은 별개

현재는 감정가의 100%인 640,000,000원에서 매각이 진행됩니다. 유찰이 발생한다는 가정 아래 최저가가 하락하는 경우를 비교하면 다음과 같습니다.

1회 유찰 가정 가격은 512,000,000원, 2회 유찰 가정 가격은 409,600,000원입니다. 신건 가격과 달리 두 시나리오 모두 최근 실거래 평균을 밑돌지만, 이는 어디까지나 향후 유찰을 가정한 가격이지 확정된 매각가격은 아닙니다.

표에서 미배당액은 유찰 횟수가 늘수록 증가하지만, 후순위 근저당권의 미배당액 증가 자체가 매수인의 인수액 증가를 의미하지는 않습니다. 다만 임대관계 미상이라는 점은 유찰 여부와 무관하게 별도로 확인해야 하는 위험입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 종촌동 소재 종촌동행정복지센터 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 정비된 주거지역이며, 감정평가상 입지여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 간선도로 접근성과 인근 버스승강장과의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 가재마을7단지(중흥S클래스센터파크1차)는 866세대이며, 사용승인일은 2014.10.29입니다. 단지 내 동일 면적 실거래 사례를 확인할 수 있다는 점은 가격 비교에 유리합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 30층 건물 내 6층이며, 위생·급배수·전기·승강기·소방 관련 설비 및 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다. 다만 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 실제 마감재와 설비 상태를 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 북측·남측·동측으로 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 해당합니다. 공시지가는 1,699,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 거래가는 500,000,000원부터 728,500,000원까지 차이가 큽니다. 거래 자체가 존재한다는 점은 긍정적이나, 매수 시점의 가격과 층·향·상태에 따라 재매각 경쟁력이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 재검토. 신건 최저가 640,000,000원은 최근 평균 604,625,000원의 105.9%입니다. 최신 거래가 585,000,000원도 함께 비교해 응찰가격을 검토해야 합니다.
• 층별 시세 확인. 본건은 6층이지만 최근 비교 거래는 모두 11층 이상입니다. 저층·중층 선호도, 향, 조망, 일조와 내부 수리 상태를 고려해 비교해야 합니다.
• 임차인·점유관계 확인. 임차인 신고는 확인되지 않으나 임대관계 미상이며 내부 조사가 이루어지지 않았습니다. 전입세대, 확정일자, 현황조사서, 매각물건명세서 및 실제 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
• 하나은행 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 277,200,000원이 2024.03.21 변경등기에서 245,300,000원으로 기재됐습니다. 예상배당표의 최초 설정액 사용과 실제 채권액의 차이를 확인해야 합니다.
• 후순위 근저당 확인. 에스비아이저축은행의 을구 4~7번 근저당권이 모두 말소기준권리 이후에 설정됐는지 최신 등기사항전부증명서를 기준으로 재확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 512,000,000원, 2회 유찰 시 409,600,000원으로 계산됩니다. 실제 유찰 여부와 변경된 기일을 확인하고, 가격 하락에 따른 기대수익과 점유위험을 함께 평가해야 합니다.
• 내부 상태. 평가 당시 점유자 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 누수·설비·마감재 상태와 필요한 수리비를 확인하지 않은 상태에서 정상적인 내부 상태를 전제하면 위험합니다.
• 관리비·인도. 미납 관리비 가운데 매수인에게 부담이 될 수 있는 공용부분과 실제 점유자의 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래가를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 하지만 가격은 보류”

세종 가재마을7단지 713동 603호는 등기상 권리 구조만 보면 비교적 단순한 경매물건입니다. 하나은행 근저당이 말소기준이 되고, 그 뒤에 설정된 에스비아이저축은행의 근저당권들도 매각으로 소멸합니다. 후순위 채권자에게 미배당이 발생해도 그 금액이 매수인의 채무로 이전되는 구조는 아닙니다.

그러나 등기상 인수 0원과 실질적으로 위험이 없는 물건은 같은 의미가 아닙니다. 임대관계가 미상이고 평가 당시 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자와 임차권 존재 여부를 확인해야 합니다.

가격 또한 현재로서는 매력적이지 않습니다. 신건 최저가 640,000,000원은 최근 실거래 평균 604,625,000원보다 높고, 최신 실거래 585,000,000원과 비교해도 상당한 차이가 있습니다. 고층에서 이루어진 일부 고가 거래를 근거로 6층 물건의 가치를 높게 판단하기도 어렵습니다.

결론은 권리 구조는 긍정적, 점유관계는 확인 필요, 신건 가격은 보류입니다. 유찰에 따른 가격 조정이 이루어지거나 별도의 객관적인 가치 근거가 확인되기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.