부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액 0원 구조입니다. 현재 최저가는 3,822만원으로 최근 12개월 실거래 평균 7,042만원의 약 54.3% 수준입니다. 다만 준공 1991년·소규모 단지 특성상 환금성과 추가 하락 가능성은 함께 검토해야 합니다.

감정가 / 최저가

78,000,000원

최저 38,220,000원

최근12개월 시세

70,428,571원

최근 7건 평균

최저가 ÷ 시세

54.3%

가격 메리트 구간

매수인 인수

0원

임차인 없음

창원지방법원 통영지원 2025타경542. 통영시 미수동 유성타워맨션 1동 1층 108호 아파트입니다. 전용면적 59.895㎡로 동일 평형 거래 비교가 가능한 물건입니다. 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 권리는 단순합니다. 2015년 미륵도새마을금고 근저당이 말소기준권리이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 둘째, 가격은 이미 2회 유찰을 거쳐 감정가 대비 49% 수준까지 내려왔습니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 통영지원 2025타경542 (임의경매)
소재지	경상남도 통영시 미수동 645 유성타워맨션 1동 1층 108호
물건종류 / 면적	아파트 · 전용 59.895㎡
소유자	류재선
감정가 / 최저가	78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰)
신청채권 / 청구액	통제영새마을금고(변경전: 미륵도새마을금고) / 57,993,797원
매각기일	2026.08.31

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

임차인은 조사되지 않았고, 대항력 임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2015.10.19 설정된 미륵도새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024년 박성준 가압류, 2025년 키움예스저축은행·애큐온저축은행 가압류, 2025타경542 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 시세 대비 저렴한 구간

유성타워맨션 동일 평형 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 70,428,571원, 최신 거래는 2026.05월 64,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.05	59.9㎡	14	64,000,000원
2026.05	59.9㎡	13	70,000,000원
2026.02	59.9㎡	7	67,000,000원
2026.01	59.9㎡	14	75,000,000원
2025.12	59.9㎡	15	84,000,000원
평균	—	7건	70,428,571원

현재 최저매각가 38,220,000원은 최근12개월 평균 대비 54.3%입니다. 다만 최근 거래 평균과 최신 거래 모두를 기준으로 비교해야 하며, 노후 아파트와 180세대 규모 단지라는 특성상 낙찰 후 매도 가능성까지 고려해야 합니다.

⚠️ 환금성 체크 유성타워맨션은 총 180세대, 1991년 준공 단지입니다. 가격은 매력적이지만 거래층이 제한될 수 있어 낙찰 후 보유기간과 출구 전략을 함께 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,087,960원
을구 12번 근저당권 · 미륵도새마을금고	68,250,000원	37,132,040원
을구 14번 근저당권 · 미륵도새마을금고	6,500,000원	0원
가압류 등 후순위 권리	-	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 시세

최저가는 최근12개월 평균 대비 약 54% 수준입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 모두 매각으로 정리되며 임차인 인수 위험도 없습니다.

✅ 가격 관점 2회 유찰 후 최저가는 최근12개월 실거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 발생한 구간입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 통영시 미수동 소재 미수교회 서측 인근으로 공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 단지 내 차량 접근이 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다.
규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 중 1층 108호입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 말소기준권리인 미륵도새마을금고 근저당 이후 권리는 소멸 대상입니다.
가격 판단. 최저가는 시세 대비 낮지만 노후 단지 특성상 환금성을 함께 확인해야 합니다.
현황 확인. 내부조사는 불가능했으므로 실제 상태 확인이 필요합니다.
관리비 확인. 입찰 전 관리비 체납 여부를 확인하세요.

맺으며 — 권리는 안전, 가격은 기회 구간

이 물건은 권리분석 측면에서는 단순한 편입니다. 임차인 인수 위험 없이 현재 최저가는 최근12개월 실거래 평균의 절반 수준까지 내려왔습니다. 다만 1991년 준공·180세대 규모라는 환금성 요소는 감안해야 합니다. 권리는 안전하고 가격은 유리해진 구간이지만, 최종 입찰가는 현장 상태와 매도 가능성을 반영해 결정해야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-15	유찰	7,800만원
2	2026-07-20	유찰	5,460만원
3	2026-08-31	대기	3,822만원

부동산임의경매

2회 유찰 후 가격 메리트가 생긴 통영 유성타워맨션 108호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 시세 비교 — 현재 최저가는 시세 대비 저렴한 구간

③ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 안전, 가격은 기회 구간

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (6장)

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