대전지방법원 2026타경328. 대전광역시 중구 옥계동에 있는 솔빛아파트 3층 305호입니다. 전용면적은 84.7334㎡, 철근콘크리트조 13층 건물의 3층에 위치합니다. 현재 소유자는 김영자 씨로, 2022년 5월 17일 매매계약을 체결하고 같은 해 6월 3일 247,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 동대전농업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐고, 이후 한국자산관리공사의 가압류와 임의경매개시결정으로 이어졌습니다.

이 사건은 권리와 가격을 따로 확인해야 하는 경매입니다. 2022년 동대전농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 보면 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 앞선 가등기 관련 기록은 별도로 검토해야 합니다. 게다가 신건 최저가가 최근 실거래보다 높은 상황이라, 권리가 정리되더라도 현재 가격만으로는 투자 매력이 충분하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기를 주의

현 소유자 김영자는 2022.06.03 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 동대전농업협동조합 근저당권 156,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2023.01.31 한국자산관리공사의 가압류 76,229,519원 및 2026.06.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

한편 2022.07.22 최부현 명의의 근저당권 130,000,000원은 2024.04.17 사해행위취소를 원인으로 이미 말소됐습니다. 과거 상록수제일차유동화전문 유한회사의 강제경매개시결정 역시 2024.09.27 취하에 따라 말소된 상태입니다.

임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 현재 점유자를 소유자로 단정할 수는 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 통해 실제 점유자, 전입관계 및 임대차 여부를 확인해야 합니다. 신고되지 않은 점유자의 대항력은 가능·미상으로 남겨두는 것이 타당합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래는 하락 중

솔빛아파트 동일 평형 전용 약 84.73㎡의 실거래 내역입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 12건 평균은 222,333,333원이지만, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 185,000,000원입니다. 특히 가장 최근인 2026년 2월 거래가는 175,000,000원입니다.

과거 거래에서는 220,000,000원대 거래가 많았지만, 최근에는 195,000,000원, 175,000,000원으로 거래가격이 낮아졌습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세 지표도 -19.5%입니다. 최근 12개월 표본은 2건으로 많지 않지만, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만을 근거로 현재 가격이 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

매각대금 201,000,000원에서 추정 집행비용 3,614,000원을 공제한 후, 동대전농업협동조합에 156,000,000원, 한국자산관리공사에 41,386,000원이 배당되는 계산입니다. 총 채권액 232,229,519원 중 채권자 예상배당 합계는 197,386,000원이며, 미배당액은 34,843,519원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔액은 없습니다.

위 배당은 채권최고액과 신고 채권액을 기준으로 한 추정입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 미배당 채권액이 곧바로 매수인의 인수금액이 되는 것은 아니며, 선순위 가등기 등 별도 권리의 인수 여부는 이 배당표만으로 확정할 수 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 필수

1회 유찰 시 예상 최저가는 160,800,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 185,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 128,640,000원까지 내려가는 시나리오입니다. 다만 실제 매각가격과 일정은 법원 공고에 따라 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 옥계동 소재 옥계교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 벽식구조의 13층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 일부 타일 등으로 마감됐습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)에 해당하며, 보문산 및 하천 관련 중점경관관리구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,012,000원/㎡입니다.
• 토지·도로. 아파트 부지로 이용되고 있으며 단지 외곽이 공도에 접합니다. 토지이용계획상 대로1류 및 소로3류와 접하는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 49세대 규모의 아파트로 대단지에 비해 매수 수요층이 제한될 가능성이 있습니다. 실제 최근 거래도 과거 고가 거래보다 낮은 수준으로, 가격 하락과 매도 시 환금성을 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 가등기 원본 확인. 갑구 13번 가등기의 목적·원인·본등기 이행 여부와 이후 소유권이전의 관계를 등기사항전부증명서 및 관련 서류로 검토해야 합니다. 현재 효력과 매수인 인수 여부가 명확해질 때까지 권리 안전형으로 단정하지 마세요.
• 매각물건명세서 확인. 매수인에게 대항할 수 있는 권리와 매각으로 소멸하지 않는 권리의 기재를 반드시 대조해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 임차인 신고는 없으나 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 점유자의 신분과 점유 원인을 확인해야 합니다.
• 최근 시세 중심으로 입찰가 검토. 전체 평균 222,333,333원보다 최근 12개월 평균 185,000,000원, 최신 거래 175,000,000원, 최근 하락 추세 -19.5%를 우선해 판단해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 신건 최저가 201,000,000원은 최근 거래가격보다 높습니다. 1회 유찰 시 160,800,000원, 2회 유찰 시 128,640,000원의 가격 시나리오를 비교하되, 권리 불확실성이 해결된 경우에 한해 접근해야 합니다.
• 미납 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 관리주체의 청구내역을 확인해야 합니다.
• 실제 배당 및 채권 확인. 채권최고액은 실제 피담보채권 잔액과 다를 수 있습니다. 당해세, 집행비용, 우선변제채권 등에 따른 배당 변동 가능성을 점검하세요.
• 매각기일 및 보증금 확인. 2026.11.05 매각기일에 대한 진행 여부와 입찰보증금, 매각조건을 법원 매각공고에서 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격도 보류, 권리도 확인”

대전 솔빛아파트 305호는 표면적인 배당구조만 보면 매수인 금전 인수액 0원으로 계산되는 물건입니다. 그러나 갑구 13번에는 말소기준권리보다 앞선 가등기 관련 기록이 있어 현재 효력과 매수인에게 미치는 영향을 먼저 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유관계까지 안전하다고 단정하기도 어렵습니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 신건 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 평균 185,000,000원보다 높고, 최신 거래 175,000,000원과 비교해도 부담이 큽니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균은 현재 가격 메리트의 근거로 삼기 어렵습니다. 최근 거래 추세 또한 -19.5%로 하락 방향입니다.

결론은 신건 입찰 보류입니다. 선순위 가등기의 성격과 점유관계를 명확히 확인하고, 실제 거래시세에 비해 충분한 가격 여유가 생기는지 판단해야 합니다. 권리 불확실성이 해소되지 않는다면 유찰로 최저가가 내려가더라도 섣불리 접근하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 싼 낙찰가가 아니라, 확실한 권리와 검증된 취득가격입니다.