대전지방법원 2026타경341. 세종특별자치시 한솔동 첫마을아파트 상가동 1층 140-1호에 관한 임의경매입니다. 건물 이름에는 '아파트'가 들어가지만, 실제 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 이 물건은 아파트 주거용 호실이 아니라 상가로 접근해야 하는 경매물건입니다.

등기부에는 공유자 이미자·임대환이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 하나은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당권을 기준으로 경매가 진행되므로 등기된 담보권의 매각 후 처리 자체는 비교적 명확합니다. 다만 현황조사·매각물건명세서상 김병호의 임차관계가 확인되고, 배당요구까지 접수되어 있어 실제 점유·임대차 내용 확인이 권리분석의 핵심입니다.

가격 판단에도 주의가 필요합니다. 주변 실거래 통계의 최근 12개월 평균은 324,083,333원, 최저가는 그 금액의 43.8%로 나타납니다. 그러나 이 통계는 상가가 아닌 아파트 거래를 집계한 것으로, 대상 면적과 용도도 일치하지 않습니다. 이 43.8%를 근거로 본건이 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인 필요

등기상 과거 농업협동조합중앙회의 채권최고액 156,000,000원 근저당권은 2012.11.05 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 기준이 되는 것은 2013.04.15 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 2015.11.02 회사합병에 따른 근저당권 이전등기가 이루어졌으며, 2026.06.01 하나은행이 임의경매를 개시했습니다.

임차인 분석 — 김병호 1명, 보증금 미확인

실제 임차인으로 기재된 사람은 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계신고에 따른 중복 임차인 집계는 없습니다. 대항력은 최종 법률 판단이 아닌 확인 필요 상태로 표시했습니다.

김병호의 전입일 2014.09.11은 말소기준권리 설정일 2013.04.15보다 늦습니다. 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵다는 방향의 조사 결과가 있습니다. 그러나 본건은 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설이므로, 상가 임대차의 실제 대항요건인 건물 인도와 사업자등록 등도 별도로 확인해야 합니다.

특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구가 2026.08.31 접수되었다는 사실만으로 배당 우선순위나 보증금 전액 회수를 보장할 수 없습니다. 상가건물임대차보호법 적용 여부, 계약 내용, 사업자등록 시점, 실제 점유 개시일을 대조해야 최종적인 대항력과 우선변제권을 판단할 수 있습니다.

② 시세 비교 — 아파트 거래와 상가 가격을 혼동하면 안 된다

시세 참고자료에 기재된 단지는 첫마을2단지(퍼스트프라임)이며, 446세대, 사용승인 관련 준공일은 2011.11.07로 집계되어 있습니다. 2026년 8~10월 아파트 거래 12건의 평균은 324,083,333원입니다.

그러나 해당 거래의 전용면적은 49.49~84.91㎡이고, 비교 대상인 본건은 상가동 근린생활시설입니다. 시세자료상 대상 면적 31.92㎡와도 일치하는 거래가 없습니다. 따라서 이 거래가격은 해당 지역 아파트 시장의 참고자료일 뿐, 본건 상가의 직접적인 매매 비교사례가 아닙니다.

최신 거래로 기재된 금액은 2026.10 기준 340,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 324,083,333원입니다. 이 두 수치도 모두 상가 가격을 직접 설명하지 못합니다. 상가는 주거용 아파트와 달리 임대수익, 공실, 점포 위치, 출입 동선, 업종 수요, 관리비 및 매수 수요에 따라 거래가격이 크게 달라질 수 있으므로 별도의 상가 실거래·임대료 조사가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰되고 예상 집행비용이 적용된다는 가정에서는, 하나은행 근저당권의 채권최고액 120,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 19,212,000원이 남는 것으로 계산됩니다. 이 계산은 채권최고액을 배당 기준으로 사용한 추정치입니다. 실제 하나은행 배당액은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

당해세, 임차인의 최우선변제 및 미확인 보증금 관련 배당은 반영되지 않은 예상치입니다. 따라서 소유자 잔여액 19,212,000원과 매수인 인수액 0원은 최종 배당 결과를 보증하지 않습니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

1회 유찰 가정에서 하나은행의 미배당액은 8,790,400원, 2회 유찰 가정에서는 31,155,840원입니다. 그러나 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 이 점에서 담보채권 미배당과 임차보증금 인수 위험은 명확히 구분해야 합니다.

세 회차 모두 예상표상의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 김병호의 임대차 대항요건과 보증금이 확정되지 않은 상태이므로, 실질취득액이 각 회차의 낙찰가와 같다고 보장할 수 없습니다. 추가 인수금이 확인되면 실질취득액은 낙찰가 + 실제 인수금으로 다시 계산해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 한솔동 참샘초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 금융기관, 학교 및 관공서 등으로 형성되어 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조의 상가동 1층 점포로, 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샷시 구조입니다. 위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 토지 현황. 준주거지역 및 행정중심복합도시 지구단위계획구역에 해당합니다. 관련 토지는 중로 및 소로에 접하며, 토지 현황상 중로각지, 평지로 기재되어 있습니다. 공시지가는 2,595,000원/㎡입니다.
• 규제. 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 관련 지정사항이 있습니다. 업종별 인허가, 용도변경 및 영업 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 건축 관련. 감정평가상 위반건축물 사항은 없으며, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트단지 내 근린생활시설이라는 점은 배후 주거 수요 측면에서 검토할 요소입니다. 다만 실제 상가 매수 수요, 공실 수준 및 매각 소요기간이 확인되지 않아 환금성이 양호하다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 김병호의 실제 보증금, 월차임, 임대차계약 체결일과 계약기간을 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 인수금액을 확정할 수 없습니다.
• 상가 대항력 확인. 기재된 전입일은 2014.09.11이지만, 상가는 사업자등록과 실제 건물 인도 등 대항요건을 별도로 살펴야 합니다. 사업자등록 관련 이력 및 실제 영업·점유 상태를 대조해야 합니다.
• 배당요구 효력. 김병호의 배당요구 접수일은 2026.08.31입니다. 확정일자, 우선변제권 성립 여부, 배당요구의 적법성과 실제 배당 가능액을 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 매각으로 소멸하지 않는 임대차 권리가 존재하는지, 보증금 인수 가능성이 있는지, 배당으로 소멸할 권리와 별도로 구분해 확인해야 합니다.
• 상가 실거래 조사. 142,000,000원이 적정한지 판단하려면 첫마을 상가동 및 주변 유사 점포의 실거래와 임대료를 확인해야 합니다. 아파트 평균 324,083,333원과의 단순 비교는 배제해야 합니다.
• 현장 확인. 점포 전면, 보행 동선, 접근성, 내부 상태, 실제 영업 여부, 공실 및 점유 상황을 조사해야 합니다. 임차인과의 명도 및 인도 협의 가능성도 검토 대상입니다.
• 관리비·공과금. 집합건물의 미납 관리비, 특히 공용부분 관리비 승계 가능성과 각종 체납금을 관리주체 및 관련 기관에 확인해야 합니다.
• 규제·업종 검토. 준주거지역, 교육환경 관련 보호구역 및 역사문화환경보존지역 등에 따른 실제 업종별 제한을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정의 최저가는 113,600,000원, 2회 유찰 가정은 90,880,000원입니다. 그러나 가격이 낮아져도 상가 시세가 검증되지 않으면 저가 매수라고 확정할 수 없습니다. 임차보증금 인수 여부도 회차별로 별도 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 자료를 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸과 안전한 취득은 다르다”

이 사건은 하나은행의 2013.04.15 근저당권을 말소기준으로, 기존 담보권이 매각으로 소멸하는 비교적 이해하기 쉬운 구조입니다. 현재 최저매각가는 142,000,000원이고, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.

그러나 임차인 김병호의 보증금·확정일자와 상가 임대차 대항요건이 미확인인 이상 이를 완전한 무인수 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 입찰가만을 실질취득액으로 단정하지 말고, 임대차 확인 결과에 따라 인수 가능액을 다시 산정해야 합니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저가가 주변 아파트 실거래 평균의 43.8%라는 사실은 본건 상가의 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 용도와 면적이 다른 거래를 근거로 저렴하다는 결론을 내릴 수 없으며, 별도의 상가 거래 및 임대수익 분석이 필요합니다. 또한 단지 관련 평균 유찰 1.5회라는 통계만으로 상가의 적정 매수 시점을 판단하기도 어렵습니다.

종합적으로 이 물건은 등기상 권리 말소 구조는 양호하지만, 임차관계와 가격 적정성에 핵심적인 확인사항이 남아 있는 C등급 검토 물건입니다. 지금의 우선순위는 입찰가격을 높이는 것이 아니라 임차보증금 인수 여부를 확정하고 상가 자체의 적정 시세를 검증하는 것입니다.