* 0원은 제공된 예상배당·등기권리 소멸 판단에 따른 추정액입니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자의 실제 인수액, 원상복구 비용 및 기타 부담까지 0원으로 확정한 의미는 아닙니다.
대전지방법원 2026타경373. 세종특별자치시 부강면 갈산리 381 일대의 공장·사무실 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 건물은 갈산리 381, 382에 걸쳐 있으며, 감정평가상 토지 면적은 2,099㎡, 토지 지목은 공장용지입니다. 감정가와 최초 최저매각가가 모두 2,625,221,480원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
소유자는 박종일이며, 2017년 9월 1일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 같은 은행의 추가 근저당권, 주식회사신세계까사의 전세권, 국가와 청주시의 가압류·압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리가 소멸하는 것과 별개로, 현황조사에서 발견된 점유관계가 매수인에게 어떤 영향을 주는지는 확정되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경373 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 부강면 갈산리 381 등기상 갈산리 381, 382 · 주건축물제1동 도로명주소: 부강행산로 157 |
| 물건종류 | 기타 및 토지 · 현황 공장·사무실 |
| 매각방식 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠~㉢ 포함 |
| 토지 면적 / 지목 | 2,099㎡ / 공장용지 |
| 토지 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 242,800원/㎡ |
| 소유자 | 박종일 (단독소유) |
| 감정가 | 2,625,221,480원 |
| 최저매각가 | 2,625,221,480원 (신건, 감정가 100%) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 | 주식회사 신한은행 |
| 청구금액 | 1,026,525,352원 |
| 말소기준권리 | 2017.09.01 · 을구 5번 · 신한은행 근저당권 (채권최고액 960,000,000원) |
| 위반건축물 | 증축 제시외 건물 ①~④ 등재 · 원상복구명령 및 이행강제금 부과 대상 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리 소멸
말소기준은 2017.09.01 접수된 을구 5번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고 공동담보목록 제2017-438호가 기재되어 있습니다. 2018년에 추가 설정된 신한은행 근저당권 2건의 채권최고액은 각각 120,000,000원입니다.
2014년 설정된 신탄제일신용협동조합 근저당권 3건은 2017.09.01 해지로 이미 말소되었습니다. 2019년 주식회사지앤네트웍스 전세권도 2022.01.04 말소되었습니다. 현재 분석에서 구분해야 할 권리는 기존 말소권리, 매각으로 소멸할 후순위 권리, 등기만으로 판단할 수 없는 점유자의 대항력입니다.
| 등기권리 | 권리자 | 금액 | 처리 판단 |
|---|---|---|---|
| 을구 5번 근저당 | 신한은행 | 960,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 6번 근저당 | 신한은행 | 120,000,000원 | 소멸 |
| 을구 7번 근저당 | 신한은행 | 120,000,000원 | 소멸 |
| 을구 10번 전세권 | 신세계까사 | 60,000,000원 | 소멸 예정 |
| 갑구 2번 가압류 | 국 | 551,490,330원 | 소멸 |
| 갑구 3번 압류 | 국 | — | 소멸 |
| 갑구 4번 압류 | 청주시 | — | 소멸 |
금액은 근저당 채권최고액, 전세금 및 등기에 기재된 추징보전액입니다. 채권최고액과 실제 확정채권액은 다를 수 있습니다. 추징보전액을 전액 배당액으로 확정할 수는 없습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 조사 관련자 3명
현황조사에 등장하는 임차·점유 관련자는 3명(또는 3개 명의)이며, 보증기관의 대위·승계 신고인은 없습니다. 조사상 관련자를 곧바로 법적으로 확정된 임차인으로 간주할 수는 없지만, 모두 보증금 정보가 확인되지 않아 권리관계 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 점유 부분 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신세계까사미아 | 제1동·제2동 전입일 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| (주)은성엔지니어링 세종시 제1공장 김정현 | 점유 부분 미상 2017.04.28 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 지바이크(주) 윤종수 | 주건축물제3동 전입일 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
세 점유자 모두 현황조사에 기재되어 있습니다. 대항력 표시는 최종 법률 판단이 아니라 확인 필요 상태를 나타냅니다. 배당요구 여부와 우선변제 성립 여부도 확인되지 않았습니다.
또한 지바이크(주) 윤종수는 주건축물제3동과 관련되어 있습니다. 매각 대상 목록과 현장 건물별 점유를 대조해 실제 점유 부분이 이번 일괄매각 범위에 포함되는지 확인해야 합니다. 제1동·제2동 점유 기록과 섞어 하나의 임대차로 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,625,221,480원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 28,652,215원 |
| 1. 을구 5번 신한은행 근저당 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 2. 을구 6번 신한은행 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 7번 신한은행 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 10번 신세계까사 전세권 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 갑구 2번 국 가압류 | 별도 확인 | 0원* |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 1,336,569,265원* |
* 예상배당 계산에서 국 가압류는 0원으로 처리되었지만, 등기에는 추징보전액 551,490,330원이 명시되어 있습니다. 이 금액의 실제 배당 가능 여부와 법적 처리 결과는 별도 검토가 필요합니다. 국·청주시 압류 관련 조세채권, 임차인 최우선변제 및 기타 미확인 권리가 반영되지 않았으므로 소유자 잔여액은 확정 금액이 아닙니다.
현재 예상배당에 반영된 신한은행 근저당권 3건과 신세계까사 전세권의 합계는 1,260,000,000원이며, 계산상 채권 부족액은 0원입니다. 그러나 이 결과는 확인된 배당 항목만 계산한 결과입니다. 보증금 미상 점유자와 국가 추징보전 및 압류 관련 채권의 실제 처리까지 반영한 최종 배당표로 받아들여서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가지만 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 2,625,221,480원 | 0원 | 1,336,569,265원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 2,100,177,184원 | 0원 | 816,775,412원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 1,680,141,747원 | 0원 | 400,940,330원 |
1·2회 유찰 금액은 실제 확정된 다음 매각기일 가격이 아닌 회차별 가정입니다. 모든 시나리오의 소유자 잔여금은 제공된 배당 계산 기준을 그대로 사용했으며, 미확인 채권에 따른 변동 가능성이 있습니다.
매각가가 2,625,221,480원에서 2,100,177,184원 또는 1,680,141,747원으로 낮아지면 표면적인 취득가격 부담은 줄어듭니다. 그러나 점유자의 보증금과 인수 여부를 확인하지 않은 상태에서는 실제 총취득원가가 얼마나 줄어드는지 알 수 없습니다. 위반건축물의 원상복구 비용도 별도입니다.
⑤ 위반건축물·이용상태 — 물건 자체의 핵심 위험
감정평가상 건물 기호 (3), (4)는 공장으로, 기호 (5)는 사무실 및 공장으로 이용 중입니다. 목록 4는 건축물대장상 공장으로 표시되어 있으나, 현황은 사무실 및 공장입니다.
| 구분 | 기재 내용 | 검토 사항 |
|---|---|---|
| 기호 (3) | 일반철골구조 · 샌드위치판넬지붕 · 단층 | 현황 공장 사용 |
| 기호 (4) | 일반철골구조 · 샌드위치판넬지붕 · 단층 | 현황 공장 사용 |
| 기호 (5) | 일반철골구조 · 샌드위치판넬지붕 | 현황 사무실 및 공장 |
| 증축 제시외 건물 ①~④ | 위반건축물 등재 | 원상복구·이행강제금 |
| 컨테이너박스 ④ | 매각 제외 | 소유·철거 관계 확인 |
기호 (3), (4)의 건물은 일반철골구조로 주기둥 H-Beam(400×200㎜), 높이 약 9m, 콘크리트 미장 바닥과 EPS판넬 벽체 등이 기재되어 있습니다. 기호 (5)는 높이 약 10m, 타일 바닥 및 위생·급배수·소화전설비가 기재되어 있습니다.
시설이 존재한다는 사실과 적법하게 계속 사용할 수 있다는 사실은 구별해야 합니다. 위반건축물 등재 상태에서는 행정상 시정명령, 원상복구 및 이행강제금 부과 문제가 발생할 수 있습니다. 매각 포함 건물만을 기준으로 사업계획을 세우고, 제외된 컨테이너박스의 소유권과 철거·이동 문제도 확인해야 합니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 부강면 부강리 소재 부강역 북측 근거리에 있으며, 주변은 소규모 공장·창고·농경지 등이 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남측 근거리에 부강역이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 토지. 지목 공장용지, 면적 2,099㎡, 토지이용상황 공업용입니다. 부정형·완경사 토지이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다. 공시지가는 242,800원/㎡입니다.
- 건물 이용. 공장 및 사무실·공장으로 이용 중입니다. 제시외 증축과 위반건축물 등재로 실제 사용할 수 있는 적법한 공간의 확인이 중요합니다.
- 환금성. 공장·사무실과 토지를 일괄 취득하는 구조로 일반 주거용 물건보다 용도·시설 상태에 따른 매수자 적합성 검토가 중요합니다. 시세 비교자료가 확인되지 않아 시장가격 대비 매각가의 우위는 판단할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 을구 5번 신한은행 근저당(2017.09.01)이 기준입니다. 이후 근저당·전세권·가압류·압류의 소멸 관계를 최신 등기사항증명서와 대조하세요.
- 선행 전입 점유자. (주)은성엔지니어링 세종시 제1공장 김정현의 2017.04.28 전입 기록에 대해 실제 점유, 사업자등록, 계약 주체와 보증금을 확인하세요.
- 나머지 점유자. 신세계까사미아와 지바이크(주) 윤종수의 임대차 계약관계, 보증금, 점유 부분 및 대항력 성립 여부를 확인하세요.
- 전세권 중복 확인. 신세계까사미아와 주식회사신세계까사 명의 전세권 60,000,000원의 관계를 확인하고 동일한 보증금을 중복 계산하지 마세요.
- 배당금 검증. 국가 추징보전액 551,490,330원과 국가·청주시 압류 관련 채권의 실제 배당 관계를 확인하세요. 단순 잔여금 계산을 확정 결과로 사용하지 마세요.
- 위반건축물. 제시외 건물 ①~④의 위치와 규모, 원상복구명령 이행 여부, 이행강제금 부과 내역 및 후속 시정 가능성을 확인하세요.
- 매각 제외 물건. 컨테이너박스 ④가 매각에서 제외되므로 실제 소유관계와 반출·철거 문제를 확인하세요.
- 공장 운영 적합성. 계획관리지역 및 성장관리계획, 가축사육제한 등의 규제 아래 예정한 업종과 사용방식이 적법한지 확인하세요.
- 시세 재검증. 공장·토지 특성을 반영한 별도 실거래 및 감정 비교 없이 신건 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 명도·현장 조사. 건물별 점유 범위, 임대차 종료 가능성, 설비 귀속과 인도 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획 및 등기사항증명서를 입찰 전 최신 상태로 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸 ≠ 모든 위험 소멸”
세종 갈산리 공장·토지 경매는 등기권리만 보면 말소기준이 분명합니다. 하지만 이번 사건의 투자 판단은 등기보다 현황조사와 건축물 적법성에서 갈립니다.
특히 말소기준보다 빠른 전입 기록이 있는 점유자, 보증금이 확인되지 않은 나머지 점유자, 신세계까사 관련 전세권의 중복 여부는 매수인 인수액을 산정하는 데 핵심입니다. 여기에 위반건축물의 원상복구명령 및 이행강제금 위험이 더해집니다. 예상배당표의 인수액 0원을 실제 추가 부담도 0원이라는 결론으로 사용해서는 안 됩니다.
신건 최저매각가는 2,625,221,480원이지만 확인 가능한 실거래 시세가 없어 가격의 적정성을 판단할 근거도 부족합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 미확인 임차보증금이나 원상복구 부담까지 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.
종합 판단은 D등급. 등기상 소멸 구조는 명확하지만, 점유·대항력·위반건축물·배당 검증의 불확실성이 커 입찰 전에 해결해야 할 문제가 많습니다. 이 물건은 할인율을 따지기보다 무엇을 실제로 인수하고 어떤 상태의 공장을 넘겨받는지 확인하는 것이 우선입니다.
