대전지방법원 2026타경383. 대전 유성구 봉명동 사이언스타운주상복합 32층 3205호가 경매에 나왔습니다. 2013년 사용승인된 35층 건물의 32층 아파트로, 현재 등기상 소유자는 한아랑입니다. 2020년 6월 소유권을 취득하면서 하나은행 근저당권이 설정됐고, 이후 추가 근저당권과 다수의 가압류·압류가 발생했습니다. 결국 하나은행이 임의경매를 신청한 구조입니다.
등기부에는 복잡한 채권관계가 나타나지만, 매수인이 반드시 그 채무를 떠안는다는 의미는 아닙니다. 2020.06.17 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세 압류·건강보험 관련 압류와 임대관계 미상이라는 확인 사항이 있어 권리관계가 완전히 단순하다고 볼 수는 없습니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 감정가와 최저매각가가 모두 317,000,000원으로 아직 유찰되지 않았습니다. 최근 실거래 평균은 216,000,000원, 가장 최근 거래는 200,000,000원입니다. 다만 최근 거래에는 전용 68.33㎡와 70.33㎡, 72.95㎡가 함께 포함돼 있어 정확한 면적·층별 비교가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경383 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 32층 3205호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 유성구 온천로 60 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 주상복합 |
| 면적 / 층수 | 전용 70.3303㎡ · 35층 건물 중 32층 |
| 사용승인 | 2013.09.24 |
| 단지 규모 | 180세대 |
| 소유자 | 한아랑 (2020.06.17 소유권이전, 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 | 317,000,000원 |
| 최저매각가 | 317,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 310,520,608원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기부 발급기준 | 2026.10.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
핵심은 을구 4번 하나은행 근저당권입니다. 2020.06.17 설정된 채권최고액 110,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이고, 2022.11.04 추가 설정된 하나은행 근저당권 240,000,000원도 매각으로 소멸합니다.
후순위에는 서울보증보험, 삼성카드, 하나카드, 하나캐피탈, 근로복지공단 등의 가압류가 있습니다. 여기에 국민건강보험공단 압류와 국세 관련 압류가 더해졌습니다. 이 등기권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 압류의 소멸과 조세채권의 실제 배당순위는 별개의 문제입니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수 0원, 현장 확인 필요
| 확인된 임차인 | 0명 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 현재 점유자 | 현장 확인 필요 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 |
| 과거 전세권 | 조영은 · 180,000,000원 · 등기부상 말소 완료 |
현재 확인된 임차인 명단에는 등재자가 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 이를 곧바로 소유자 직접 점유나 임차인 부존재가 확정된 것으로 해석해서는 안 됩니다.
등기상 이미 말소된 조영은의 전세권을 현재 유효한 임차보증금이나 매수인 인수액에 포함할 근거는 없습니다. 따라서 현 단계의 예상 인수액은 0원으로 표시하되, 실제 점유자가 확인된다면 전입일자·확정일자·보증금·배당요구 여부를 다시 확인해야 합니다. 미확인 점유자에 대하여 대항력이 있다고 단정할 수 없으며, 현재로서는 대항력 유무도 미상입니다.
③ 시세 비교 — 평균 대비 146.8%, 면적별 차이도 중요
사이언스타운주상복합의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 대상 물건은 전용 70.3303㎡이며, 거래 사례에는 전용 68.33㎡·70.33㎡·72.95㎡가 포함돼 있습니다. 가격 차이가 큰 만큼 평균과 개별 비교사례를 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 68.33㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2026.09 | 68.33㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 70.33㎡ | 12 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 70.33㎡ | 27 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 72.95㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 72.95㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 68.33㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 68.33㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 68.33㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 68.33㎡ | 5 | 172,000,000원 |
| 2025.12 | 68.33㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 70.33㎡ | 29 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 216,000,000원 |
전체 표본의 최근 12개월 평균은 216,000,000원, 최저거래는 172,000,000원, 최고거래는 315,000,000원입니다. 현재 최저매각가 317,000,000원은 이 평균의 146.8%이고, 최신 거래가 200,000,000원보다도 높습니다.
다만 여기서 한 가지 중요한 구분이 있습니다. 대상 물건과 면적이 가까운 전용 70.33㎡ 거래는 2025.11의 29층 315,000,000원, 2026.07의 27층 300,000,000원, 2026.08의 12층 305,000,000원입니다. 전체 평균이 상대적으로 낮은 것은 다른 전용면적·층의 거래가 함께 포함된 영향도 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 하나은행의 선순위·후순위 근저당권에 배당되고, 나머지 채권자는 미배당이 발생하는 구조입니다. 배당표는 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 추정이며 실제 확정채권액과 우선세금 등에 따라 달라집니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,238,000원 |
| 1. 하나은행 · 을구 4번 근저당 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 하나은행 · 을구 6번 근저당 | 240,000,000원 | 201,762,000원 |
| 3. 서울보증보험 · 가압류 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 삼성카드 · 가압류 | 30,816,346원 | 0원 |
| 5. 하나카드 · 가압류 | 15,190,742원 | 0원 |
| 6. 하나카드 · 가압류 | 10,542,760원 | 0원 |
| 7. 하나캐피탈 · 가압류 | 22,051,550원 | 0원 |
| 8. 근로복지공단 · 가압류 | 142,711,360원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권액 합계 | 971,312,758원 |
|---|---|
| 채권자 예상 배당 합계 | 311,762,000원 |
| 예상 미배당 합계 | 659,550,758원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 |
위 예상배당은 매각대금 317,000,000원, 추정 집행비용 5,238,000원을 기준으로 한 단순 배분입니다. 국세 등 당해세, 임차인 최우선변제와 실제 확정채권액은 반영되지 않았습니다. 미배당액이 그대로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 317,000,000원 | 659,550,758원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 253,600,000원 | 722,063,158원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 202,880,000원 | 772,073,078원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 유성온천역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 상업·업무시설, 주상복합, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 유성온천역과 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2013.09.24 사용승인된 35층 주상복합으로, 대상 호실은 32층입니다. 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조이며 승강기·급배수·소방 관련 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 관광특구, 온천원보호지구 등에 해당합니다. 공시지가는 5,078,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 주변이 중로 및 소로와 접하며, 토지 이용상황은 상업용 건부지입니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 180세대 규모이며 실거래가 존재하나, 면적·층에 따라 거래가격 편차가 큽니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.3회도 보수적으로 고려할 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 비교 기준. 최근 12개월 평균 216,000,000원뿐 아니라 전용 70.33㎡의 300,000,000원·305,000,000원·315,000,000원 거래도 함께 비교하세요. 대상 호실의 층·향·내부 상태를 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 317,000,000원, 1회 유찰 시 253,600,000원, 2회 유찰 시 202,880,000원이라는 가격 구간을 비교하고 응찰가 상한을 검토하세요.
- 임차인·점유. 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 전입세대확인 등을 통해 실제 거주자와 대항력 여부를 확인하세요.
- 국세·건강보험 압류. 북대전세무서 및 국민건강보험공단 관련 압류의 체납액과 법정 우선순위를 확인하세요. 배당표의 실제 금액이 달라질 수 있습니다.
- 근저당 채권액. 하나은행 근저당권 채권최고액 110,000,000원과 240,000,000원은 실제 대출잔액과 동일한 개념이 아닙니다. 예상배당과 실제 배당을 구분하세요.
- 명도. 점유자가 확인되면 점유권원과 인도 가능성을 따져보고, 필요한 인도명령·명도협의 등의 절차를 예상하세요.
- 관리비 체납. 주상복합의 공용부분 미납 관리비와 관련된 매수인 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 최신 실거래를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리가 소멸해도 비싸게 사면 소용없다”
대전 사이언스타운주상복합 3205호의 권리분석 핵심은 2020년 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 후순위 등기권리가 매각으로 소멸한다는 점입니다. 배당 부족액이 상당하더라도 현재 확인된 권리 기준 매수인의 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고, 국세·건강보험 관련 압류도 존재하기 때문에 입찰 전 확인 절차가 반드시 필요합니다.
무엇보다 신건 최저매각가 317,000,000원은 최근 실거래 전체 평균 216,000,000원의 146.8%입니다. 동일에 가까운 전용 70.33㎡ 고층 거래를 기준으로 비교하더라도 가격 여유가 분명하지 않습니다. 단지 평균 4.3회 유찰이라는 이력까지 감안하면, 이 물건은 신건 가격에 적극적으로 응찰하기보다 유찰 후 가격 경쟁력을 다시 판단할 대상입니다.
결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이지만 점유·세금 확인이 필요하고, 신건 가격의 투자 매력은 낮다는 것입니다. 경매에서 중요한 것은 채권자가 얼마나 많은지보다 매수인이 무엇을 인수하는지, 그리고 최종적으로 얼마에 취득하는지입니다.
