대전지방법원 2026타경600997. 대전광역시 서구 둔산동 1119에 위치한 메르하우젠 9층 909호입니다. 전용면적 42.44㎡, 철근콘크리트조 12층 건물의 9층 아파트로, 메르하우젠은 총 258세대, 사용승인일은 2004.07.02입니다. 현 소유자는 김정자이며, 2025.10.21 상속을 원인으로 2026.06.16 소유권이전등기를 마쳤습니다. 경매의 출발점은 이전 소유자 손일정 명의로 설정된 2020.05.13 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 77,280,000원으로, 본 사건의 말소기준권리에 해당합니다.
그 뒤로 설정된 이민숙의 근저당권 40,000,000원, 케이비국민카드와 신한카드의 가압류, 경매개시결정 및 고양시 압류는 등기상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 이것은 등기상 권리의 소멸을 의미하며, 임대관계 미상에 따른 점유·보증금 문제와 조세채권의 실제 배당순위까지 확정했다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 둔산동 1119 메르하우젠 9층 909호 도로명주소: 대전광역시 서구 대덕대로175번길 60 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 42.44㎡ · 12층 중 9층 |
| 건물 규모 | 메르하우젠 · 1개동 258세대 · 사용승인 2004.07.02 |
| 소유자 | 김정자 · 2025.10.21 상속 · 2026.06.16 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 98,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2020.05.13 · 을구 4번 · 한국스탠다드차타드은행 근저당권 · 채권최고액 77,280,000원 |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 업무수탁기관 주식회사 한국스탠다드차타드은행 |
| 청구금액 | 58,230,663원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 건축물 상태 | 위반건축물 사항 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 은행 근저당
말소기준권리는 2020.05.13 접수 제54946호, 을구 4번 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 채무자는 손일정, 채권최고액은 77,280,000원입니다. 동일 은행 명의로 2018.05.11 설정됐던 종전 근저당권 42,000,000원은 2020.05.14 말소되어 현재 말소기준권리와 구분해야 합니다.
말소기준권리 이후에는 2023.07.04 이민숙 근저당권 40,000,000원, 2023.07.10 케이비국민카드 가압류 20,491,042원, 2023.07.12 신한카드 가압류 15,257,024원이 순서대로 등장합니다. 이후 상속에 따른 소유권이전등기, 2026.07.01 임의경매개시결정, 2026.10.08 고양시 압류가 이어집니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
메르하우젠의 동일 전용면적 42.44㎡ 실거래를 기준으로 비교합니다. 확인된 거래는 12건으로, 전체 평균은 94,083,333원입니다. 하지만 과거 거래까지 포함한 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하기보다는 최근 12개월 평균 96,000,000원(6건)과 최신 거래 104,000,000원(2026.06)에 무게를 두는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 42.44㎡ | 10 | 104,000,000원 |
| 2026.05 | 42.44㎡ | 4 | 92,000,000원 |
| 2025.10 | 42.44㎡ | 11 | 97,000,000원 |
| 2025.09 | 42.44㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2025.08 | 42.44㎡ | 11 | 96,000,000원 |
| 2025.08 | 42.44㎡ | 6 | 98,000,000원 |
| 2025.06 | 42.44㎡ | 3 | 89,500,000원 |
| 2025.04 | 42.44㎡ | 7 | 92,000,000원 |
| 2025.04 | 42.44㎡ | 7 | 92,000,000원 |
| 2025.02 | 42.44㎡ | 12 | 93,500,000원 |
| 2025.02 | 42.44㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 2024.11 | 42.44㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 전체 평균 | 42.44㎡ | 12건 | 94,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.44㎡ | 6건 | 96,000,000원 |
실거래 12건의 가격 범위는 89,000,000원~104,000,000원입니다. 신건 최저매각가인 98,000,000원은 전체 평균 94,083,333원의 104.2%, 최근 12개월 평균 96,000,000원의 102.1%입니다. 최근 평균보다 2,000,000원 높은 가격입니다.
반면 최신 거래는 2026.06의 104,000,000원(10층)으로, 본건의 최저가보다 높습니다. 또한 최근 거래가격은 이전 기간 대비 +4.2%의 상승 추세를 보입니다. 따라서 이 물건을 단순히 하락장 물건으로 평가하거나 모든 최근 실거래보다 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 다만 2026.05 거래가 92,000,000원인 점까지 고려하면, 신건 98,000,000원에 확실한 가격 할인폭이 있다고 평가하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
현재 신건 최저가로 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 한국스탠다드차타드은행 근저당권과 후순위 이민숙 근저당권에 순차 배당하는 방식으로 산출된 금액입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정이므로, 실제 채권신고액 및 법정 배당순위에 따른 최종 배당과는 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,164,000원 |
| 1. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 77,280,000원 | 77,280,000원 |
| 2. 근저당 · 이민숙 | 40,000,000원 | 18,556,000원 |
| 3. 가압류 · 케이비국민카드 | 20,491,042원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 15,257,024원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 153,028,066원 | 95,836,000원 |
매각가 98,000,000원에서 집행비용 추정 2,164,000원을 공제하면 채권자 배당 재원은 95,836,000원입니다. 근저당권은 채권최고액 기준이며, 당해세·기타 우선채권 및 임차인 최우선변제는 반영하지 않은 추정입니다. 신청채권자의 청구금액 58,230,663원과 실제 확정채권액은 별도로 대조해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 부족은 커진다
현재는 유찰되지 않은 신건입니다. 유찰 시 최저매각가가 80%, 64%로 변경되는 시나리오에서는 다음과 같이 매각대금과 채권자 미배당이 달라집니다. 각 회차의 실질취득금액은 별도 인수권리가 확인되지 않는다는 가정에서 해당 회차의 낙찰가와 동일합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 57,192,066원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 76,439,266원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 62,720,000원 | 61,191,040원 | 91,837,026원 | 0원 |
신건 98,000,000원은 최근 12개월 평균 시세인 96,000,000원보다 높지만, 1회 유찰 가정 가격인 78,400,000원은 최근 평균보다 낮아집니다. 2회 유찰 시 최저가는 62,720,000원으로 내려갑니다. 다만 이는 향후 유찰과 매각조건을 가정한 가격이지, 실제 해당 가격에 낙찰받을 수 있다는 보장은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 둔산동 소재 메르하우젠 9층 909호입니다. 주변은 계룡로 일대 근린생활시설과 주상복합아파트 등이 밀집된 주상혼용지대입니다. 상업·주거 기능이 혼재한 입지라는 점이 특징입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 주정차가 용이하고, 인접한 계룡로변에 시내버스 정류장이 소재합니다. 감정평가에서는 공익시설 및 편익시설 접근성 등을 종합해 교통여건을 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 12층 건물의 9층이며, 사용승인일은 2004.07.02입니다. 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지·경보설비, 옥내소화전, 승강기와 주차시설 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 건축물현황도 기준 방·주방·거실과 방·욕실·발코니 등을 갖춘 아파트로 평가되었습니다. 다만 이해관계인 부재로 내부 이용상황과 마감재 확인이 제한되었습니다. 실제 내부 상태에 따른 보수비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 및 도로. 가장형의 평탄한 토지로 메르하우젠 주상복합아파트 부지로 이용 중입니다. 남서측으로 포장된 소로에 접하며, 토지면적은 2,778.0㎡, 공시지가는 3,294,000원/㎡입니다.
- 토지이용규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 실거래 환금성. 동일 전용면적 42.44㎡의 확인된 실거래는 12건이며, 거래가는 89,000,000원~104,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 96,000,000원이고 최근 가격 추세는 +4.2%입니다. 실거래가 존재한다는 점은 긍정적이지만, 거래별 가격 편차를 감안해 매도가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
- 경매 환금성. 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 7.2회, 매각률이 0.0%로 나타납니다. 일반 실거래의 존재와 경매에서의 낙찰 용이성은 별개입니다. 통계 표본과 실제 입찰 수요를 확인하지 않고 빠른 재매각을 전제로 투자해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 가격 산정. 전체 거래 평균 94,083,333원만 볼 것이 아니라 최근 12개월 평균 96,000,000원과 최신 거래 104,000,000원을 함께 비교해야 합니다. 신건 최저가 98,000,000원은 최근 평균의 102.1%이므로 최근 평균 대비 할인된 가격으로 볼 수 없습니다.
- 유찰 가능성과 입찰 수요 점검. 단지 평균 유찰 7.2회라는 통계를 참고하되, 실제 유찰 가능성을 확정하지는 마세요. 현재 신건 98,000,000원뿐 아니라 1회 유찰 가정 78,400,000원, 2회 유찰 가정 62,720,000원도 검토해 자신의 가격 기준을 세워야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 소유자 직접 점유인지, 임차인이나 기타 점유자가 있는지 확인하고, 점유자가 있다면 전입일·점유개시일·보증금·확정일자 등을 대조해야 합니다. 이 확인 전에는 인수위험을 최종 확정할 수 없습니다.
- 상속과 경매 관계 확인. 2025.10.21 상속을 원인으로 김정자 명의의 소유권이전등기가 2026.06.16 이루어졌습니다. 말소기준권리인 2020년 은행 근저당권은 상속보다 앞서 설정되어 있습니다. 상속에 따른 소유권 변동이 선순위 담보권을 소멸시키는 것은 아니지만, 현 소유자 및 점유자와의 인도 절차는 확인해야 합니다.
- 근저당 채권잔액 대조. 은행 근저당권의 채권최고액은 77,280,000원이고, 경매 청구금액은 58,230,663원입니다. 예상배당표는 채권최고액을 기준으로 계산되어 있으므로 실제 피담보채권액, 이자 및 비용과 최종 배당표를 확인해야 합니다.
- 고양시 압류 및 세금 확인. 2026.10.08 고양시 압류가 등기되어 있습니다. 압류등기 자체의 소멸과 조세채권의 우선배당 문제를 구분하고, 관련 조세채권의 법정기일과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 내부 상태·수리비 점검. 감정평가 시 내부 이용상황과 마감재를 직접 확인하지 못한 부분이 있습니다. 실제 주방·욕실·창호·난방 및 기타 내부 상태를 조사하고, 예상 수리비를 낙찰가에 별도로 반영해야 합니다.
- 관리비·명도비용 확인. 공용부분 미납 관리비 등 매수인에게 문제가 될 수 있는 비용과 실제 점유자 인도에 필요한 절차를 확인해야 합니다. 등기상 인수액 0원이 취득 과정의 모든 부대비용이 0원이라는 뜻은 아닙니다.
- 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 실제 임차관계 및 배당 관련 서류를 확인하세요. 등기부 확인 기준은 2026.10.23이며, 매각기일인 2026.11.05까지의 권리·절차 변경 여부도 점검해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 지금 바로 싼 물건”
대전 둔산동 메르하우젠 909호는 말소기준권리가 분명합니다. 2020.05.13 한국스탠다드차타드은행 근저당권을 기준으로 이후 이민숙 근저당권, 카드사 가압류, 경매개시결정 및 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 등기상 인수액은 0원으로 추정되며, 채권자에게 57,192,066원의 미배당이 발생하더라도 해당 금액 자체가 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다.
그렇지만 가격까지 매력적이라는 결론은 아닙니다. 신건 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 96,000,000원보다 높습니다. 최신 거래 104,000,000원과 최근 상승 추세 +4.2%는 긍정적이지만, 평균 유찰 7.2회와 매각률 0.0%라는 경매 통계를 감안하면 신건 가격에 높은 가점을 주기는 어렵습니다.
더 중요한 점은 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이라는 사실입니다. 확인되지 않은 점유관계가 향후 명도·보증금 문제로 이어질 가능성을 사전에 차단해야 합니다. 종합 판단은 C등급 수준의 보수적 검토 대상입니다. 권리구조 자체는 비교적 단순하지만, 현재 가격에서 확실한 안전마진이 부족하고 점유관계와 경매 환금성 확인이 남아 있습니다. 입찰 여부보다 먼저, 실제 점유와 적정 낙찰가를 확인하는 것이 우선입니다.
