대전지방법원 2026타경601093. 대전광역시 서구 관저동 구봉마을5단지 512동 20층 2005호가 경매에 나왔습니다. 전용 84.94㎡ 유형의 아파트로, 감정가와 최저매각가가 모두 306,000,000원인 신건입니다.

등기부상 소유자는 채경란 씨이며, 2017년 11월 매매를 원인으로 2017년 12월 19일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 당시 거래가액은 170,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권 중 현재 경매의 말소기준권리는 2020년 12월 9일 에스비아이저축은행 근저당권입니다.

해당 근저당권과 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 채권최고액 기준 근저당권 합계가 393,600,000원으로 최저매각가를 웃돌아, 신건 가격으로 매각되더라도 예상 미배당액이 발생합니다. 이 미배당액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다.

가격 역시 별도로 검토해야 합니다. 최근 동일·유사 면적의 거래 평균은 273,916,666원인데 신건 최저가는 306,000,000원입니다. 따라서 권리관계가 비교적 단순하다는 이유만으로 현재 가격에 응찰할 근거는 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 4건, 매각으로 소멸

말소기준권리는 2020년 12월 9일 설정된 을구 11번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사에스비아이저축은행이고, 채권최고액은 104,400,000원입니다.

동일한 날 설정된 을구 12번 근저당권과 2021년·2022년에 설정된 후순위 근저당권도 같은 금융기관 명의입니다. 이들 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 하나은행·진잠농업협동조합·애니원캐피탈대부·카인드대부 명의로 설정되었던 근저당권과 관련 질권은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 배당 검토의 중심은 에스비아이저축은행 명의 근저당권 4건입니다.

한 가지 확인할 사항은 등기상 소유자와 근저당권 채무자가 다르다는 점입니다. 소유자는 채경란이지만 현재 근저당권 4건의 채무자는 전병훈으로 기재되어 있습니다. 담보제공 관계와 실제 피담보채무 잔액은 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 111.7%

구봉마을5단지는 1,000세대 규모이며, 사용승인일은 2000년 6월 21일입니다. 아래는 전용 84.71~84.94㎡의 최근 실거래 12건입니다.

최근 거래가격은 244,000,000원~335,000,000원으로 편차가 있지만, 최근 12건 평균은 273,916,666원입니다. 현재 최저매각가인 306,000,000원은 이 평균보다 32,083,334원 높습니다.

특히 가장 최근인 2026년 10월 거래가격은 260,000,000원입니다. 신건 최저가가 최신 거래보다 46,000,000원 높습니다. 최신 거래가 평균보다 낮다는 점도 주의해야 하지만, 개별 거래만으로 단지 전체가 하락 추세라고 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)

아래 예상배당은 근저당권 채권최고액 기준으로 계산한 시나리오입니다. 채권최고액은 실제 남아 있는 대출원금이나 확정 배당채권액과 다를 수 있습니다. 실제 배당은 채권계산서, 집행비용, 조세채권 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치이며, 채권최고액을 실제 배당채권액으로 가정한 계산입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 동일 채권자 명의의 여러 근저당권은 실제 피담보채무 및 배당요구 내용을 확인해야 정확한 배당액을 판단할 수 있습니다.

④ 유찰 시 가격·미배당 시나리오

현재 회차는 감정가의 100%인 신건입니다. 유찰 시 최저매각가가 조정되는 경우를 가정하면 아래와 같이 취득가격과 채권자 미배당액이 달라집니다.

1회 유찰 시 가정 최저가는 244,800,000원으로 최근 평균 273,916,666원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 195,840,000원으로 조정되는 시나리오입니다.

이 경우 채권자 미배당은 커지지만, 근저당권이 매각으로 소멸한다는 전제하에 매수인 예상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 단, 실제 유찰 여부 및 다음 매각조건은 법원 공고를 통해 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 관저동 금동초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설, 단독·다가구주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량으로 단지까지 접근할 수 있고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 도로. 단지 주위로 광대로 및 중로가 접해 있고, 단지 내부 도로를 통해 해당 건물에 접근할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 20층 건물로 사용승인일은 2000.06.21입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도 및 규제. 제3종일반주거지역, 관저2지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한사항도 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,362,000원입니다. 해당 필지 면적은 45,171.9㎡이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와 현황의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1,000세대 단지이고 최근 유사 면적 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 244,000,000원에서 335,000,000원까지 차이가 크므로 층·향·수리상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 경계. 최저가 306,000,000원은 최근 실거래 평균의 111.7%입니다. 최신 거래가격 260,000,000원보다도 높아 현 회차의 가격 메리트는 부족합니다.
• 유찰 여부 확인. 단지 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 1회 유찰 시 244,800,000원, 2회 유찰 시 195,840,000원의 시나리오를 참고하되 실제 법원 매각조건을 확인해야 합니다.
• 전입·점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 주민등록 관련 사항, 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장 점유상태를 반드시 대조해야 합니다. 미확인 임차인이 존재하면 인수 위험 판단이 달라질 수 있습니다.
• 채무·담보관계 확인. 소유자 채경란과 근저당권 채무자 전병훈이 다릅니다. 근저당권 4건의 피담보채무 관계와 채권계산서를 확인하세요.
• 배당 추정과 실제 배당 구분. 예상 미배당 92,684,000원은 채권최고액 기준 계산입니다. 실제 잔존채무 및 배당액과 동일하다고 단정해서는 안 됩니다.
• 최상층 상태 점검. 대상 물건은 20층 건물 중 20층입니다. 누수·단열·결로·방수 상태와 내부 수리 필요성을 현장에서 확인하세요.
• 관리비 체납. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 관리사무소에서 별도 확인해야 합니다.
• 입찰자금 확인. 입찰보증금과 잔금 납부조건은 해당 매각기일의 법원 공고를 기준으로 확인하고, 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용을 별도로 고려하세요.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 가격은 보류”

이 물건은 2020년 12월 9일 에스비아이저축은행 근저당권을 말소기준으로 하는 비교적 단순한 경매 구조입니다. 현재 등기된 근저당권 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 등기상 예상 인수액은 0원입니다.

다만 임대관계가 미상이므로 임차인이나 점유 관련 위험이 전혀 없다고 확정할 단계는 아닙니다. 입찰 전 전입세대와 현장 점유상태를 확인해야 합니다.

그리고 가장 중요한 판단은 결국 가격입니다. 최근 실거래 평균 273,916,666원에 비해 현재 최저매각가 306,000,000원은 111.7% 수준입니다. 최신 거래가인 260,000,000원과 비교하면 가격 차이가 더욱 분명합니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회이며, 향후 1회 유찰 시 244,800,000원, 2회 유찰 시 195,840,000원의 가격 조정 시나리오가 있습니다. 다만 실제 유찰을 보장하는 것은 아닙니다.

최종 판단은 권리관계 조건부 양호, 신건 가격 매력 부족. 현재 가격으로 무리하게 응찰하기보다는 임대차·점유관계를 확인하고, 실제 매각조건과 유찰에 따른 가격 변화를 살핀 뒤 접근하는 것이 합리적입니다.