대전지방법원 2026타경601106. 대전 서구 관저동 관저더샵2차 206동 1104호, 전용 84.9967㎡ 아파트입니다. 2019년 준공된 954세대 단지로, 본건은 지상 25층 건물의 11층에 위치합니다. 소유자 김용재 씨는 2019년 9월 18일 소유권이전등기를 마쳤고, 등기상 거래가액은 378,800,000원입니다.

이 물건의 경매를 이해하는 핵심은 근저당권의 순서와 실제 남아 있는 권리입니다. 우리은행의 선순위 근저당권 이후 여러 금융기관의 근저당권이 설정됐다가 일부 말소됐고, 현재 후순위 근저당권 및 가압류가 남아 있습니다. 다만 매각 시 소멸하는 권리로 분류되어 있어, 등기상 채권최고액을 모두 낙찰자가 별도로 부담하는 구조는 아닙니다.

그렇다고 신건 입찰을 서두를 이유는 없습니다. 최근 실거래 평균이 489,166,666원인데 최저매각가가 532,000,000원입니다. 최근 가장 높은 실거래금액인 530,000,000원보다도 높습니다. 이번 사건의 결정적인 약점은 권리보다 가격입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 가압류는 매각으로 소멸

말소기준은 2019년 9월 18일 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 110,000,000원이었고, 이후 변경등기에서 2023년 6월 71,000,000원, 2025년 1월 53,800,000원으로 조정된 이력이 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 기준권리입니다.

이후 설정된 하나캐피탈의 420,000,000원, 아이앤유크레디트대부의 12,000,000원 근저당권과 롯데카드·농협은행의 가압류도 후순위 권리로서 매각 시 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 오케이저축은행·디지비캐피탈·효천신용협동조합·마스턴캐피탈의 근저당권은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 42,833,334원 높다

관저더샵2 단지의 전용 84.81~85.0㎡ 면적대 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 감정평가 대상 전용면적은 84.9967㎡이며, 아래 거래들은 같은 단지에서 유사 면적대로 확인된 사례입니다.

최근 실거래 가격 범위는 460,000,000~530,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 489,166,666원입니다. 최저매각가 532,000,000원은 최근 평균보다 42,833,334원 높으며, 최근 평균 대비 비율은 108.8%입니다.

가장 최근 거래로 제시된 2026년 10월 495,000,000원과 비교해도 최저가는 37,000,000원 높습니다. 또한 최근 표본 최고 거래가 530,000,000원보다도 2,000,000원 높은 수준입니다. 이 비교에서는 신건의 가격 경쟁력이 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 532,000,000원 가정)

신건 최저가 532,000,000원을 낙찰가로 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 7,720,000원을 공제하고 채권자에게 524,280,000원이 배당되는 계산이며, 채권자 미배당 합계는 37,795,758원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

경매 신청채권자는 이에이에스제십오차유동화전문유한회사이고, 우리은행이 양도인으로 표시되어 있습니다. 경매 청구금액은 42,175,489원입니다. 회차별 추정에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되지만, 이는 우리은행 원근저당권에 배당을 배정한 추정과 함께 나타나는 결과이므로 실제 채권승계 및 배당귀속 관계를 별도로 대조해야 합니다.

④ 유찰 회차별 시뮬레이션 — 가격은 내려가도 인수는 0원

제시된 회차별 매각가를 적용하면 1회 유찰 시 425,600,000원, 2회 유찰 시 340,480,000원입니다. 두 회차 모두 추정 매수인 인수액은 0원이지만, 배당재원 감소에 따라 채권자의 미배당금이 증가합니다.

회차별 채권자 예상배당 합계는 신건 524,280,000원, 1회 유찰 418,944,000원, 2회 유찰 334,913,280원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 모든 회차에서 0원으로 계산되어 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 관저동 소재 서일고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교가 형성되어 있으며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 25층 건물 중 11층으로, 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다.
• 토지. 부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용되며, 단지 내부 진입도로를 통해 접근할 수 있습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역(관저4지구 도시개발사업)에 해당합니다. 인접 도로는 대로3류와 소로3류가 접합하는 것으로 확인됩니다.
• 교육환경·규제. 서일고등학교 및 서일여자고등학교 상대보호구역에 해당하며, 가축사육제한구역 지정도 확인됩니다.
• 토지 지표. 토지면적 46,100.9㎡, 공시지가 1,115,000원/㎡로 제시되어 있습니다. 해당 면적과 공시지가는 개별 1104호의 전유면적이나 전체 호실의 직접 매매가격을 의미하지 않습니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 954세대의 아파트단지이고 최근 동일 면적대 거래가 확인되므로 가격 비교에 활용할 표본이 있습니다. 다만 460,000,000~530,000,000원의 거래 편차가 나타나므로 개별 호수의 상태에 따라 적정 매각가격이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 응찰가격 재설정. 신건 최저가 532,000,000원은 최근 12개월 평균 489,166,666원의 108.8%입니다. 가격 경쟁력 없이 감정가에 맞춰 입찰하지 않도록 최근 실거래를 기준으로 상한을 검토해야 합니다.
• 최신 거래와 비교. 2026년 10월의 495,000,000원 거래와 본건의 11층 조건을 비교하세요. 같은 단지·유사 면적이어도 층수와 내부 상태가 다르면 가치가 달라질 수 있습니다.
• 말소기준권리 확인. 우리은행 근저당권의 최초 채권최고액 110,000,000원과 2025년 1월 변경 채권최고액 53,800,000원을 대조하고, 경매 신청채권자의 양수채권 관계를 확인하세요.
• 후순위 권리 확인. 하나캐피탈 근저당 420,000,000원, 아이앤유크레디트대부 근저당 12,000,000원, 롯데카드 가압류 7,251,391원, 농협은행 가압류 12,824,367원이 매각으로 소멸하는지 최신 등기 및 매각물건명세서로 대조하세요.
• 점유·임대차 확인. 감정평가에 임대관계 미상으로 표시되어 있습니다. 전입세대 확인, 실제 점유자 탐문, 임대차 관련 자료 확인이 선행돼야 하며 명도비용도 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비 및 공과금. 미납 관리비 가운데 매수인에게 영향을 미칠 수 있는 공용부분 관리비 등의 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 유찰 시 재분석. 시뮬레이션상 1회 유찰가격 425,600,000원, 2회 유찰가격 340,480,000원이 제시되어 있지만 실제 유찰 여부는 확정되지 않았습니다. 회차가 변경되면 권리관계와 시장가격을 다시 확인하세요.
• 배당표 검증. 예상배당의 우리은행 배정액 110,000,000원과 변경등기상 채권최고액 53,800,000원 사이의 차이를 확인하고, 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 검토하세요.
• 입찰 서류 원본. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 신고자료를 매각기일 전에 최종 대조하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격은 보류”

대전 관저더샵2차 1104호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당권·가압류의 소멸구조도 비교적 분명합니다. 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원이므로 등기상 권리 자체가 낙찰을 가로막는 유형은 아닙니다. 다만 신고 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대차가 확인됐다는 사실은 다릅니다.

가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 최근 12개월 평균 489,166,666원, 최신 거래 495,000,000원, 최근 거래 최고가 530,000,000원과 비교할 때 신건 최저가 532,000,000원은 어느 기준으로도 싸지 않습니다.

또한 예상배당은 우리은행 근저당권의 변경금액 및 채권승계관계에 대한 검증이 필요합니다. 이러한 불확실성과 신건의 가격 부담을 함께 고려하면, 현 단계에서는 가격 경쟁력을 인정하기 어렵고 입찰보다는 검증과 관망이 적절합니다.

권리가 소멸한다는 이유만으로 좋은 낙찰가가 되는 것은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 채권자 미배당액이 아니라 실제 매수인의 취득가격이 최근 시장가격보다 높은가 낮은가에 있습니다. 현재 최저가 기준 판단은 명확합니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 보류.