대전지방법원 2026타경601141. 대전광역시 서구 탄방동 864 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2019년 7월 11일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 4층 건물로, 1층 3개호, 2층 4개호, 3층 4개호, 4층 4개호 등 현황상 총 15개호가 주택으로 이용되고 있습니다.

채무자와 소유권 보존등기 명의자는 주식회사본이며, 한밭새마을금고의 2019년 7월 17일 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 임차권등기 8건과 세무서·지자체 압류가 붙었고, 한밭새마을금고가 2026년 6월 5일 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 587,343,290원입니다.

등기순위만 보면 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 실제 점유관계는 훨씬 복잡합니다. 기명 임차·점유 관계인이 17명에 달하고, 그중 8명은 임차권등기까지 마쳤습니다. 나머지 9명 중 이경선의 대항력 여부와 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 근저당권보다 늦게 등기된 임차권이 소멸한다는 이유로 이 물건을 안전하다고 평가할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 문제

권리분석의 기준점은 2019.07.17 한밭새마을금고 근저당권입니다. 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 533,000,000원이며, 같은 날짜에 설정된 을구 2번 근저당권의 최초 채권최고액은 208,000,000원입니다. 을구 2번은 2024년 12월 17일 151,000,000원으로 변경된 등기가 확인됩니다.

이후 설정된 8건의 주택임차권등기와 압류, 경매개시결정 등은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 등기된 임차권의 소멸과 모든 임차보증금 인수위험의 소멸은 같은 의미가 아닙니다. 선순위 대항력 임차인이 존재한다면 보증금 미배당액의 인수 문제가 별도로 발생할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 기명 관계인 17명, 확인 보증금 5억

현황조사·매각물건명세서와 등기부에서 이름이 확인되는 임차·점유 관계인은 17명입니다. 이 중 8명은 주택임차권등기권자, 9명은 별도 기명 점유·임차 관계인입니다. 304호에는 이가연·안효원 2명이 함께 기재되어 있고, 403호에는 신민경과 임차권등기권자 지은미가 각각 확인됩니다. 같은 호실의 계약관계와 실제 점유자는 별도로 대조해야 합니다.

등기된 8건의 보증금 합계는 500,000,000원입니다. 다만 나재돈의 경우 임차권등기 내용에 1차 70,000,000원, 2차 73,500,000원이 함께 나타나고, 금액 집계에는 70,000,000원이 반영되어 있어 현재 미반환 보증금의 정확한 금액을 확인할 필요가 있습니다. 보증금 미상 관계인들의 금액은 위 합계에 포함되지 않습니다.

* 나재돈의 임차권등기 내용에는 2차 보증금 73,500,000원도 기재되어 있으므로 현재 미반환액 확인이 필요합니다. '선순위 아님'은 표시된 전입일이 2019.07.17 말소기준권리보다 늦다는 의미입니다. 우선변제 배당은 실제 요건·순위·배당요구·최우선변제 해당 여부에 따라 달라집니다. 승계 없음은 확인된 보증기관 대위·승계 신고가 없다는 의미입니다.

이경선·신민경·김환·감서영·박성준·성은희는 배당요구 사실이 확인됩니다. 김솔비·이가연·안효원의 배당요구 및 우선변제 요건은 추가 확인 대상입니다. 동일 호실에 표시된 복수 인물이 독립된 임대차계약을 체결했는지는 확인되지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 13.53억, 시세 우위는 입증되지 않았다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,352,839,880원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이며, 최저가가 감정가와 동일합니다. 그러나 이 금액이 실제 거래시장에서 저렴한지는 별개의 문제입니다.

본 물건은 토지와 다수 호실을 포함한 건물 전체를 취득하는 구조입니다. 개별 아파트처럼 동일 평형의 거래가격만 대입할 수 없고, 최근 실거래가격·실제 임대수입·공실·용도 적법성·토지가치·명도비용을 함께 고려해야 합니다. 확인된 최근 거래가격과의 비교가 성립하지 않으므로 현 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

유찰 시나리오는 가정된 매각가격별 계산입니다. 미배당 0원은 두 근저당권의 배당계산 범위에서만 성립하며, 임차보증금·당해세·최우선변제·근저당권 변경을 모두 반영한 결과가 아닙니다. 시나리오상의 매각가 역시 실제 매수인의 실질취득금액을 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,352,839,880원 가정)

* 을구 2번 근저당권의 2024.12.17 변경 채권최고액은 151,000,000원입니다. 위 계산은 변경 전 208,000,000원을 적용한 단순 배당 예시입니다. 집행비용은 추정치이며, 임차인 배당·최우선변제·당해세·압류 관련 조세채권 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 교부액은 크게 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대전광역시 서구 탄방동 탄방초등학교 동측 인근입니다. 상가주택·다가구주택·근린생활시설·아파트단지·학교·공원 등이 혼재한 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 시내버스승강장이 있습니다. 차량 운행 및 편의시설 접근성 등을 고려한 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 4층 건물로 2019.07.11 사용승인되었습니다. 외벽은 벽돌 및 알루미늄패널 마감, 내부는 벽지·타일 마감이며 이중창호가 설치되어 있습니다. 승강기·소방·난방·급배수 설비가 확인됩니다.
• 토지. 면적 221㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 소로3류 도로에 접하며 공시지가는 1,218,000원/㎡입니다. 공시지가는 거래시세와 동일하지 않습니다.
• 매각범위. 제시외 보일러실·계단실, 확장형 발코니, 차양 등이 포함되며 지상 콘크리트 포장, 담장 및 조경수목 등은 토지가격에 포함되어 있습니다. 현황과 매각목록의 구체적인 범위를 대조해야 합니다.
• 환금성. 건물과 토지를 함께 매수하는 다수 호실 임대형 물건입니다. 개별 호실을 별도 처분할 수 있는 구조인지, 전체 임대수익이 얼마나 안정적인지에 따라 매수층과 재매각 가능성이 달라집니다. 감정가 대비 가격 우위를 확인하지 못한 상태이므로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 103호 이경선 우선 조사. 2012.01.11 전입의 실제 주소와 건물, 2019.07.11 사용승인 전후의 점유 연속성, 임대차계약서와 보증금 지급내역, 실제 거주·점유 관계를 확인해야 합니다.
• 신탁 관계 검토. 2021.05.12 수탁자 이경선과 103호 이경선의 동일인 여부, 신탁원부 제2021-1663호, 2023.10.27 신탁 말소 및 소유권 귀속 경위를 대조해야 합니다.
• 전체 임차관계 확정. 기명 관계인 17명의 계약서·보증금·전입·확정일자·배당요구·현재 점유상태를 호실별로 확인해야 합니다. 특히 304호의 복수 기명인과 403호의 복수 임차·점유 관계를 정리해야 합니다.
• 임차권등기 8건 검증. 등기 보증금 합계 500,000,000원과 실제 미반환 채무를 대조하고, 배우리·문인식·나재돈처럼 계약 변경이나 일부 반환 내역이 있는 경우 현재 잔액을 따로 확인해야 합니다.
• 배당순위 재계산. 한밭새마을금고 을구 2번 근저당권의 208,000,000원에서 151,000,000원으로의 변경을 반영하고, 소액임차인 최우선변제, 당해세, 압류 관련 조세채권과 실제 피담보채권액을 포함해 다시 계산해야 합니다.
• 공동담보 확인. 두 근저당권에 토지 대전광역시 서구 탄방동 864가 공동담보로 표시되어 있으므로, 공동담보목록과 건물·토지별 설정 및 매각범위를 확인해야 합니다.
• 주거용 사용의 적법성. 1층 사무소의 주택 3개호 이용, 4층 공동취사장의 주택 1개호 이용에 대해 건축물대장·건축허가도면·용도변경 관련 서류를 검토해야 합니다.
• 점유와 명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 각 호실이 비어 있다고 볼 수 없습니다. 현장 방문을 통해 점유자, 열쇠 인도, 짐 보관, 공실 여부와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 운영비용 확인. 미납 공과금·관리비·시설 수선비, 승강기·소방설비 유지비와 실제 임대수입을 확인해야 합니다. 현황상 다수 호실이 운영되는 만큼 관리비용이 취득 후 수익에 영향을 줄 수 있습니다.
• 실질취득액으로 가격 판단. 낙찰가뿐 아니라 선순위 임차인 미배당 인수금, 명도·수선·용도정리 비용을 포함한 총 부담을 산정한 후, 최근 거래사례와 적정 임대수익에 비교해야 합니다.
• 매각기일 전 최종 확인. 2026.11.05 입찰 전 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관계서류를 재확인하고 변경된 점유·권리관계가 있는지 점검해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리가 많다 ≠ 인수금이 없다”

이 사건의 말소기준권리는 분명합니다. 2019년 한밭새마을금고 근저당권 이후의 압류와 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이것만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내리기는 어렵습니다.

임차권등기 8건, 확인 보증금 500,000,000원, 별도 기명 점유·임차 관계인 9명, 그리고 103호 이경선의 선순위 대항력 가능성이 동시에 존재합니다. 특히 보증금이 확인되지 않는 이경선의 전입일은 건물 사용승인일보다 앞서 있어 대항력 성립 자체를 재조사해야 합니다. 신탁 수탁자와의 이름 일치까지 고려하면 일반적인 후순위 임차권 소멸 사건보다 권리분석 난도가 높습니다.

건축물대장상 사무소와 공동취사장의 주거 사용 문제도 남아 있습니다. 여기에 최근 실거래가격을 기준으로 한 시세 우위가 입증되지 않았으므로 신건 최저가 1,352,839,880원을 저렴한 가격이라고 평가할 수 없습니다. 배당표상의 인수금 0원도 실제 인수위험을 제거하는 근거가 아닙니다.

종합 판단은 D등급, 현 단계 입찰 보류입니다. 이 사건은 단순한 가격할인형 경매가 아니라 선순위 임차권 성립 가능성, 전체 임대차보증금, 실제 배당순위와 건물 사용 적법성을 먼저 규명해야 하는 권리확인 선행형 물건입니다. 이러한 쟁점이 해소되기 전까지는 유찰에 따른 최저가 하락만으로 투자매력을 부여하기 어렵습니다.