대전지방법원 2026타경601190. 세종특별자치시 한솔동 첫마을5단지(푸르지오) 520동 7층 701호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 363,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 문제는 단순히 가격이 아니라 매각으로도 완전히 정리되지 않을 수 있는 임차권에 있습니다. 등기부에는 2023년 11월 2일 강대웅의 주택임차권등기가 설정되어 있으며, 전입신고와 확정일자는 2020년으로 기재되어 있습니다. 이는 압류 말소기준일인 2025년 8월 25일보다 앞섭니다.
신청채권자 한국주택금융공사는 임차인 강대웅의 임차보증금반환채권을 양수한 채권자입니다. 매각물건명세서에도 대항력과 우선변제권 승계가 명시되어 있습니다. 따라서 임차인과 한국주택금융공사를 서로 다른 보증금 채권자로 단순 합산하면 안 됩니다. 반대로, 신청채권자에게 청구금액이 배당된다는 이유만으로 보증금 전액 변제와 임차권 소멸이 보장된다고 해석해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601190 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 한솔동 971 첫마을아파트 제520동 제7층 제701호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 누리로 54 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일 평형 실거래 비교면적 59.95㎡ · 15층 건물 중 7층 |
| 단지 | 첫마을5단지(푸르지오) · 1,240세대 |
| 사용승인 | 2012.06.08 |
| 소유자 | 이동일 · 2020.09.04 소유권이전 등기 (매매 거래가액 185,400,000원) |
| 감정가 | 363,000,000원 |
| 최저매각가 | 363,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 경매 청구금액 | 148,504,664원 |
| 말소기준권리 | 2025.08.25 국민건강보험공단 압류 (갑구 5번) |
| 선순위 임차권 | 강대웅 · 을구 3번 · 현 임차보증금 150,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
권리분석의 기준점은 2025.08.25 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 등기된 평택세무서장 관련 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 아산세무서장 관련 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
그러나 강대웅의 임차권은 다릅니다. 전입신고가 2020.10.26이고, 임차권등기는 2023.11.02입니다. 모두 위 말소기준일보다 앞선 권리 관계에 해당합니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.5억
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강대웅 | 건물 전부 전입 2020.10.26 |
150,000,000원 최초 200,000,000원에서 감액 |
대항력 있음 | 우선변제권 | 채권 양수·승계 미배당분 인수 |
| 실제 임차인 | 강대웅 1명 |
|---|---|
| 임대차계약 | 2020.09.29 (1차) · 2022.10.04 (2차) |
| 최초 보증금 | 200,000,000원 |
| 변경 보증금 | 150,000,000원 (2022.10.04 감액) |
| 점유개시일 | 2020.10.23 |
| 주민등록일 | 2020.10.26 |
| 확정일자 | 2020.10.05 (1차) · 2022.10.05 (2차) |
| 임차권등기 | 2023.11.02 · 을구 3번 · 건물 전부 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2023.11.02 |
| 채권 양수인 | 한국주택금융공사 (대항력 및 우선변제권 승계) |
| 낙찰자 인수조건 | 배당으로 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액 |
이 물건은 현재 최저가 363,000,000원이 현 보증금 150,000,000원보다 큽니다. 따라서 낙찰가가 보증금보다 낮아 실질취득비용이 보증금에 고정되는 전형적인 구조는 아닙니다. 다만 미배당 인수액이 발생하면 실질취득비용 = 실제 낙찰가 + 미배당 인수액으로 판단해야 합니다. 인수액이 확정되지 않은 상태에서 최저매각가만으로 최종 취득원가를 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
동일 단지인 첫마을5단지(푸르지오)의 전용 59.95㎡ 실거래 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 343,166,666원이고, 최저매각가 363,000,000원은 그 105.8%입니다. 최신 거래인 2026년 10월 8층 368,500,000원보다는 낮지만, 단일 최신 거래가와 12개월 평균을 구별해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.95㎡ | 8 | 368,500,000원 |
| 2026.09 | 59.95㎡ | 9 | 355,000,000원 |
| 2026.09 | 59.95㎡ | 2 | 323,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 9 | 345,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 3 | 344,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 3 | 357,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 4 | 333,500,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 10 | 344,500,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 10 | 338,500,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 10 | 328,500,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 9 | 340,500,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.95㎡ | 12건 | 343,166,666원 |
확인된 동일 면적 거래의 최저가는 323,000,000원, 최고가는 368,500,000원입니다. 본건의 363,000,000원은 이 범위 안에 있지만, 최근 12개월 평균을 초과하고 상단 가격대에 가깝습니다. 2026년 10월 거래가 상대적으로 높다는 사실만으로 최근 시세 전반의 상승세가 확정되거나 본건이 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 363,000,000원 가정)
아래는 집행비용과 경매신청채권자의 청구금액을 우선 반영한 참고용 예상배당입니다. 특히 국세·지방세 압류 3건의 실제 배당액과 선순위 임차보증금의 완제 여부가 확정되지 않았으므로, 이를 최종 배당표로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,882,000원 |
| 1. 한국주택금융공사 · 신청채권 | 148,504,664원 | 148,504,664원 |
| 잔여 · 소유자 교부(단순 산식) | — | 208,613,336원 |
집행비용 5,882,000원은 추정치입니다. 국세·지방세의 우선배당, 임차보증금에 관한 추가 배당 및 기타 법정 우선채권은 확정 반영되지 않았습니다. 208,613,336원은 단순 산식상 잔여금이며 소유자에게 실제 지급될 확정액이 아닙니다. 한국주택금융공사의 신청채권은 임차보증금반환채권 양수와 관련되므로 같은 보증금 채권을 별도로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 최저가 | 신청채권 예상배당 | 산식상 소유자 잔여 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 363,000,000원 | 148,504,664원 | 208,613,336원 | 미배당분 확인 |
| 1회 유찰 시(80%) | 290,400,000원 | 148,504,664원 | 137,029,736원 | 미배당분 확인 |
| 2회 유찰 시(64%) | 232,320,000원 | 148,504,664원 | 79,762,856원 | 미배당분 확인 |
각 회차의 신청채권 배당액과 소유자 잔여액은 단순 예상 수치입니다. 실제 배당은 조세채권, 임차보증금 및 집행비용 등에 따라 달라지며, 예상표의 인수액 0원은 임차보증금 전액 변제를 입증하는 수치가 아닙니다. 유찰 시나리오는 장래 확정된 매각일정이 아닙니다.
1회 유찰 시 최저가는 290,400,000원, 2회 유찰 시 232,320,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 두 가격 모두 현 임차보증금 150,000,000원보다 높지만, 실제 매각대금에서 우선채권 등이 차감된 뒤 임차보증금에 얼마가 배당되는지는 별도의 문제입니다. 따라서 유찰에 따른 가격 인하를 그대로 매수인의 이익으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)
- 입지. 세종특별자치시 한솔동 소재 한솔초등학교 서측 인근입니다. 공동주택을 중심으로 학교와 근린생활시설이 혼재하는 주거지역이며, 감정평가상 제반 환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 아파트까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지는 대로 등의 포장도로와 접하고 있으며, 교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2012.06.08 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수설비, 난방설비와 엘리베이터가 있으며, 본건은 15층 건물 중 7층에 위치합니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가 1,699,000원/㎡, 토지는 대체로 평지·부정형입니다. 학교 관련 보호구역 및 역사문화환경보존지역 등도 확인되므로 관련 토지이용계획은 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 감정 당시 거주자가 부재하여 내부 상태는 도면과 표준적 이용상황을 참고해 평가되었습니다. 실제 내부 수선 상태와 점유자는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 1,240세대 단지로 동일 면적 실거래가 확인되지만, 표본 가격은 323,000,000원부터 368,500,000원까지 차이가 있습니다. 개별 호수의 층·향·수선 상태에 따라 매매가격과 매각 기간이 달라질 수 있습니다.
- 경매 이력 참고. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.8회로 집계되어 있습니다. 이 수치만으로 본건의 유찰 가능성이나 적정 낙찰가를 단정할 수는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수조건 확인. 매각물건명세서상 을구 3번 임차권등기는 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다. 해당 문구와 최신 명세서를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 한국주택금융공사 채권 양수 범위 확인. 강대웅의 보증금 150,000,000원과 경매신청 청구액 148,504,664원의 관계, 채권 양수 범위 및 임차인의 잔존 채권 여부를 확인해야 합니다. 이를 확인하지 않고 보증금 전액 변제를 가정해서는 안 됩니다.
- 국세·지방세 압류 검토. 국민건강보험공단 및 세무서 관련 압류가 존재합니다. 당해세와 법정기일, 배당 우선순위를 확인하고 임차보증금 배당에 미칠 영향을 분석해야 합니다.
- 근저당권 이전·말소 원본 대조. SBI저축은행 근저당 설정 이력과 새출발기금으로의 이전 부기등기를 확인하고, 종전 권리의 말소 상태와 현재 유효한 담보권 범위를 정리해야 합니다.
- 실질취득비용 기준 입찰가 산정. 실제 낙찰가에 임차보증금 미배당 인수액과 기타 취득·명도비용을 더해 최근 실거래 평균 343,166,666원과 비교해야 합니다. 최저매각가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 점유 상태와 실제 거주 여부는 현장 확인이 필요합니다. 인도명령 가능성, 점유권원, 명도 협의 및 이사비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비 및 내부 상태. 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하고, 내부 확인이 제한되었던 점을 고려하여 누수·설비·수선비용을 점검해야 합니다.
- 매각기일 및 입찰서류 확인. 2026.11.05 매각기일과 최저매각가, 입찰보증금·매각조건·매각물건명세서의 변경 여부를 법원 공고에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격도, 임차권도 확인이 먼저”
이 물건은 세종 첫마을5단지의 아파트로, 동일 면적의 실거래 사례가 확인되어 가격 비교 자체는 어렵지 않습니다. 문제는 그 비교 결과입니다. 신건 최저가 363,000,000원은 최근 12개월 평균 343,166,666원의 105.8%로, 현재 시점에서 충분한 가격 할인을 확보했다고 보기 어렵습니다.
권리 측면에서는 더 중요한 변수가 있습니다. 강대웅의 현 임차보증금은 150,000,000원이고, 이 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖추고 있습니다. 한국주택금융공사는 해당 보증금반환채권을 양수한 신청채권자이므로, 보증금을 이중 계산할 필요는 없지만 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 예상배당표에는 신청채권자 전액 배당과 매수인 인수 0원이 표시되어 있으나, 세금 우선배당 및 임차보증금 완제 여부까지 입증된 결과는 아닙니다. 따라서 이 물건의 핵심은 최종 배당 후 인수액을 확정하는 것이며, 그다음에 실제 취득원가를 최근 시세와 비교해야 합니다. 가격 메리트는 부족하고 권리 확인도 필요하므로, 신건 입찰에는 보수적인 접근이 적절합니다.
