대전지방법원 2026타경601204. 대전 중구 산성동 333-14의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 매각대상 용도는 연립·다세대와 토지로 표시돼 있지만 감정평가상 실제 이용상태는 다가구주택입니다. 철근콘크리트조 평스라브 3층 건물이며, 토지면적은 280.7㎡입니다.

소유자는 이창우입니다. 2020년 소유권을 취득했고, 당시 서울자산관리주식회사의 채권최고액 360,000,000원 근저당권이 설정됐으나 2021년 3월 29일 말소됐습니다. 같은 날 신종인 명의 전세금 450,000,000원의 전세권이 건물 전부에 설정됐습니다.

2026년 6월 23일에는 바로 그 전세권자인 신종인이 채권자로서 임의경매를 신청했습니다. 따라서 이 사건은 단순히 담보대출을 갚지 못해 은행이 경매를 신청한 구조와 다릅니다. 기존 전세권자가 자신의 권리를 바탕으로 경매절차를 진행하는 구조로, 전세권의 배당과 소멸 문제를 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심이다

이 사건에서 가장 중요한 등기는 2021년 3월 29일 설정된 신종인 명의 전세권입니다. 전세금은 450,000,000원이고, 전세권의 범위는 건물 전부입니다. 존속기간은 2021년 3월 29일부터 2023년 3월 29일까지로 기재돼 있습니다.

전세권의 존속기간 종료와 등기 말소는 별개의 문제입니다. 등기상 현재 전세권이 남아 있으므로 단순히 계약기간이 지났다는 이유로 매수인 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

과거에 설정됐던 한국주택은행 근저당권, 서울자산관리주식회사 근저당권, 최승곤 명의 전세권은 이미 말소됐습니다. 여러 차례의 압류 및 과거 강제경매개시결정도 말소 이력이 확인됩니다. 이처럼 과거 등기 이력이 복잡하지만, 현재 집중적으로 확인해야 할 권리는 신종인 명의 전세권과 그 전세권에 기초한 경매절차입니다.

② 전세권·점유 분석 — 예상 인수 0원은 조건부

별도로 신고된 임차인은 없으며, 확인되는 주요 보증금 관련 등기권리는 신종인의 전세권입니다. 이 전세권은 전세금 450,000,000원으로 등기돼 있지만 실제 거주 임차인의 대항력이나 주민등록·확정일자까지 확인된 것은 아닙니다.

신종인은 전세권자이자 이번 사건의 신청채권자입니다. 보증기관이 별도로 승계 신고한 사례가 아니므로, 전세권 금액을 중복 합산해서는 안 됩니다. 동시에 등기 전세권자가 실제 거주자와 동일한지, 다른 점유자가 존재하는지는 구분해 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 701,610,240원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 공제한 후 신종인 전세금 450,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게도 잔여금이 발생하는 구조입니다.

집행비용은 매각가를 바탕으로 산정한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 0원은 전세권이 매각으로 소멸하고 별도 인수권리가 없다는 조건에서의 예상치입니다.

④ 유찰 시나리오 — 2회차 이후 미배당 발생

전세금 450,000,000원에 비해 현재 최저가에는 배당 여력이 있습니다. 그러나 유찰이 진행되면 그 여력이 줄어듭니다. 2회 유찰 시나리오에서는 전세금 일부가 미배당되는 것으로 계산됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 산성동 소재 대전문성초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·점포 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 남측 인근 보문산로변에 시내버스승강장이 소재합니다. 감정평가에서는 교통상황을 무난한 편으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브 3층 건물로, 외벽은 드라이비트 등, 내부는 벽지·타일 등으로 마감돼 있습니다. 위생·급배수 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 280.7㎡입니다. 평지의 세로장방형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)로 기재돼 있습니다. 개별공시지가는 728,600원/㎡입니다.
• 도시계획. 도시지역·제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 상대보호구역·가축사육제한구역·보문산 중점경관관리구역에도 해당합니다.
• 공부·건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 매각대상 표기와 감정상 다가구 이용상태를 대조해 건축물대장상 용도 및 실제 호실 구성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 형태인 만큼 일반 공동주택의 개별 호실 거래와는 매수 수요가 다를 수 있습니다. 향후 매도 가격은 토지의 활용도·건물 상태·임대차 현황·지역 수요에 영향을 받습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권 소멸 확인. 을구 6번 신종인 전세권이 본 임의경매에 의해 매각으로 소멸하는지 확인해야 합니다. 매각물건명세서의 매수인 인수권리 표시와 경매신청 원인을 직접 대조하는 것이 최우선입니다.
• 전세권자의 실제 배당 관계. 청구액은 450,000,000원이며 신건 기준 전액배당이 예상됩니다. 실제 채권액·배당요구 관계·배당 순위와 조세채권 등을 확인해야 합니다.
• 다가구 점유 확인. 명세서에는 공실 상태가 기재돼 있지만, 공동현관문이 폐문된 상태라는 점에 주의해야 합니다. 주민등록 전입세대·실제 점유자·임대차계약 관계를 확인해야 합니다.
• 건물 용도 대조. 매각대상은 연립/다세대 + 토지, 감정상 이용상태는 다가구주택입니다. 건축물대장·건물 등기·토지 등기의 대상 범위와 일괄매각 조건을 확인해야 합니다.
• 발코니 옥탑 계단실. 일괄매각에 포함되는 부분입니다. 건축물대장 및 현황도와 실제 구조를 대조하고 적법한 설치·사용 상태인지 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 701,610,240원을 기준으로 인근 유사 다가구주택 및 토지 거래와 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인 여부만으로는 투자 가치를 판단할 수 없습니다.
• 유찰별 권리 검토. 1회 유찰 시 561,288,192원, 2회 유찰 시 449,030,553원입니다. 2회 유찰 시 미배당액 7,859,753원이 발생하는 계산을 참고하되, 전세권 소멸 조건을 먼저 확정해야 합니다.
• 관리비·공과금. 체납 공과금, 공용부분 관리비, 조세채권 등의 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지 관련 공부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “전액배당 가능 ≠ 선순위 권리 자동 소멸”

이 사건의 출발점은 단순합니다. 감정가와 최저가가 모두 701,610,240원이고, 선순위 전세금은 450,000,000원입니다. 신건 가격에서는 전세금 전액 배당이 예상되고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.

하지만 경매개시결정보다 먼저 설정된 전세권이 등기상 남아 있고, 그 전세권자가 직접 경매를 신청했다는 점을 반드시 함께 봐야 합니다. 전세권 실행에 따른 소멸이 확인된다면 배당 여력이 있는 구조이지만, 그 확인 없이 선순위 권리가 깨끗하다고 단정하는 것은 위험합니다.

또한 명세서상 공실 기재에도 불구하고 임대관계 및 실제 점유 확인이 필요하며, 건물과 토지를 일괄매각하는 다가구주택 특성상 환금성과 가격 검증도 중요합니다. 감정가를 기준으로 한 신건 입찰에 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

종합 판단: 권리·가격 모두 신중 검토(C). 전세권의 매각 후 소멸 여부, 실제 점유 관계, 유사 거래에 기초한 시세 검증이 끝나기 전에는 무리한 응찰보다 확인이 우선입니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 낮은 가격에 낙찰받느냐보다, 어떤 권리와 부담이 확실히 소멸하는지를 먼저 파악하는 데 있습니다.