대전지방법원 2026타경601232. 세종특별자치시 나성동 세종갤러리밸류시티 3층 323호에 대한 강제경매입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 비교 실거래 면적은 약 24.5㎡이며, 감정평가상 지하 4층·지상 8층 건물의 3층에 위치합니다.

등기상 소유자는 한해란으로, 2021년 7월 5일 거래가액 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 7월 4일 국가의 압류가 등기되었고, 2025년 6월 27일에는 박병훈 명의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 같은 박병훈이 2026년 6월 19일 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서 특히 중요한 점은 경매신청채권자와 선순위 임차권자가 동일인이라는 사실입니다. 박병훈의 임차보증금과 강제경매 청구액을 별개의 채무처럼 합산해서는 안 됩니다. 그러나 동일인이라는 이유만으로 임차보증금 인수 위험을 없다고 판단해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력

등기상 말소기준권리는 2024년 7월 4일 국가의 압류입니다. 이후 등기된 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 국가 압류 자체도 매각을 통한 말소 대상이지만, 압류 관련 조세가 실제로 얼마를 배당받는지는 별도의 문제입니다.

문제는 임차인의 대항력이 압류보다 먼저 성립할 수 있다는 점입니다. 박병훈의 점유개시일은 2021년 7월 5일, 전입신고일은 2021년 7월 8일입니다. 확정일자 역시 2021년 6월 9일로 기재되어 있습니다. 이 날짜들은 모두 2024년 7월 4일 압류보다 빠릅니다.

임차권등기 자체는 2025년 6월 27일에 이루어졌지만, 앞서 성립한 대항력과 우선변제권의 존속 여부를 함께 보아야 합니다. 무엇보다 매각물건명세서가 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 임차권등기를 단순히 말소되는 후순위 등기로만 해석하는 것은 위험합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 인수가 핵심

③ 시세 비교 — 최저가도 높고 실질취득은 더 높다

세종갤러리밸류시티의 유사 면적 실거래 12건을 비교하면 전체 평균은 89,333,333원입니다. 하지만 가격 판단에서는 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균 86,785,714원과 최신 거래가 85,000,000원이 더 중요합니다.

현재 최저가 111,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 127.9%입니다. 여기에 명세서상 임차보증금 잔액 인수를 더한 실질취득 추산액은 115,654,000원으로, 최근 평균의 약 133.3%에 달합니다. 따라서 이 물건에는 현재 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

2024년 9월에는 105,000,000원 거래가 있었지만, 2026년 10월의 최신 거래는 85,000,000원입니다. 최근 거래 7건의 평균 역시 과거 거래 평균보다 낮습니다. 집계된 최근 대비 과거 가격 추세는 -6.6%로, 시세가 하락하는 방향입니다.

특히 본건은 3층인데, 같은 단지 2024년 12월의 3층·24.50㎡ 거래가도 90,000,000원이었습니다. 개별 호수의 상태와 향에 따른 차이를 확인해야 하지만, 최근 실거래 자료만으로 감정가 111,000,000원을 정당화하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)

매각대금에서 집행비용을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 우선 배당하는 가정입니다. 아래 배당계산은 1차 보증금 110,000,000원을 기준으로 작성된 추정치입니다. 그러나 매각물건명세서와 2차 임대차계약의 보증금은 113,300,000원이므로, 실제 매수인 인수 가능액은 증액된 보증금을 반영해 검토해야 합니다.

강제경매 신청채권자 박병훈과 임차인 박병훈은 동일인입니다. 별도 신청채권 배당 0원을 임차보증금 113,300,000원 전액의 추가 손실로 해석하거나 두 금액을 합산해서는 안 됩니다. 집행비용은 추정치이며, 조세채권 우선순위·당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가지만 총부담은 유지

일반적인 무인수 물건이라면 유찰로 최저매각가가 낮아질수록 가격 메리트가 커집니다. 그러나 본건은 매수인이 선순위 임차보증금의 미배당 잔액을 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 하락하면 임차인 배당액도 줄어 인수액이 증가하므로, 실질취득 부담은 보증금 113,300,000원 수준을 중심으로 유지됩니다.

각 회차의 인수액은 1차 보증금 110,000,000원 기준 시뮬레이션 부족분 (각각 1,354,000원, 23,198,400원, 40,638,720원)에 2차 보증금 증액분 3,300,000원을 더한 추정치입니다. 실제 낙찰가가 각 최저매각가와 같고 해당 배당 가정이 유지되는 경우에 한합니다. 조세 등 선순위 배당과 집행비용 변동 시 결과가 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 세종특별자치시 나성동 소재 국세청 북서측 인근입니다. 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있습니다. 서측 약 40m, 동측 약 15m 폭의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2015년 2월 24일 준공된 180세대 건물로, 철근콘크리트구조입니다. 위생·급배수·전기·소방·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설인데 감정 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 입찰 전 건축물대장상 전유부분 용도와 실제 이용의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역에 속합니다. 토지 지목은 대, 토지면적은 1,951㎡이며 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 전유부분 상태와 공부상 용도는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 약 24.5㎡의 소형 물건이며 최근 가격이 하락하고 있습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 6.1회와 낙찰률 6.67%는 환금성에 보수적으로 접근해야 할 신호입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원금 확정. 1차 110,000,000원과 2차 113,300,000원의 계약관계, 증액 경위 및 매수인에게 대항할 수 있는 최종 보증금 범위를 확인하세요.
• 매각물건명세서 인수문구. 을구 1번 임차권등기의 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 내용을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
• 동일인 신청채권 확인. 박병훈이 임차권자이자 강제경매 신청채권자인 이유와 집행권원, 실제 보증금 지급 내역, 채권의 중복 여부를 대조하세요.
• 조세 우선순위. 세종세무서장의 압류와 국민건강보험공단 압류에 따른 실제 배당요구액, 법정기일 및 우선순위를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 계산. 낙찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 더하세요. 최저가만을 취득원가로 보고 계산하는 방식은 부적절합니다.
• 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균 86,785,714원, 최신 거래 85,000,000원, 가격 추세 -6.6%를 기준으로 입찰가 상한을 검토하세요.
• 용도 검증. 사건상 근린시설 분류와 감정상 도시형생활주택 이용상태가 어떻게 연결되는지 건축물대장, 등기부 및 현장을 통해 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유관계가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유자, 인도 가능성, 보증금 정산 및 명도조건을 확인하세요.
• 관리비 및 부대비용. 미납 관리비와 공용부분 체납액, 취득 관련 비용, 명도비용 등을 추가로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당 관련 원본을 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득으로 판단해야 한다”

세종갤러리밸류시티 323호의 핵심은 단순합니다. 보증금 113,300,000원의 선순위 임차인이 있고, 배당 부족분은 매수인이 인수합니다. 신건 최저가 111,000,000원으로 시작하지만 그 가격에 낙찰되어도 실질취득은 약 115,654,000원으로 추산됩니다.

그런데 최근 12개월 실거래 평균은 86,785,714원, 최신 거래가는 85,000,000원입니다. 가격은 과거 대비 -6.6% 하락하는 추세이며, 이 단지의 경매물건은 평균 6.1회 유찰된 이력이 있습니다.

결정적인 함정은 유찰되어도 실질취득 부담이 크게 줄어들지 않는다는 점입니다. 낮아진 낙찰가만큼 임차보증금 미배당 잔액이 늘어날 수 있기 때문입니다. 여기에 임차권자와 신청채권자의 동일인 관계, 조세 배당순위, 근린시설 분류와 도시형생활주택 이용상태의 차이까지 검토해야 합니다.

종합 결론은 D등급, 입찰 비추천입니다. 현재 가격은 물론 단순한 1~2회 유찰 시나리오에서도 최근 시세 대비 충분한 가격 경쟁력을 확인하기 어렵습니다. 참여를 검토하려면 먼저 임차보증금 인수 범위와 최종 배당구조가 명확해져야 하며, 낙찰가와 실제 인수액을 합한 총액을 기준으로 다시 판단해야 합니다.