대전지방법원 2026타경601277. 대전 중구 유천동 소재 시영아파트 제6동 3층 307호입니다. 외부에는 '유천동 장미아파트'로도 표기되는 아파트로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 3층에 위치합니다. 감정가는 161,000,000원, 최저매각가도 동일한 신건입니다.
등기부를 살펴보면 일반적인 근저당 실행에 따른 임의경매와는 구조가 다릅니다. 현재 존속하는 근저당권은 없고, 혜윰 주식회사가 신청한 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 혜윰 주식회사는 해당 아파트 지분 28분의 7을 취득한 공유자이기도 합니다. 소유권이 상속·증여·강제경매 매각을 거치며 여러 차례 이전된 이력이 있어, 공유지분 구성과 현재 점유자의 법적 지위를 함께 살펴야 하는 사건입니다.
특히 현황조사와 매각물건명세서상 확인되는 고병옥은 과거 공유지분을 보유했던 인물입니다. 전입신고는 2024.05.28로 확인되지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수도, 인수금액 0원으로 처리할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601277 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 유천동 190-1 시영아파트 제6동 제3층 제307호 도로명주소: 대전광역시 중구 수침로 41 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 표기 | 공부상 시영아파트 · 외부표기상 유천동 장미아파트 |
| 현재 등기상 공유자 | 고병규 · 이희곤 · 혜윰주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 혜윰 주식회사 (청구채권액 미확인) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 갑구 15번 강제경매개시결정 · 2026.07.06 |
| 점유 조사 | 고병옥 · 전입 2024.05.28 · 보증금 미상 |
| 등기 열람 기준 | 2026.10.23 |
① 권리 흐름 — 근저당은 정리됐지만 점유가 남는다
가장 중요한 특징은 기존 근저당권이 모두 말소됐다는 점입니다. 대전시 및 서대전농업협동조합 명의의 과거 근저당권은 각각 해지됐습니다. 2024년에 진행됐던 별도 경매도 취하 또는 매각에 따라 정리됐습니다.
현재 말소기준으로 표시된 권리는 2026.07.06 접수된 갑구 15번 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정 등기는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 이전에 설정된 근저당권과 압류도 현재 등기상 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유 분석 — 고병옥의 권원 확인이 핵심
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 점유 관련 인물은 고병옥 1명입니다. 다만 고병옥은 2023년 상속에 따른 공유자 명단에도 등장하며, 이후 그 지분은 강제경매 매각을 통해 혜윰주식회사로 이전됐습니다.
따라서 고병옥이 현재 임차인으로 점유하는지, 종전 공유자로서의 점유가 이어지는지, 다른 법률관계에 기초해 점유하는지를 구분해야 합니다. 전입신고 사실만으로 임대차보증금 채권이나 매수인 승계액이 확정되지는 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고병옥 조사상 점유자 · 종전 공유자 |
2024.05.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
조사상 점유 관련 인물 1명입니다. 임대차 성립 여부와 실제 보증금은 확정되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.
만약 고병옥이 대항력 있는 임차인이고 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면, 낙찰가가 낮아지더라도 미배당 인수금이 늘어날 수 있습니다. 이때 실질취득비용은 낙찰가와 인수금의 합계로 판단해야 하며, 보증금 전액이 인수 대상인 조건에서는 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
현재는 보증금 자체를 알 수 없으므로 이러한 구조에 해당하는지 판단할 수 없습니다. 인수액의 하한을 0원으로 확정하거나 실질취득비용을 최저가 161,000,000원으로 단정하는 것은 부적절합니다.
③ 가격 판단 — 최저가 1.61억, 저렴한지는 별개
감정가와 신건 최저매각가는 모두 161,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가 대비 할인은 없습니다.
그러나 가격 경쟁력을 판단하려면 유천동 시영아파트의 최근 실거래, 동일 규모 거래, 최신 계약가격 등을 비교해야 합니다. 현재 확인되는 시세 근거만으로는 1.61억이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.
| 감정가 | 161,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 161,000,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 100% |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 실질취득비용 | 인수 가능 보증금 미상으로 산정 불가 |
| 가격 메리트 | 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
아래는 신건 최저매각가를 기준으로 작성된 산술적 배당 추정입니다. 채권자 혜윰 주식회사의 실제 청구채권액이 확인되지 않아 채권자 배당은 계산에서 제외됐습니다. 따라서 잔액은 실제 소유자에게 돌아갈 확정 배당금이 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당·잔액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,054,000원 |
| 1. 갑구 15번 · 혜윰 주식회사 | 미상 | 0원* |
| 2. 고병옥 · 보증금 관련 권리 | 미상 | 미산정 |
| 잔여 · 소유자 교부 예정액 | — | 157,946,000원* |
* 채권액 미상으로 채권자 배당을 계산하지 않은 결과입니다. 0원은 채권이 없거나 전액 변제됐다는 뜻이 아닙니다. 잔여 157,946,000원 또한 집행비용만 반영한 잠정 산술 잔액이며, 실제 채권 배당·조세채권·임차보증금 배당 등에 따라 달라집니다. 고병옥의 인수 위험도 계산에 확정 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 인수금 확인이 먼저
감정가 161,000,000원을 기준으로 제공된 회차별 최저매각가 시나리오는 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 계산상 잔여 | 매수인 인수 위험 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 161,000,000원 | 157,946,000원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 103,040,000원 | 100,797,440원 | 미확정 |
유찰 시나리오는 가정된 최저매각가와 산술 잔액입니다. 계산상 잔여액은 실제 배당 결과가 아니며, 모든 회차에서 임차 관련 인수금액은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 공유지분·소유권 구조 — 일반적인 단독소유 아파트와 다르다
현재 등기상 소유자는 고병규, 이희곤, 혜윰주식회사입니다. 상속 및 증여, 강제경매 매각에 따라 공유지분이 변동했습니다.
| 공유자 | 지분 근거 | 주요 취득 경위 |
|---|---|---|
| 고병규 | 28분의 7 | 2023.12.05 상속등기 |
| 이희곤 | 28분의 3 + 4 + 7 | 상속 및 2024년 증여 |
| 혜윰주식회사 | 28분의 7 | 2025.03.11 강제경매 매각에 따른 이전 |
이희곤은 여러 차례의 상속·증여로 지분을 취득했고, 혜윰주식회사는 고병옥이 보유했던 28분의 7 지분을 2025년 강제경매 매각으로 취득했습니다. 이후 혜윰주식회사가 2026년 강제경매를 신청했습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 유천동 대전원평초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 생활편익시설, 학교 등이 혼재하며 주거지로서의 제반 입지여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 제반 차량의 진출입이 용이하며, 동측에 서대전역이 위치하고 북측 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 교통이용편의도는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 3층 307호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 알루미늄샷시로 조사됐습니다.
- 설비. 기본 위생설비, 급배수설비 및 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 북측 대로, 동측 및 서측의 소로·세로에 접합니다. 토지 공시지가는 1,069,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 태평유치원·대전원평초등학교 관련 상대보호구역이 포함됩니다.
- 공부·건축물. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 집합건축물대장상 사용승인일은 미기재 상태입니다.
- 내부 상태. 현장조사 시 소유자 및 이해관계인이 부재하여 내부를 직접 확인하지 못했고, 건축물대장·외부 관찰·탐문 등을 참고한 평균적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 주변의 주거·교통 여건은 보통 수준이지만, 개별 호수의 최근 거래가격과 매각 범위를 확인해야 실제 환금성 및 적정 취득가를 평가할 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 고병옥의 실제 권원. 고병옥이 임차인인지 종전 공유자 지위에서 점유하는지 확인하세요. 전입신고만으로 대항력과 보증금 인수를 확정할 수 없습니다.
- 보증금·확정일자. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 주택 인도 및 점유 여부를 확인하세요. 배당요구 여부와 배당으로 소멸하지 않는 권리도 점검해야 합니다.
- 매각 범위. 전체 아파트 매각인지 공유지분 매각인지 매각목록을 확인하세요. 지분 매각 여부는 취득 목적과 환금성 판단에 직접적인 영향을 줍니다.
- 채권자 배당액. 혜윰주식회사의 실제 채권액을 확인하세요. 현재 계산상 배당액 0원과 소유자 잔여액은 확정 배당 결과가 아닙니다.
- 시세 검증. 유천동 시영아파트의 최근 12개월 거래와 최신 실거래를 확인하세요. 대항력 임차인이 존재한다면 실질취득비용을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 점유·명도. 현 점유자의 법적 지위, 인도 협의 가능성 및 명도에 필요한 절차를 확인하세요. 임차인 여부가 불분명하므로 명도 부담을 단순화해서는 안 됩니다.
- 건물 상태. 내부 직접 확인이 이루어지지 않았으므로 노후 설비, 누수, 수리 필요성 등을 별도로 확인하세요.
- 관리비·조세. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분, 당해세, 최우선변제 및 추가 집행비용 등을 확인하세요.
- 원본 서류. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각공고를 다시 대조하세요.
맺으며 — “근저당 0건 ≠ 인수 위험 0원”
대전 유천동 시영아파트 307호는 등기상 담보권만 보면 비교적 단순합니다. 과거 근저당권이 모두 말소됐으며 현재 강제경매개시결정이 말소기준으로 작용합니다.
하지만 경매의 실제 위험은 다른 곳에 있습니다. 고병옥의 전입일이 말소기준보다 빠르고, 보증금과 점유 권원은 불분명합니다. 더욱이 이 인물은 과거 공유자였고 해당 지분은 이미 경매 매각으로 혜윰주식회사에 이전됐습니다. 현재 공유지분 구조와 매각 범위까지 확인해야 합니다.
신건 최저가 161,000,000원은 아직 감정가에서 할인되지 않은 가격입니다. 최신 실거래 시세와 확정 인수액을 알 수 없는 상황에서 저렴하다는 판단을 내리기는 어렵습니다. 유찰이 진행되더라도 대항력 보증금 인수가 존재한다면 실질취득비용은 예상만큼 감소하지 않을 수 있습니다.
결론은 권리 및 가격 판단 보류입니다. 근저당이 없다는 점은 긍정적이지만, 현재로서는 고병옥의 법적 지위·인수보증금·매각 범위가 확인되기 전까지 안전한 입찰 대상으로 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 최저가 할인보다 실제로 무엇을 취득하고 얼마의 채무를 떠안을 수 있는지 확정하는 것입니다.
