수원지방법원 2025타경918. 경기도 시흥시 배곧동 배곧두손지젤타워의 1층 B115호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 인터넷컴퓨터게임시설제공업소이며, 아파트나 주거용 오피스텔과는 평가기준이 다른 상업용 집합건물입니다. 소유자 최종환은 2022년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 날 계양농업협동조합에 채권최고액 564,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

그 후 카드사·은행·보증기관의 가압류와 국세·지방세 압류가 이어졌고, 앞선 경매절차가 정리된 뒤 2025년 10월 다시 임의경매가 개시됐습니다. 등기부에 나타난 권리관계는 복잡해 보이지만, 말소기준권리 뒤에 설정된 압류·가압류는 원칙적으로 매각에 의해 소멸합니다. 따라서 후순위 채권액이 크다는 사실과 낙찰자의 인수액이 크다는 사실은 전혀 다릅니다.

이 사건에서 더 중요한 문제는 705,000,000원이 해당 근린시설의 현재 시장가치와 수익성을 반영하는지입니다. 등기부에 기록된 과거 매매가격은 가격 검토의 참고자료가 될 수 있지만, 현재의 매매시장과 임대수익을 직접 보여주는 것은 아닙니다. 권리관계 정리 가능성만으로 신건 입찰을 결정하기에는 확인할 사항이 적지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

이 사건의 권리분석 기준점은 2022.06.16 접수된 계양농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 564,000,000원이며, 해당 근저당권은 매각 시 소멸하는 말소기준권리입니다.

이후 설정된 KB국민카드·토스뱅크·경기신용보증재단·케이뱅크·계양농업협동조합·파트너스종합관리의 가압류와 경매개시결정 등도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 앞선 강제경매 및 임의경매 개시등기는 각각 말소돼 현재 경매와 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

현황조사와 매각물건명세서상 실제 임차인은 김상태 1명입니다. 보증금 30,000,000원, 월세 3,000,000원이며, 전입일은 2023.03.07입니다. 말소기준권리 설정일인 2022.06.16보다 늦기 때문에 경매 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 분석됩니다.

특히 이 호실은 주거용 아파트가 아니라 근린시설입니다. 임대차 목적과 실제 영업 형태, 사업자등록·점유의 계속성, 적용되는 상가건물 임대차보호법상 요건을 확인해야 합니다. 전입일 기준의 대항력 판단과 별개로 사업자등록·인도에 따른 법적 효력도 입찰 전에 점검하는 것이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 과거 거래가격이 현재 시세는 아니다

이 물건은 감정가 705,000,000원이 그대로 최저매각가격인 신건입니다. 감정가 대비 할인은 아직 발생하지 않았습니다. 등기부에는 동일 호실의 과거 매매가격이 기록돼 있어 소유권 이전과 가격 형성의 이력을 확인할 수 있습니다.

2019년 및 2022년 금액은 등기부상 과거 매매 거래가액입니다. 2026년 경매 최저매각가격은 성사된 거래가격이 아닙니다.

2022년 소유권이전의 거래가액은 670,000,000원이며, 현재 최저매각가격은 이보다 35,000,000원 높습니다. 다만 과거 거래가격만으로 현재 최저가가 비싸다거나 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 상업용 부동산은 임차인의 영업 지속 여부, 임대료 회수 가능성, 공실 발생 시 재임대 가능성 등이 실거래가격에 영향을 줍니다.

더구나 감정평가상 이용상태가 인터넷컴퓨터게임시설제공업소이므로, 일반 아파트의 평형별 거래가격을 직접 적용하는 방식도 적절하지 않습니다. 같은 건물 또는 유사한 근린시설의 층별 거래가격, 공실률과 실현 가능한 임대수익을 기준으로 접근해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 705,000,000원 가정)

현재 최저매각가격으로 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 9,450,000원을 공제한 채권자 예상 배당재원은 695,550,000원입니다. 채권 총액은 813,015,140원으로, 이 배당 시뮬레이션에서는 모든 채권을 충족하지 못합니다.

위 금액은 채권최고액·청구금액을 사용한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 국세·지방세의 실제 우선순위, 임차인 최우선변제, 법정 배당순위와 안분관계는 확정 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당

이 사건의 현재 회차는 감정가 전액을 최저가로 하는 신건입니다. 이후 유찰을 가정한 매각가격과 채권 미배당 변화를 비교하면 다음과 같습니다.

유찰이 진행되면 매수인이 부담하는 낙찰대금은 감소하지만, 채권자들의 배당 부족액은 커집니다. 특히 신청채권자인 계양농업협동조합도 유찰 시나리오에서는 청구금액 전액을 회수하지 못하는 것으로 계산됩니다.

다만 유찰로 최저가가 내려갔다고 해서 곧바로 시장가격보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 현재 임대료가 실제로 회수되는지, 상업시설의 공실 위험이 어느 수준인지, 같은 건물 유사 호실이 얼마에 거래되는지를 확인해야 각 회차의 입찰가격이 적정한지 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동의 배곧라온초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 형성돼 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 6층·지상 17층 건물입니다. 사용승인일은 2018.04.06이며 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기, 소화·화재탐지시설 및 주차시설 등이 갖춰져 있습니다.
• 실제 용도. 공부상 인터넷컴퓨터게임시설제공업소로 이용 중입니다. 향후 다른 업종으로 활용하려는 경우 업종별 용도 적합성, 시설기준 및 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접합니다. 다만 개별 호실의 실제 출입 동선과 가시성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며 과밀억제권역에 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역도 표시돼 있으나 감정요항상 외국인 등의 주택거래에 관한 제한으로 기재돼 있어 본 근린시설 거래에 대한 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지의 개별공시지가는 2,571,000원/㎡입니다. 이는 토지 기준 금액으로, 집합건물 개별 호실의 매매시세와 직접 동일시할 수 없습니다.
• 공부상 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 근린시설은 일반 주거용 부동산과 매수자층이 달라질 수 있으며, 실제 영업 형태·임차 안정성·호실 접근성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 현재 최저매각가격을 기준으로 환금성이 우수하다고 판단하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 최종 확인. 임차인 김상태의 점유, 보증금 30,000,000원, 월세 3,000,000원, 전입일 2023.03.07 기재사항과 매수인 인수 조건을 최종 명세서에서 다시 확인하세요.
• 임차인 사업자등록 및 확정일자. 상가건물 임대차 관련 대항요건과 우선변제 여부를 확인하고, 소액임차인 최우선변제 해당 여부도 검토해야 합니다.
• 실제 점유·명도. 임차인이 영업 중인지, 임대차가 유지되고 있는지, 낙찰 후 인도명령 또는 명도소송 가능성이 있는지 확인하세요.
• 국세·지방세 압류. 동청주세무서장 관련 국세 압류와 시흥시 지방세 압류의 실제 채권액, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 배당순위를 확인하세요.
• 이전 경매절차. 2023년 강제경매 개시등기와 2024년 임의경매 개시등기는 말소됐으므로, 현재 2025타경918 사건의 진행 상태와 매각조건을 기준으로 판단하세요.
• 관리비 체납. 파트너스종합관리 명의의 가압류 청구금액 9,375,130원이 확인됩니다. 해당 채권의 발생 원인을 확인하고, 관리비 미납이 있다면 공용부분 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 범위를 점검하세요.
• 상업용 호실 현장 확인. 1층 B115호의 실제 출입구, 동선, 가시성, 영업 상태, 내부시설 및 다른 업종으로 변경할 가능성을 확인하세요.
• 가격 검증. 등기부상 2019년 거래가액 678,930,870원과 2022년 거래가액 670,000,000원은 과거 매매이력으로만 참고하고, 최근 유사 근린시설 매매거래와 임대수익을 기준으로 입찰 상한을 검토하세요.
• 자금 계획. 현재 최저매각가격은 705,000,000원이며, 매수인 권리 인수액은 0원으로 분석됩니다. 그러나 취득 관련 비용, 명도·수선비, 체납 관리비 등은 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 직접 확인하고 변경된 권리관계가 없는지 점검하세요.

⑧ 종합 판단 — 권리 정리는 가능, 가격 매력은 검증 전

종합 매력지수는 49점, C등급 수준으로 평가합니다. 확인된 권리 인수액이 없다는 점은 긍정적이지만, 신건 최저가가 최근 시세보다 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 근린시설의 임대수익 검증, 임차인 명도 및 세금 배당 문제를 해결하기 전에는 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.

맺으며 — “인수액 0원 ≠ 투자수익 보장”

배곧두손지젤타워 1층 B115호의 핵심은 복잡한 등기부를 겉모습만 보고 두려워할 필요도, 반대로 인수액이 0원이라는 이유만으로 안심할 필요도 없다는 데 있습니다.

계양농업협동조합의 2022년 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 김상태는 그보다 늦게 전입했으므로 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권자에게 발생하는 예상 미배당 117,465,140원 역시 매수인에게 그대로 이전되는 채무는 아닙니다.

하지만 대상 물건은 일반 아파트가 아닌 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 용도의 근린시설입니다. 최저매각가격 705,000,000원이 적정한지는 최근 유사 거래가격과 실제 임대수익으로 검증해야 합니다. 과거 거래가액이나 감정가만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.

권리상 인수는 낮은 위험, 가격과 운영·명도 위험은 추가 확인. 이 사건의 입찰 판단은 근저당권이나 가압류의 총액보다도 실제 수익을 얼마까지 안정적으로 확보할 수 있고, 그 수익에 비해 얼마를 지불하는지가 결정적입니다.