대전지방법원 2026타경601305. 대전 중구 오류동 디자인빌 6층 602호가 강제경매로 나왔습니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용되는 다세대 물건이며, 감정가와 최저매각가는 모두 90,000,000원입니다. 신청채권자는 서울보증보험 주식회사, 청구금액은 100,726,870원입니다.

겉으로는 감정가보다 높은 과거 실거래 평균이 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 가격만으로 판단하면 안 됩니다. 등기부에 선순위 임차권등기와 선순위 가처분이 함께 존재하기 때문입니다. 임차권은 확약으로 해결할 근거가 있지만, 가처분은 확약의 대상이 아닙니다. 따라서 임차보증금 인수 0원과 권리상 안전을 같은 의미로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확약과 가처분을 분리해야 한다

과거에는 여러 차례 경매와 가압류, 근저당권이 설정됐습니다. 그러나 이전 권리들은 2022년 경매 매각과 해지 등으로 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석에서 중점적으로 확인할 권리는 2024년 한국토지주택공사 임차권등기, 2025년 김옥수 가처분, 그리고 2026년 서울보증보험의 강제경매개시결정입니다.

② 임차권 분석 — 93,000,000원 보증금의 실제 위험

을구 7번에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약일은 2022.04.13, 확정일자는 2022.04.15, 주민등록일자는 2022.04.19, 점유개시일자는 2022.05.04입니다. 모두 현재 강제경매개시결정보다 앞서며, 대항력 및 우선변제권을 갖춘 것으로 분석됩니다.

등기상 기관 명의 임차권 1건입니다. 확인된 별도 실제 개인 임차인은 0명이며, 실제 거주자 및 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 서울보증보험은 해당 임차보증금반환채권을 양수한 신청채권자이므로 한국토지주택공사의 보증금과 서울보증보험의 청구를 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

확약 전 인수액은 제공된 회차별 예상배당을 기준으로 하며, 실질취득은 낙찰가와 미배당 보증금을 합산한 금액입니다. 확약 후 실질취득은 해당 임차보증금 인수가 0원이라는 전제의 낙찰대금이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 88.7%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

디자인빌은 16세대 규모이며, 확인된 거래는 2022년 5월의 2건입니다. 평균 거래금액은 101,500,000원입니다. 최저가 90,000,000원은 이 평균의 88.7%로, 단순 계산상 11,500,000원 낮습니다.

여기서 중요한 점은 거래 시점과 면적 차이입니다. 평균에 포함된 110,000,000원 거래는 전용 31.33㎡로 본건의 29.35㎡보다 큽니다. 본건과 전용면적이 일치하는 2022년 거래가는 93,000,000원으로, 현재 최저가 90,000,000원과의 차이는 3,000,000원입니다.

또한 확인된 거래 시점은 2022년 5월이므로 이를 2026년의 실시간 시세나 최근 12개월 거래로 간주하기 어렵습니다. 최신 거래 흐름이 확인되지 않아 가격 상승 또는 하락 추세 역시 단정할 수 없습니다. 88.7%라는 비율은 과거 거래 평균 대비 비교값일 뿐, 현재 시장에서 같은 가격에 매도할 수 있다는 보장은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)

위 표는 제공된 예상배당 산정값을 반영한 참고표입니다. 서울보증보험이 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권 양수인이라는 관계가 있으므로 두 금액을 독립된 임차보증금 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당권자와 수령액은 채권양도 및 배당절차에서 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 최종 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 오류동 대전오류초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·각급 학교 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 대전도시철도 1호선 오룡역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2017.11.17 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이며, 위생·급배수·소화전·승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측과 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 주거용 건부지입니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역이며 철도보호지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 개별공시지가는 977,900원/㎡입니다.
• 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 통상적인 관리상태를 전제로 평가됐습니다.
• 환금성. 디자인빌은 16세대 규모의 소규모 주거건물입니다. 확인된 실거래가 2022년 2건에 한정돼 있어 현재 거래 수요와 재매각 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가처분 관련 소송 확인. 김옥수의 2025.11.19 가처분과 피보전권리인 사해행위취소·소유권이전등기말소 청구의 진행 상태를 확인해야 합니다. 매각 후 인수 여부와 본안판결의 영향을 법률전문가에게 검토받는 것이 우선입니다.
• 확약서 원본 확인. 서울보증보험이 2026.07.16 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서가 해당 임차보증금반환채권 전체에 적용되는지 확인해야 합니다. 배당 부족 시에도 실제로 말소가 이행될 수 있는지가 중요합니다.
• 채권양도 관계 대조. 한국토지주택공사 명의 임차권과 서울보증보험의 양수채권 관계를 확인하고, 임차보증금 93,000,000원을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 임대관계가 명확하게 확인되지 않았고 감정 당시 폐문 상태였습니다. 현장 점유자, 실제 거주관계, 명도 가능성과 비용을 조사해야 합니다.
• 현재 시세 재조사. 확인된 매매자료는 2022년 거래입니다. 2026년의 유사 면적 거래와 매물 가격을 별도로 조사하고, 소규모 원룸형 주택의 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 회차별 자금계획. 신건 최저가는 90,000,000원입니다. 1회 유찰 시 72,000,000원, 2회 유찰 시 57,600,000원 시나리오가 제시돼 있으나, 가격이 낮아져도 선순위 가처분 위험은 별도로 남습니다.
• 관리비 및 공적 비용. 공용부분 관리비 체납, 세금, 등기비용 등 예상 부대비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 가처분 관련 소송자료를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금 인수 0원 ≠ 권리 위험 0”

대전 디자인빌 602호의 핵심은 임차권과 가처분을 구분하는 것입니다. 한국토지주택공사의 선순위 보증금 93,000,000원은 원래 매수인 인수 위험을 만들 수 있었지만, 채권양수인 서울보증보험이 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약했습니다. 해당 보증금에 한정하면 실질 인수는 0원으로 분석됩니다.

하지만 김옥수의 선순위 가처분은 여전히 남습니다. 단순 금전채권이 아니라 소유권이전등기말소등기청구권과 관련돼 있어 낙찰 후 소유권의 안정성에 영향을 줄 수 있는 중대한 위험입니다. 임차권 확약으로 이 위험까지 해소된 것은 아닙니다.

가격도 신중하게 봐야 합니다. 최저가 90,000,000원은 확인된 실거래 평균 101,500,000원보다 낮지만, 비교 거래는 2022년 자료에 불과합니다. 현재 시장에서 실질적인 할인 가격인지 확인하기에는 근거가 부족합니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 이유는 확약의 부재가 아니라 선순위 가처분의 소유권 위험입니다. 가처분의 소멸 또는 매수인에게 미치는 영향이 명확하게 정리되고 현재 시세가 별도로 검증되기 전까지, 단순히 감정가보다 저렴해 보인다는 이유로 접근하기 어렵습니다. 이 사건의 최우선 과제는 가격 협상이 아니라 소유권 안전성 확인입니다.