수원지방법원 2025타경929. 시흥 배곧신도시의 900세대 아파트 단지, 이지더원2차에듀그린 210동 801호입니다. 대상 전용면적은 84.9453㎡이며 15층 건물의 8층에 위치합니다. 방 3개와 욕실 2개를 갖춘 일반적인 주거형 아파트로, 현재 감정가 517,000,000원에 신건 매각이 예정되어 있습니다.

등기부를 보면 이 집은 한동안 담보권과 압류가 복잡하게 쌓였지만, 이미 말소된 권리도 많습니다. 현재 분석의 핵심은 2018.05.10 국민은행 근저당입니다. 이 근저당을 기준으로 뒤에 설정된 국민은행 추가 근저당, 하나은행 근저당, 에이치에스우드 근저당과 여러 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

그러나 등기상 말소와 채무의 전액 변제는 다른 이야기입니다. 최저가에서 계산된 채권자 미배당액은 82,630,694원입니다. 그럼에도 미배당 채권이 모두 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 후순위 채권의 배당 부족액과 매수인이 인수하는 권리는 구분해야 합니다. 다만 체납세금의 실제 배당순위와 현장 점유관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 압류의 정리

말소기준인 을구 2번 국민은행 근저당 이후의 권리 중 현재 남아 있는 주요 근저당은 국민은행 을구 3번, 하나은행 을구 11번, 에이치에스우드 을구 13번입니다. 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 하나은행이 신청한 임의경매개시결정과 후순위 가압류도 마찬가지입니다.

② 시세 비교 — 신건 517,000,000원은 비싼가

비교 대상은 시흥배곧신도시이지더원2차에듀그린의 최근 실거래 12건입니다. 최근 거래 평균은 483,750,000원, 최신 거래는 2026년 10월 500,000,000원입니다. 감정가이자 최저가인 517,000,000원은 두 기준 모두를 웃돕니다.

다만 아래 표본에는 전용 84.8㎡대 외에도 76.62㎡ 거래가 섞여 있습니다. 따라서 단지 전체 평균을 대상 호수의 정확한 동일면적 시세로 단정하기보다는, 84.8㎡대 거래와 같은 8층 거래를 함께 확인하는 것이 중요합니다.

눈여겨볼 거래는 전용 84.8㎡·8층의 505,000,000원 거래입니다. 2026년 6월과 7월에 같은 면적·층의 거래가 각각 확인됩니다. 대상 물건도 8층이므로 단순한 단지 평균보다 비교 가치가 높은 참고 사례입니다.

최신 2026년 10월의 84.8㎡ 거래는 500,000,000원입니다. 일부 거래가 570,000,000원까지 나타나지만, 그 가격만으로 신건 517,000,000원이 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다. 최근 평균 대비 106.9%라는 수치 자체가 가격 부담을 보여줍니다.

③ 예상배당표 (매각가 517,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용과 채권별 배당을 계산한 결과입니다. 근저당은 실제 채무잔액이 아닌 최초 채권최고액을 적용한 단순 추정이며, 국민은행 근저당 변경사항과 실제 조세채권 우선순위를 반영하면 결과가 달라질 수 있습니다.

국민은행 을구 2번·3번 배당 계산에는 각각 변경 전 채권최고액 48,000,000원이 사용됐습니다. 실제 등기상 변경 후 채권최고액은 각각 25,000,000원·38,000,000원입니다. 따라서 위 표는 확정 배당표가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 부족은 증가

현재 최저가는 감정가의 100%인 517,000,000원입니다. 이후 유찰을 가정하면 최저가격은 413,600,000원, 330,880,000원으로 낮아집니다. 반면 채권자가 받을 수 있는 예상 배당액은 함께 감소하고, 미배당액은 커집니다.

이 구조에서는 후순위 채권의 미배당액 증가가 곧바로 매수인의 인수액 증가로 연결되지는 않습니다. 다만 실제 점유자에게 별도의 대항력 있는 임차권이 확인되거나, 매각조건에서 인수 대상 권리가 확인된다면 취득비용 구조가 달라질 수 있습니다.

⑤ 임차인·점유 — 등기보다 현장 확인이 중요

현재 확인된 임차인 신고는 0명이며, 제시된 권리관계에서 대항력 있는 임차보증금 인수액은 산정되지 않습니다. 따라서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 이는 임차인이 존재하지 않는다는 확정적 의미가 아닙니다. 현재 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 기타 점유자인지는 현황조사서와 현장 확인으로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트 단지와 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설이 형성되어 있으며 전반적인 입지여건은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량으로 물건까지 접근할 수 있고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용여건은 보통 수준입니다.
• 도로. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되며, 북동측 약 45m, 북서측 약 32m 폭의 포장도로를 이용할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 8층이며, 도시가스·개별난방·급배수·소화설비·승강기·주차장 등이 갖춰져 있습니다. 감정평가서상 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 관련되며 토지거래계약 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한정된 것으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,567,000원/㎡입니다.
• 환금성. 900세대 아파트 단지로 최근 거래 사례가 확인됩니다. 다만 거래가격이 450,000,000원에서 570,000,000원까지 분포하고, 면적과 층에 따른 차이도 있으므로 매도 시 가격 설정에 주의해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래 확인. 최근 평균 483,750,000원과 최신 거래 500,000,000원에 비해 현재 최저가 517,000,000원은 높습니다. 동일 면적·동일 층의 거래까지 검토해 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 말소기준 및 변경등기 대조. 국민은행 을구 2번·3번 근저당의 2022.09.29 채권최고액 변경사항과 현재 유효한 채권잔액을 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 화성세무서, 시흥시, 국민건강보험공단의 압류내역과 배당순위를 검토해야 합니다. 당해세 등이 있으면 예상배당표가 달라질 수 있습니다.
• 임차인·점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자의 신분, 전입 및 점유시점, 보증금, 배당요구 여부를 조사해야 합니다. 낙찰 후 명도절차도 예상해야 합니다.
• 관리비 확인. 장기 체납 관리비가 있는지 관리사무소에 확인하고, 공용부분 체납액 등 매수인 부담 가능성을 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 신건 가격이 부담스럽다면 413,600,000원과 330,880,000원의 유찰 가정 가격을 기준으로 매수전략을 비교할 수 있습니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개다”

이 물건의 권리분석은 말소기준을 중심으로 비교적 명확하게 정리됩니다. 2018.05.10 국민은행 근저당을 기준으로 뒤에 설정된 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이고 조세 압류도 존재하므로 점유·배당 관계를 최종 확인해야 합니다.

무엇보다 신건 최저가 517,000,000원이 최근 평균 483,750,000원의 106.9%라는 점을 외면해서는 안 됩니다. 최근 84.8㎡·8층 거래 505,000,000원과 최신 84.8㎡ 거래 500,000,000원도 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 감정가에 가까운 신건 응찰을 가격 측면에서 유리하다고 평가하기 어렵습니다.

결론은 “등기상 인수위험은 낮게 추정되지만, 가격은 보수적으로 접근할 물건”입니다. 유찰 시 인수액 증가가 계산되지 않는 구조라는 점은 긍정적이지만, 실제 점유관계와 조세채권을 확인하지 않은 채 안전한 취득을 확정해서는 안 됩니다. 현재는 가격 경쟁력과 권리상 불확실성을 함께 따져 응찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.