수원지방법원 안산지원 2025타경941. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬더웰에이동 9층 931호에 대한 임의경매입니다. 물건종류는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 지하 2층·지상 18층 규모의 철근콘크리트구조이며, 대상은 9층 931호입니다.

등기상 소유자는 서연희입니다. 2023.04.07 소유권을 이전받으면서 기존 신탁등기가 말소되었고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 서울보증보험주식회사와 경기신용보증재단의 가압류가 순차적으로 등기되었으며, 하나은행이 임의경매를 신청했습니다.

말소기준권리가 명확해도 입찰 판단이 단순해지는 것은 아닙니다. 이 물건은 반월특수지역·국가산업단지·지원시설구역에 위치합니다. 일반적인 주거용 오피스텔과 동일한 거래·입주 조건을 전제로 접근해서는 안 됩니다. 특히 매각물건명세서에서 매수 자격 확인을 요구하고 있어, 자격 충족 가능성을 가격 분석보다 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

말소기준권리는 2023.04.07 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 이 권리 자체도 매각으로 소멸하는 대상입니다. 이후 등기된 서울보증보험주식회사의 280,000,000원 가압류, 경기신용보증재단의 5,699,984원 가압류 및 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

앞선 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 등기상 채권액이 매각대금을 초과하더라도, 그것만으로 낙찰자가 미배당 채권을 떠안는 것은 아닙니다. 예상배당에서 계산된 매수인 인수금은 0원입니다.

② 가격 분석 — 최저가 69,000,000원, 시세 검증이 필요하다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 69,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 출발합니다. 다만 이 호실의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격, 가격 추세를 확인할 수 없어 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.

등기상 2023.04.07 소유권이전 당시 거래가액은 136,863,700원으로 기재되어 있습니다. 그러나 이는 과거 취득 거래액일 뿐, 현재 해당 호실의 객관적인 시세를 대체할 수 없습니다. 특히 근린시설로 표시된 물건이 감정상 오피스텔로 이용되고 있고 산업단지 관련 입주·매수 자격 확인도 요구되므로, 일반 주거용 오피스텔 거래가격과의 단순 비교는 주의해야 합니다.

회차별 가격은 낙찰가를 가정한 시나리오입니다. 55,200,000원이나 44,160,000원으로 내려간다고 반드시 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 유찰은 입찰가격을 낮출 수 있지만, 물건의 입주 자격이나 활용 제한까지 해소해 주지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 69,000,000원 가정)

집행비용 1,642,000원은 추정액입니다. 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 실제 확정채권액·배당순위·세금 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

매각대금 69,000,000원에서 추정 집행비용을 제외하면 하나은행에 67,358,000원이 배당됩니다. 서울보증보험주식회사와 경기신용보증재단에는 예상배당액이 없습니다. 전체 채권액 405,699,984원 가운데 채권자 예상배당은 67,358,000원으로, 338,341,984원의 미배당이 발생하는 구조입니다.

다만 이 미배당액은 채권자들이 회수하지 못하는 금액이지 매수인이 추가로 지급해야 하는 금액이 아닙니다. 매수인의 예상 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원으로 산정되어 있습니다.

④ 유찰 시 배당 구조 — 채권 미회수액 증가

신청채권자인 하나은행의 청구액은 102,704,020원입니다. 현재 회차의 예상배당액 67,358,000원으로는 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 유찰 후 가정가격에서도 신청채권은 전액 충족되지 않는 것으로 계산되어 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시흥시 정왕동 거북섬 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모 공장, 유통단지, 공업나지 등이 혼재한 미성숙 개발지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근은 용이합니다. 다만 간선도로 접근성과 노선버스 정류장 위치 등을 고려한 감정평가상 교통상황은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 2층·지상 18층 건물의 9층 931호입니다. 급배수·위생·난방·소화·승강기설비 등이 갖춰져 있으며, 감정상 오피스텔로 이용 중입니다.
• 토지. 2638번지와 2638-1번지의 일단지로, 장방형 토지 위 오피스텔 등 건부지로 이용됩니다. 토지면적은 2,482.3㎡이며 지형은 평지, 도로접면은 중로각지입니다.
• 용도지역. 준공업지역이며 국가산업단지, 반월특수지역, 지원시설구역 및 성장관리권역에 포함됩니다. 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역에도 저촉됩니다.
• 토지이용 제한. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 있으며, 감정요항에는 외국인 등의 주택 거래에 한하는 조건이 기재되어 있습니다. 입주·매수 자격과 함께 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 이는 실제 사용에 관한 모든 제한이 없다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 공장·유통시설과 공업나지가 혼재한 개발지대이며 매수·입주 자격 확인도 요구됩니다. 일반 주거용 오피스텔과 비교해 매수 수요가 제한될 가능성이 있으므로 실제 거래사례와 임대수요를 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입주·매수 자격 확인이 최우선. 한국산업단지공단 경기입주지원에 해당 호실의 매수 자격, 입주 요건 및 사용 가능 범위를 확인하세요. 매각물건명세서의 명시적인 확인 요구사항입니다.
• 용도와 실제 사용의 적합성. 경매상 물건종류는 근린시설이고 감정상 오피스텔로 이용 중입니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용이 관련 기준에 적합한지 확인하세요.
• 현재 시세 확인. 동일 건물·유사 용도의 최근 실거래와 실제 거래 가능한 가격을 확인하세요. 과거 소유권이전 거래가액이나 감정가만으로 현재 시세를 확정하지 마세요.
• 점유·임대차 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 현황조사 원본 확인을 통해 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 2023.04.07 하나은행 근저당이 말소기준이라는 점과 후순위 가압류의 매각 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 유찰 시나리오 재검토. 1회 유찰 시 55,200,000원, 2회 유찰 시 44,160,000원으로 가정되어 있으나, 가격 하락만으로 입주·매수 자격 문제가 해결되지는 않습니다.
• 미납 관리비와 부대비용. 미납 관리비와 실제 취득에 필요한 세금·등기·명도 관련 비용을 확인하세요. 예상 인수금 0원은 이러한 부대비용까지 포함한 금액이 아닙니다.
• 배당표 한계 확인. 집행비용은 추정치이며, 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 확정채권액과 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “권리 소멸이 명확해도 취득 조건은 별개다”

이 사건의 등기상 권리관계는 비교적 정돈되어 있습니다. 2023.04.07 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신건 매각가 69,000,000원을 가정하면 전체 채권 미배당액은 338,341,984원이지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇다고 바로 입찰하기 좋은 물건이라는 결론을 내릴 수는 없습니다. 감정상 오피스텔로 이용되는 근린시설이라는 특성이 있고, 반월특수지역의 입주·매수 자격 확인이 명세서에 명시되어 있습니다. 실제 임대관계는 미상이며 최근 실거래를 통한 가격 검증도 이루어지지 않았습니다.

최저가 69,000,000원이 감정가의 100%라는 사실만으로는 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 자격과 활용 가능성을 확인한 뒤 시세를 비교해야 합니다.

결론은 권리 소멸 구조 양호, 취득 자격·가격 판단 보류. 먼저 한국산업단지공단 경기입주지원에 매수·입주 자격을 확인하고, 실제 점유 상태와 동일 용도 거래사례를 점검해야 합니다. 이 물건에서 가장 중요한 것은 낙찰가격보다 적법하게 취득하고 실제로 활용할 수 있는지입니다.