대전지방법원 2026타경601309. 대전 유성구 장동 아이티플렉스빌딩 3층 302호가 강제경매에 나왔습니다. 건축물대장상 용도는 연구실이고, 감정평가 과정에서는 KI기술연구소로 탐문된 집합건물입니다. 소유자는 주식회사 케이아이로, 종전 상호는 주식회사지식정보입니다. 2002년 소유권보존등기가 이루어진 뒤 2015년 하나은행 명의의 근저당권이 설정됐고, 이후 여러 채권자의 가압류와 공공기관 압류가 이어졌습니다.

그렇다고 등기된 채권액을 모두 낙찰자가 부담하는 것은 아닙니다. 2015.06.03 설정된 을구 3번 하나은행 근저당이 말소기준권리로, 이후 설정된 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 해당 연구실에는 전입신고가 확인된 조영근이 조사돼 있고, 현관·복도 경계 차이도 지적됐습니다. 등기상 인수액 0원과 실제 인도·사용에 문제가 없다는 판단은 서로 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 후순위 채권도 정리

권리의 출발점은 2015.06.03 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원으로, 현재 최저매각가 411,000,000원보다 큽니다. 이 근저당보다 앞서 설정된 국민은행 근저당권(217,100,000원)은 같은 날짜인 2015.06.03 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 남아 있는 별도의 선순위 국민은행 근저당을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

말소기준권리 이후의 가압류에는 김훈 외 채권자들, 황진성, 기술보증기금, 하나카드, 근로복지공단, 신용보증기금, 중소기업은행 등이 포함됩니다. 건강보험공단 압류와 국세·지방세 압류도 확인됩니다. 해당 후순위 등기들은 원칙적으로 매각으로 소멸하며, 미배당 채권액 자체가 매수인의 인수채무로 바뀌는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

매각물건명세서와 현황조사에서 302호 조영근이 확인됩니다. 조사상 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 다만 임대차보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 임대차조건과 점유권원은 추가 확인이 필요합니다.

조영근의 전입신고일 2024.07.25는 말소기준권리 설정일인 2015.06.03보다 늦습니다. 기록된 전입일만 기준으로 보면 하나은행 근저당에 대항하는 선순위 임차권으로 인정되기는 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·점유원인 등이 확정되지 않은 만큼, 임대차관계 전반을 검증하기 전에는 대항력 및 인수 가능성을 최종 확정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 411,000,000원 가정)

신건 최저가인 411,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정 6,510,000원을 제외한 404,490,000원이 채권자 배당에 사용됩니다. 현재 추정 배당에서는 이 금액 전부가 하나은행 근저당에 배정되므로 후순위 채권자와 강제경매 신청채권자 김지원에게 돌아가는 금액은 0원입니다.

채권최고액 및 청구금액에 따른 단순 예상배당입니다. 실제 피담보채무액, 집행비용, 당해세·법정 우선채권·최우선변제 등은 배당 결과를 변경할 수 있습니다. 하나은행의 480,000,000원은 실제 대출잔액이 아닌 채권최고액입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 늘어나는 미배당

회차가 진행될수록 예상 매각가가 하락하고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 후순위 채권의 미배당액 증가가 매수인에게 같은 금액의 채무 인수를 의미하는 것은 아닙니다. 현재의 단순 권리 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다.

반면 낙찰자의 가격 메리트는 이 표만으로 판단할 수 없습니다. 연구실이라는 용도, 실제 공간 경계 및 이용조건을 반영한 거래사례를 확인해야 합니다. 최저가가 411,000,000원에서 328,800,000원 또는 263,040,000원으로 하락하더라도 그것만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

⑤ 입지·건물 이용상태 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 장동 대덕대학교 남서측 인근입니다. 주변은 교육시설·연구시설 등이 형성된 지역으로 연구실의 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 위치합니다. 연구시설의 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 지하 1층·지상 5층 건물의 3층 302호입니다. 외벽은 커튼월 및 외장판넬, 내부는 벽지와 페인팅 등으로 마감돼 있습니다. 공용 위생설비·화재탐지설비·소화전설비·승강기설비 등이 있는 것으로 탐문됐습니다.
• 이용상태. 건축물대장상 연구실이며 KI기술연구소로 탐문됐습니다. 일반 주거용 아파트가 아닌 교육·연구 관련 시설로 접근해야 합니다.
• 토지. 대체로 사다리형·평지인 토지로, 지목은 대이고 토지면적은 4,257.2㎡입니다. 동측 포장도로와 접하며 공시지가는 220,700원/㎡입니다.
• 용도·규제. 자연녹지지역, 국가산업단지, 연구개발특구, 교육·연구 및 사업화시설구역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 이용 목적과 용도변경 가능 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.

⑥ 핵심 현장 리스크 — 현관·복도 경계 불일치

이 물건의 권리분석에서 가장 주의 깊게 볼 항목은 감정평가의 공부와의 차이입니다. 감정평가에서는 302호 남서측 현관 및 인접 복도의 경계가 집합건축물대장 건축물현황도상 경계와 실제 점유 부분의 경계 사이에 다소 차이가 있는 것으로 보인다고 명시했습니다.

또한 감정평가 당시 이해관계인의 부재로 내부 구조와 설비, 실제 이용상태는 외부 관찰·탐문조사·건축물현황도 등을 중심으로 파악됐습니다. 따라서 내부 구획이나 설비 상태가 완전히 확인된 물건으로 보기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준과 등기 원본. 2015.06.03 하나은행 근저당이 말소기준이며 종전 국민은행 근저당은 이미 말소됐는지 최신 등기사항전부증명서로 대조하세요.
• 조영근 점유관계. 2024.07.25 전입 사실 외에 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구, 실제 점유 상태와 점유권원을 확인하세요.
• 현관·복도 경계. 집합건축물대장 현황도와 현장 실측을 비교해 302호 전유부분 및 인접 공용부분의 구분을 확인하세요.
• 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 제한됐으므로 실제 연구실의 구조, 시설물 상태, 설비 작동 여부 및 수선 필요성을 점검하세요.
• 용도 규제. 연구실 용도, 연구개발특구 및 교육·연구시설 관련 이용제한을 검토하고 계획한 사용 목적의 허용 여부를 확인하세요.
• 세금과 배당. 국세·지방세 압류와 당해세 가능성, 실제 채권 잔액, 배당요구 및 교부청구 내용을 확인하세요.
• 관리비와 공용부분. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 항목, 공용부분 사용관계, 관리규약과 유지관리 비용을 확인하세요.
• 가격 검증. 연구실·교육연구시설이라는 용도와 실제 점유 경계를 반영한 비교 거래사례를 확인한 뒤 응찰가 상한을 결정하세요. 감정가나 유찰률만으로 저가 여부를 판단해서는 안 됩니다.
• 경매 진행상태. 기존 하나은행 임의경매개시결정은 말소됐고 현재 김지원의 강제경매가 진행되는 구조입니다. 매각기일 전 사건진행내역, 매각물건명세서, 변경·취하·정지 여부를 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 안전한 연구실 취득”

대전 아이티플렉스빌딩 302호는 권리의 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 압류 등은 매각으로 소멸하는 형태입니다. 신건 가정의 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다.

그렇지만 해당 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 교육·연구시설 용도의 연구실입니다. 조사상 임차인의 보증금과 우선변제관계가 확인되지 않았고, 감정평가에서 현관·복도 경계 차이를 직접 지적했습니다. 내부 실사가 충분하지 않았다는 점도 매수인에게 중요한 불확실성입니다.

현재 최저가 411,000,000원이 적정하거나 저렴한 가격인지는 연구시설의 거래사례와 현장 확인을 거쳐야 판단할 수 있습니다. 권리상 소멸은 긍정적이지만, 점유·경계·용도·가격은 아직 확인해야 할 영역입니다. 종합적으로 C등급 — 권리 구조는 확인되나 현장 실사와 가격 검증 전 적극적인 입찰 판단은 보류하는 것이 타당합니다.