대전지방법원 2026타경601415. 대전광역시 동구 가오동 235-12, 다소프라자 1층 111호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 진종식이며, 신청채권자는 대전중부새마을금고입니다. 신청채권자의 청구액은 189,844,290원입니다.
등기 권리만 보면 말소기준 근저당 이후에 설정된 김우경의 근저당권과 후순위 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리 인수액이 없다는 사실과 물건을 독립적으로 사용·임대할 수 있다는 사실은 다릅니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 본건 111호가 인접한 109호·110호와 벽체 구분 없이 음식점으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 이 물리적 이용 상태가 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601415 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가오동 235-12 1층 111호 등기 소재지: 가오동 235-12, 235-28 도로명주소: 대전광역시 동구 대전로 446 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 1층 111호 인접 109호·110호와 벽체 구분 없이 음식점(황금한우)으로 이용 중 |
| 소유자 | 진종식 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물 · 사용승인일 2015.04.01 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 356,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 대전중부새마을금고 / 189,844,290원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2015.04.08 을구 1번 근저당권 · 대전중부새마을금고 · 채권최고액 237,900,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸 구조
말소기준권리는 2015년 4월 8일 설정된 대전중부새마을금고 근저당권입니다. 같은 해 8월 10일 설정된 김우경의 근저당권은 말소기준권리보다 후순위입니다. 이후 등기된 압류와 현재 경매개시결정도 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 범위 확인이 필요
현황조사와 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 문일환 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 해당하는 별도 중복 신고는 표시되어 있지 않습니다. 전입일은 2024년 8월 13일로 말소기준권리 설정일인 2015년 4월 8일보다 늦으므로, 기재된 권리관계 기준으로 대항력은 없습니다.
| 임차인 / 점유 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 문일환 110호·111호 |
30,000,000원 3,000만원 |
없음 전입 2024.08.13 |
확인 필요 확정일자·배당요구 여부 원본 대조 |
0원 분석 대항력 없음 기준 |
임차인의 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 보증금 전액을 매수인이 승계하는 대항력 임차인 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부, 실제 영업·점유 관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 1.6% 추정) | - | 5,784,000원 |
| 1. 근저당권 · 대전중부새마을금고 | 237,900,000원 | 237,900,000원 |
| 2. 근저당권 · 김우경 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,316,000원 |
현재 회차 매각가 356,000,000원을 가정한 시뮬레이션입니다. 채권자 배당 합계는 302,900,000원이며, 집행비용과 채권자 배당 후 소유자 잔여액은 47,316,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격만으로 메리트를 단정하지 말 것
| 시나리오 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 356,000,000원 | 302,900,000원 | 0원 | 47,316,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 284,800,000원 | 280,012,800원 | 22,887,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 227,840,000원 | 223,850,240원 | 79,049,760원 | 0원 |
감정가와 최저매각가는 모두 356,000,000원으로 신건입니다. 시나리오상 유찰 시 매각가가 낮아지면 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 유찰로 가격이 낮아진다는 사실만으로 본건의 투자 메리트가 확보되는 것은 아닙니다. 비교 가능한 근린시설의 거래가격과 임대수익, 통합 사용 공간의 분리 가능성 및 실제 명도 비용을 함께 검토한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 가오동 소재 가오중학교 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지 및 상가주택 등이 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물이며, 사용승인일은 2015년 4월 1일입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 25m, 북서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며, 대로3류·중로2류와 접하고 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 현장에서 109~111호가 통합 사용되는 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설의 수익성과 매각 가능성은 호실의 독립성, 실제 임대 가능한 면적, 점유관계 및 분리 비용에 영향을 받습니다. 통합 사용 상태가 향후 임대·매각에 어떤 제약을 주는지 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 등기상 111호의 경계와 실제 음식점 사용 범위를 대조하고, 109호·110호와 분리된 독립 공간으로 사용할 수 있는지 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 문일환의 점유 범위는 110호·111호로 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 영업 주체, 인도 협의 대상 및 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 임차권 확인. 전입일은 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부, 매각물건명세서상 임차관계는 원본 서류로 재확인하세요.
- 채권액 대조. 신청채권 청구액 189,844,290원과 말소기준 근저당 채권최고액 237,900,000원을 구분하고, 실제 채권잔액 및 배당요구 관계를 확인하세요.
- 원상회복 비용. 호실 분리나 독립 사용을 위해 벽체·출입구·설비 등 추가 작업이 필요한지 확인하고, 필요한 경우 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 수익성 검토. 유사 근린시설의 실거래가격, 임대료, 공실 위험 및 관리비 등을 확인한 뒤 예상 수익과 응찰 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수액 0원”과 “사용상 위험 없음”은 다르다
대전 가오동 다소프라자 1층 111호는 말소기준권리 이후의 근저당·압류 등이 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 임차인은 문일환 1명으로 확인되고, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 111호가 인접 109호·110호와 벽체 구분 없이 음식점으로 이용 중이라는 현황이 독립 사용과 명도, 향후 임대·매각에 영향을 줄 수 있습니다. 감정가 356,000,000원에 대한 가격 적정성도 비교 거래와 임대수익을 확인하기 전에는 단정할 수 없습니다.
권리 인수는 0원 분석, 입찰 판단은 현장 확인 이후. 호실 분리 가능성과 점유관계, 실제 채권잔액 및 시장가치를 확인한 뒤 응찰 여부와 상한을 결정하는 것이 합리적입니다.
