대전지방법원 2026타경601449. 대전광역시 유성구 지족동 노은3지구영무예다음에코타운 103동 1층 102호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.6603㎡이며, 지상 9층 건물의 1층 아파트입니다. 현재 소유자는 허영진으로, 2022.10.21 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 355,000,000원입니다.

같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 374,000,000원이 말소기준권리입니다. 농협은행이 청구금액 315,246,103원으로 임의경매를 신청했으며, 이후 경매개시결정과 충남신용보증재단·최인순의 가압류가 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 임차인 신은혜가 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 낙찰자에게 대항할 수 없는 후순위 임차인으로 분류되어 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 또한 이 물건은 1층이므로 실거래 전체 평균뿐 아니라 실제 1층 거래가격을 따로 비교해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

말소기준권리는 2022.10.21 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 374,000,000원이며, 소유자 허영진이 채무자로 기재돼 있습니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 설정된 경매개시결정과 가압류는 매각에 따라 소멸합니다.

과거 유성농업협동조합의 근저당권 237,600,000원과 상상인플러스저축은행의 근저당권 160,800,000원은 모두 2022.10.21 말소등기가 이루어졌습니다. 따라서 두 근저당권은 현재 낙찰자가 인수해야 할 선순위 권리가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입, 보증금은 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서 등에서 확인되는 실제 임차인은 신은혜 1명입니다. 보증기관에 의한 대위·승계 중복신고가 아닌 임차인으로 기재돼 있습니다.

신은혜의 전입일은 2026.05.26으로, 농협은행 근저당 설정일인 2022.10.21보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계에서는 선순위 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하는 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 임차인으로 판단됩니다.

임차인은 2026.07.31 배당요구를 했으나, 보증금 액수와 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권의 존재나 실제 배당금액을 확정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 평균보다는 낮지만 1층 거래보다 높다

노은3지구영무예다음에코타운은 615세대 규모이며, 사용승인 관련 준공일은 2017.04.28입니다. 비교 가능한 최근 실거래 12건의 평균은 347,833,333원입니다.

최저매각가 339,000,000원은 이 평균의 97.5%로, 평균 대비 8,833,333원 낮습니다. 하지만 표본에는 79.92㎡ 거래도 포함돼 있으며, 본건은 1층이므로 단순 평균만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.

최근 실거래는 328,000,000원~367,000,000원 사이에 분포합니다. 가장 최근 비교 거래인 2026.10의 2층 84.77㎡ 거래가격은 340,000,000원입니다. 신건 최저가는 이보다 1,000,000원 낮은 수준에 불과합니다.

특히 본건과 같은 1층의 84.77㎡ 거래가 2026.06에 328,000,000원으로 신고됐다는 점이 중요합니다. 본건의 최저가 339,000,000원은 해당 거래보다 11,000,000원 높습니다. 개별 호수의 상태와 향 등에 따라 실제 가치는 다르지만, 층수를 고려했을 때 신건 가격이 확실히 저렴하다고 말하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 339,000,000원 가정)

최저매각가 339,000,000원으로 매각된다고 가정하면 추정 집행비용 5,546,000원을 제외한 333,454,000원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정이므로, 실제 확정채권액에 따라 배당순서별 금액은 달라질 수 있습니다.

이 계산에서 총 채권액은 414,001,566원, 채권자 총배당액은 333,454,000원, 미배당액은 80,547,566원입니다. 후순위 가압류 채권에는 배당이 없으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

집행비용 및 배당은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 신청채권자의 실제 확정채권액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 곧바로 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원 추정

유찰 시 매각가격이 하락하면 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄어들고 미배당액은 증가합니다. 다만 현재 확인되는 후순위 권리관계에서는 미배당 채권액이 낙찰자에게 이전되는 구조가 아니므로 각 회차의 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

신건에서는 농협은행의 신청 청구금액 315,246,103원보다 예상 배당액 333,454,000원이 많지만, 1회 유찰 시 농협은행 예상 배당액은 266,603,200원으로 감소합니다. 배당 부족은 채권자 측 손실 가능성과 관련된 문제이며, 후순위 채권 미배당을 이유로 매수인이 그 차액을 부담하는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 지족동 소재 도리미 삼거리 남동측 인근입니다. 대규모 아파트단지와 학교, 근린생활시설이 혼재하는 아파트지대입니다.
• 교통. 단지 내부까지 각종 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 9층 건물입니다. 외벽은 페인팅 및 일부 화강석 마감, 내부는 벽지·타일 등의 마감재가 사용됐습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 25미터, 북서측으로 폭 20미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(노은3 보금자리주택지구)입니다. 공시지가는 1,432,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 개별 세대 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 615세대 아파트단지로 최근 거래 사례가 확인됩니다. 다만 동일·유사 면적에서도 층별 거래가격 차이가 존재하므로, 특히 1층 물건의 매각 가능 가격은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 확인. 신은혜의 임대차계약서와 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인하세요. 후순위 전입으로 분류되지만 보증금 미상 상태를 그대로 두고 입찰하는 것은 주의가 필요합니다.
• 명도 가능성. 낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인이라도 실제 점유 중이면 인도명령 등 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 점유자의 퇴거 협의 가능성과 소요기간을 확인하세요.
• 1층 거래가격 비교. 2026.06에 거래된 같은 단지 1층 84.77㎡의 328,000,000원 사례를 중요하게 검토하세요. 본건 최저가 339,000,000원과의 차이도 입찰가격 산정에 반영해야 합니다.
• 최근 거래 기준. 최근 12개월 평균 347,833,333원 외에도 2026.10의 340,000,000원 거래를 비교하세요. 평균 대비 97.5%라는 지표만으로 충분한 할인이라고 판단해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 현재 신건 가격과 1회·2회 유찰 시 가격을 비교하되, 후속 유찰을 보장된 결과로 보지 마세요.
• 배당액 검증. 근저당 채권최고액 374,000,000원과 농협은행의 경매 청구금액 315,246,103원은 서로 다른 금액입니다. 실제 확정채권액 및 배당요구 현황에 따라 배당표는 달라질 수 있습니다.
• 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 미납 내역이 있는지 관리사무소에 확인하세요. 실제 매수인 부담 범위를 별도로 검토해야 합니다.
• 1층 현장 점검. 채광·소음·사생활 보호·습기·곰팡이 여부와 창호 및 내부 마감 상태를 직접 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 다시 확인하고 추가 권리 및 매각조건 변경 여부를 점검하세요.

맺으며 — “권리상 유리하지만, 가격은 1층 기준으로 판단”

대전지방법원 2026타경601449는 2022.10.21 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 경매개시결정과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신은혜 역시 선순위 근저당권보다 늦게 전입해 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 분류됩니다.

따라서 매수인 인수 예상액은 0원이며, 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 실제 임차인 1명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임대차 및 명도 관련 확인은 반드시 필요합니다.

가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 최저매각가 339,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 347,833,333원의 97.5%로 소폭 낮지만, 같은 단지 1층 거래가격 328,000,000원을 웃돕니다. 가장 최근 2층 거래 340,000,000원과의 차이도 크지 않습니다.

결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격의 매력은 제한적이라는 것입니다. 1층이라는 개별 조건과 임차인 확인 사항을 고려하면, 현재 최저가에 적극적으로 응찰하기보다는 실거래 비교와 현장 확인을 통해 입찰가 상한을 보수적으로 정할 필요가 있습니다. 유찰이 발생한다면 낮아진 최저가를 기준으로 가격 경쟁력을 다시 평가할 수 있습니다.