대전지방법원 2026타경601475. 대전 유성구 봉명동 해나래 6층 605호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가에서는 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 전용면적은 18.8878㎡, 건물은 지상 15층이고 해당 호실은 6층입니다. 소유자 이병석이 2020년 거래가 107,000,000원으로 취득한 뒤, 신용보증기금 등 채권자의 가압류와 경매 절차가 이어졌습니다.

눈여겨볼 점은 일반적인 근저당 중심 경매가 아니라는 사실입니다. 말소기준권리는 2024년 5월 13일 설정된 신용보증기금 가압류입니다. 그런데 임차인 김재민은 그보다 훨씬 앞선 2020년 8월 11일 전입신고를 했고, 2020년 8월 14일 점유를 시작했습니다. 확정일자도 2020년 7월 29일이므로, 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이 존재하는 구조입니다.

따라서 임차권등기가 매각으로 말소되는지 여부만 보고 낙찰자의 부담이 없다고 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다

말소기준은 2024.05.13 신용보증기금 가압류입니다. 같은 날의 가압류와 이후 농협은행·우리금융캐피탈 가압류 및 현재 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2020년에 설정됐던 신탁등기는 이미 말소됐으며, 2025년 강제경매개시결정 역시 2026년에 말소됐습니다.

그러나 김재민의 임대차는 2020년에 시작되었습니다. 전입신고와 점유가 모두 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 분석됩니다. 2024년에 이루어진 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 선순위 임대차보증금의 미배당 잔액은 별도의 인수 문제로 남습니다.

② 임차인 분석 — 전액 배당 여부가 핵심

등기상 확인되는 임차권자는 김재민 1명입니다. 별도로 ‘기사항전’이라는 주거 관련 기재가 있으나 신원과 전입일·보증금이 확인되지 않아 독립적인 임차인인지 추가 확인이 필요합니다. 따라서 확인된 임차보증금은 100,000,000원으로 보고, 별도 점유 가능성은 구분하여 판단합니다.

김재민은 2024.09.25 임차권등기를 마쳤으며, 전입신고·점유·확정일자가 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 신건 인수 0원은 예상배당이 그대로 이루어지는 경우의 추정치입니다.

③ 시세 비교 — 최근 실거래와 큰 차이가 없다

해나래는 144세대이며, 비교 대상 전용면적은 18.8878㎡입니다. 유사 면적 거래 12건의 전체 평균은 104,037,500원이지만, 여기에는 2023년 거래가 다수 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선합니다.

최근 12개월 평균은 111,166,666원, 최신 거래는 2026년 2월 6층 110,000,000원입니다. 본건 역시 6층이므로 최신 거래는 특히 눈여겨볼 비교 사례입니다. 신건 최저가는 109,000,000원으로, 최근 평균의 98.1%이고 최신 거래보다 1,000,000원 낮은 수준입니다.

최근 거래가격은 이전 거래 구간 대비 9.4% 상승 추세입니다. 따라서 오래된 거래가 포함된 전체 평균 104,037,500원만 기준으로 신건 가격이 비싸다고 평가하는 것도 적절하지 않습니다. 다만 최근 실거래와 거의 비슷한 가격인 데다 선순위 임차권과 추가 점유 불확실성이 있으므로, 뚜렷한 가격 메리트가 확보된 상황은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)

집행비용 2,326,000원, 김재민 임차보증금 100,000,000원, 신용보증기금 배당 6,674,000원으로 매각대금 109,000,000원이 전부 배분되는 추정입니다. 실제 배당은 채권 인정 여부·조세채권·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총액은 크게 줄지 않는다

이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 대항력 있는 김재민의 보증금은 100,000,000원입니다. 낙찰대금이 줄어 임차보증금 전액을 배당할 수 없으면 부족액을 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가 + 보증금 인수액을 합친 실질취득액이 가격 판단 기준입니다.

실질취득액 = 낙찰가 가정액 + 김재민 보증금 미배당 인수액. 취득세·등기비·명도비·추가 점유 관련 부담은 제외했습니다. 집행비용 추정치가 회차별로 달라 실질취득액은 정확히 100,000,000원으로 일치하지 않습니다.

1회 유찰 시 최저가는 87,200,000원으로 낮아지지만, 보증금 인수액 14,769,600원을 합치면 실제 부담은 101,969,600원입니다. 2회 유찰 시에도 최저가 69,760,000원에 보증금 인수액 31,895,680원을 더하면 101,655,680원입니다.

즉 낙찰가만 보면 크게 할인되는 것처럼 보여도 실제로는 보증금 1억 원 안팎에 취득부담이 고정되는 구조입니다. 특히 1회와 2회 유찰 시나리오의 실질취득액 차이는 크지 않습니다. 이 물건을 유찰가격 자체만 보고 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 계룡스파텔 동측 인근입니다. 온천시설·숙박시설·위락시설·근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장과 간선도로 접근성을 감안한 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 남동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 기본적인 급배수·전기·위생·소화전·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)· 지구단위계획구역에 해당하며, 관광특구와 온천원보호지구에도 포함됩니다. 공시지가 기준은 2,915,000원/㎡입니다.
• 건물 규모. 2020.02.04 준공, 144세대 규모입니다. 전용 18.8878㎡의 소형 호실로, 일반 중대형 주거시설과는 수요층과 자금조달 조건이 다를 수 있습니다.
• 환금성. 최근 12개월 유사 면적 실거래가 3건 확인되며, 거래가격은 이전 구간 대비 9.4% 상승했습니다. 다만 소형 주거시설 특성과 사건상 근린시설 분류를 감안하면 실제 매각 시 수요·대출·전세 운용 가능성을 따로 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 감정평가는 이해관계인 부재로 외부관찰·주변 탐문·관련 공부를 근거로 이루어졌습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있으며, 위반건축물 표시는 없는 것으로 파악됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김재민 보증금 인수 여부. 신건 매각가 109,000,000원 가정에서는 전액 배당이 추정됩니다. 실제 배당 가능액이 줄어들면 부족액이 매수인 부담으로 바뀔 수 있으므로 배당순위와 선순위 채권을 최종 확인해야 합니다.
• 임차권등기·배당요구 확인. 김재민의 전입 2020.08.11, 점유 2020.08.14, 확정일자 2020.07.29, 임차권등기 2024.09.25를 주민등록·임대차계약·명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 신청채권과 보증금 관계. 임차인 김재민과 경매 신청채권자 김재민이 동일한 것으로 기재되어 있습니다. 청구금액 100,000,000원이 임대차보증금과 동일 채권인지 확인하고, 중복 산정 가능성을 검토해야 합니다.
• 별도 점유관계 조사. ‘기사항전’ 기재의 실제 신원과 점유 여부가 불분명합니다. 추가 임대차계약·전입세대·보증금·점유권원을 확인하기 전에는 추가 인수액이 없다고 단정하지 않아야 합니다.
• 용도 일치 여부. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 도시형생활주택 이용이 다릅니다. 건축물대장·집합건축물대장·등기부의 전유부분 용도를 비교하고 금융기관의 담보대출 취급 조건을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 임대사업자 등록 상태, 경매에 따른 임대 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 유찰 후 인수액. 1회 유찰 시 14,769,600원, 2회 유찰 시 31,895,680원의 보증금 잔액 인수가 예상됩니다. 입찰가와 인수액을 합산한 총취득부담으로 판단해야 합니다.
• 실거래 비교. 전체 평균 104,037,500원보다 최근 12개월 평균 111,166,666원과 최신 6층 거래 110,000,000원을 우선 비교하되, 내부 상태·용도·점유 차이를 반영해야 합니다.
• 관리비·조세·명도비. 공용부분 관리비 체납과 관련 조세채권, 실제 점유자 인도 및 명도비용을 확인해야 합니다. 예상배당액만으로 총비용을 확정해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 관련 결정문을 최종 확인한 뒤 배당과 인수 구조를 다시 검증해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”

대전 봉명동 해나래 605호는 신건 가격만 보면 최근 실거래와 큰 차이가 없는 소형 주거시설입니다. 현재 최저가 109,000,000원은 최근 12개월 평균 111,166,666원의 98.1%로, 특별히 큰 할인폭을 제공하지는 않습니다. 반면 최근 거래 추세는 9.4% 상승하여 과거 전체 평균만으로 고평가를 단정하는 것도 맞지 않습니다.

권리의 핵심은 김재민의 선순위 임차보증금 100,000,000원입니다. 신건에서는 전액 배당이 예상되어 인수액이 0원이지만, 유찰 이후에는 미배당 보증금이 매수인에게 이전됩니다. 1회 유찰 시 실질취득액 101,969,600원, 2회 유찰 시 101,655,680원으로, 낙찰가 인하폭에 비해 총취득부담의 하락폭은 제한적입니다.

여기에 김재민의 임차권과 경매 신청채권의 동일성 확인, 신원 미확인 점유 기재, 근린시설 분류와 도시형생활주택 이용상태의 차이, 민간임대주택등기 문제까지 남아 있습니다. 현재 예상 인수액 0원을 확정적인 무위험 상태로 받아들여서는 안 됩니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토입니다. 현재 가격에서는 최근 시세 대비 안전마진이 작고, 유찰 후에도 보증금 인수로 실질취득액이 1억 원 안팎에 머뭅니다. 따라서 단순 유찰을 기다리는 전략보다 임대차·배당·실제 점유·용도 관계를 확인하는 것이 우선입니다. 이 부분이 명확해지기 전에는 적극 입찰보다 권리관계 확인을 선행하는 판단이 적절합니다.