대구지방법원 2023타경118064. 경상북도 경산시 압량읍 부적리 524-2에 있는 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1985년 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택이며, 1층에는 방 4개와 주방·거실·욕실 겸 화장실이 있고, 2층에는 방 4개가 있습니다. 창고·보일러실·부엌 등 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
현재 소유자는 이정희입니다. 1998년 증여에 의한 소유권이전 등기가 있으며, 2022년 4월 19일 넥센타이어주식회사 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2023년 10월 25일 넥센타이어주식회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매 청구금액은 160,479,452원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당 자체보다 그보다 먼저 전입한 점유자들입니다. 노정순은 1999년 1월 2일, 김봉환은 2003년 7월 29일 전입한 것으로 조사됐습니다. 두 전입일 모두 말소기준권리 설정일인 2022년 4월 19일보다 앞섭니다. 다만 실제 주택 인도·점유의 계속 여부, 임대차의 성립, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력의 최종 성립과 인수금액은 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2023타경118064 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 압량읍 부적리 524-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 / 지목 | 158.0㎡ · 공부상 전, 현황 대 |
| 건물구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 · 1985.01.08 사용승인 |
| 건물 이용상태 | 1층 방 4·주방·거실·욕실 겸 화장실 / 2층 방 4 / 창고·보일러실 등 부속 시설 |
| 소유자 | 이정희 (1998.01.12 소유권이전, 증여) |
| 감정가 | 317,292,300원 |
| 최저매각가 | 155,474,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 넥센타이어주식회사 / 160,479,452원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.19 근저당권 · 넥센타이어주식회사 |
| 근저당 채권최고액 | 설정 당시 150,000,000원 → 2022.04.22 변경 등기 180,000,000원 |
| 임차인 | 김봉환(2층 방 3개), 노정순(1층) · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기사항증명서 발행일 | 2026.10.23 · 대구지방법원 경산등기소 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차인은 별개
건물 등기상 말소기준은 2022.04.19 접수 제11539호, 을구 3번 넥센타이어주식회사 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 앞서 설정됐던 이재연 명의의 근저당권은 2022년 4월 19일 해지로 말소됐고, 영남일보의 과거 가압류 역시 이미 말소됐습니다.
등기상 근저당권이 매각으로 소멸한다는 사실은 선순위 임차보증금까지 자동으로 소멸한다는 뜻이 아닙니다. 1층과 2층의 선순위 전입 점유자들이 적법한 대항력을 갖추고 보증금을 전액 돌려받지 못한다면, 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 가장 중요한 미확정 위험
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 신고자는 김봉환·노정순 2명입니다. 모두 말소기준권리보다 전입일이 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 미상이고, 임대차 및 점유의 법적 요건을 확정할 자료가 부족합니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 가능·미상으로 판단합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김봉환 2층 방 3개 |
2003.07.29 | 미상 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
미상 확정일자 미상 |
인수 가능 미배당 보증금 미상 |
| 노정순 1층 |
1999.01.02 | 미상 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
미상 확정일자 미상 |
인수 가능 미배당 보증금 미상 |
대항력 판정은 전입일 선후관계만으로 확정되지 않습니다. 임대차의 존재, 실제 주택 인도 및 점유, 주민등록의 적법성과 계속성, 보증금 반환 여부 등을 함께 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 수익은 아니다
감정가 317,292,300원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 155,474,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 가격 하락폭은 크지만, 이 물건은 실질취득금액을 결정하는 임차보증금과 인수액이 확정되지 않았습니다.
또한 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저매각가가 경산 부적리의 실제 거래시세보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 단독주택은 건물의 노후도와 점유상태, 토지의 형상과 도로 조건, 부속 건축물의 상태에 따라 개별 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% |
155,474,000원 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% |
108,831,800원 | 106,508,155원 | 43,491,845원 |
| 4회 유찰 시 감정가 약 24% |
76,182,260원 | 74,410,979원 | 75,589,021원 |
회차별 채권 배당액과 미배당액은 근저당 채권액 150,000,000원을 적용한 가정치입니다. 실제 변경 등기된 채권최고액 180,000,000원과 차이가 있으며, 선순위 임차인의 배당·인수 문제도 반영되지 않았습니다. 표의 채권 미배당액은 매수인이 인수하는 임차보증금을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,976,636원 |
| 1. 근저당 · 넥센타이어주식회사 | 150,000,000원 배당 계산상 적용액 |
150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 2,497,364원 |
| 합계 | — | 155,474,000원 |
위 배당은 집행비용 2,976,636원, 근저당 배당 150,000,000원, 소유자 잔여 2,497,364원으로 계산한 단순 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 미반영됐고, 근저당 채권최고액 변경도 배당 계산에 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 확정된 결과가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 조영동 소재 영남대학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 정비된 주택지대로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 북서측 인근으로 간선도로가 통과합니다. 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 1985.01.08 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택입니다. 외벽은 적벽돌 및 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·미장합판·타일, 창호는 목재 및 알루미늄샤시 2중창입니다. 1·2층에 위생·급배수설비 및 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 제시외 건물. 창고, 화장실 및 창고, 1·2층 보일러실, 부엌, 화장실 등이 있으며 일괄매각에 포함됩니다. 부속 건물의 실제 상태와 사용·관리 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지. 면적 158.0㎡, 완경사 사다리형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다. 공부상 지목은 전이나 현황은 대지로 이용됩니다. 공시지가는 712,300원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 영남대학교 상대보호구역이 포함됩니다. 실제 증축·개축·용도변경 계획은 관련 제한사항 확인이 필요합니다.
- 공부와 현황 차이. 토지 지목이 공부상 '전', 현황 '대'로 서로 다릅니다. 건물은 위반건축물로 표시되지 않았으나, 지목 및 부속 건물과 관련한 별도의 확인이 필요합니다.
- 환금성. 노후 단독주택으로, 토지와 건물의 물리적 상태 및 임차인 점유관계가 매각 이후 이용과 재매각에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 비교 실거래를 확인하지 못한 상태에서는 객관적인 가격 메리트와 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 경매 진행 이력 — 집행정지 통지 확인
이 사건에는 경매 진행 과정에서 집행정지통지서 발송 이력이 있습니다. 2024년 8월 13일 채무자·소유자 및 채권자에게 집행정지통지서가 발송됐으며, 2025년 11월 12일에도 집행정지통지서가 발송됐습니다.
| 통지일 | 내용 | 도달 확인 |
|---|---|---|
| 2024.08.13 | 채무자·소유자·채권자 대상 집행정지통지서 발송 | 2024.08.19 / 2024.08.21 |
| 2025.11.12 | 채무자·소유자·채권자 대상 집행정지통지서 발송 | 2025.11.17 |
집행정지통지서 발송 기록만으로 현재까지 집행정지가 계속되는지, 이미 해소됐는지는 확정할 수 없습니다. 따라서 2026.11.05 매각기일의 진행 여부와 경매절차 상태를 입찰 직전에 반드시 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김봉환 임대차 확인. 2층 방 3개 점유자의 계약서, 보증금, 확정일자, 전입·점유 계속 여부, 배당요구 및 보증금 반환 내역을 확인해야 합니다.
- 노정순 임대차 확인. 1층 점유자의 임대차 성립 여부와 보증금, 확정일자, 실제 점유상태, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 1999년 전입 기록이 있다는 점을 가볍게 볼 수 없습니다.
- 인수액 재계산. 두 임차인의 보증금과 법적 대항력, 예상 배당액을 확인한 후 각각의 미배당 보증금을 산정해야 합니다. 입찰가격과 실제 인수액을 합산해 실질취득금액을 판단해야 합니다.
- 근저당 채권액 확인. 2022.04.22 변경 등기된 채권최고액 180,000,000원, 신청 청구금액 160,479,452원, 예상배당상 적용액 150,000,000원의 차이를 확인해야 합니다.
- 건물·토지 권리 일치 확인. 건물 근저당에는 해당 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 건물과 토지 각각의 최신 등기사항증명서 및 매각목록을 대조하고 별도의 존속·인수 권리가 있는지 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 창고·보일러실·부엌·화장실 등 부속 건물이 매각목록에 어떻게 포함돼 있는지 현장과 도면을 대조해야 합니다.
- 토지 지목·이용 확인. 공부상 전, 현황 대의 차이와 관련 행정절차, 용도지역 및 보호구역 제한을 점검해야 합니다.
- 집행정지 및 기일 확인. 2024년·2025년 집행정지통지서 발송 이력을 확인하고 현재 경매 진행 상태 및 2026.11.05 매각기일의 유효성을 확인해야 합니다.
- 노후 건물 상태 확인. 1985년 사용승인 주택의 누수·균열·설비·보일러 등 실제 상태와 수선 필요성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 인근 유사 단독주택·토지의 최근 거래와 실제 인수액을 비교해야 합니다.
- 원본 재확인. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료, 건물·토지 등기사항증명서, 채권계산서와 집행기록을 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 인수보증금
이 사건의 최저매각가는 155,474,000원으로 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 표면적인 유찰 할인율만 보면 관심을 가질 만한 가격이지만, 권리분석을 적용하면 판단이 달라집니다.
1999년 전입한 노정순과 2003년 전입한 김봉환. 두 사람의 전입일은 모두 2022년 말소기준 근저당권보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상이고 대항력의 법적 성립도 최종 확인되지 않았으므로, 이들을 무조건 인수한다고 단정할 수는 없습니다. 하지만 인수할 보증금이 없다고 판단할 근거도 없습니다.
여기에 근저당 채권최고액 변경에 따른 배당 계산의 불일치, 집행정지통지 이력, 공부상 지목과 현황의 차이, 노후 단독주택의 수선 및 환금성 문제까지 함께 고려해야 합니다. 최근 실거래가격으로 가격 경쟁력을 검증하지 못한 상태이기도 합니다.
결론은 고위험·입찰 보류입니다. 두 임차인의 법적 지위와 보증금·배당금액이 확정되기 전에는 최저가가 얼마까지 내려가더라도 실질취득금액을 확정하기 어렵습니다. 선순위 임차인 인수위험이 해소되고 실제 거래시세와 비교할 수 있을 때 비로소 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 매수인이 최종적으로 얼마를 부담하게 되느냐입니다.
