* 실질 인수 0원은 2026.09.15. 제출된 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 해당 임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 21,068,000원은 확약을 적용하지 않은 신건 예상배당표상 계산액입니다. 확약 밖에 별도의 인수 권리가 존재하면 그 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.

수원지방법원 안산지원 2025타경53234. 경기도 시흥시 배곧동 다인로얄팰리스배곧2차 12층 1215호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 따라서 일반 아파트처럼 단순 비교할 대상이 아니라, 건축물대장상 용도와 실제 이용형태를 구분해 검토해야 하는 물건입니다.

처음 등기부만 보면 부담이 큽니다. 2024.06.05. 임예지 명의로 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기가 설정돼 있기 때문입니다. 전입일과 점유개시일은 2022.05.31., 확정일자는 2022.03.08.로, 모두 2025.09.05. 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 일반적인 권리분석에서는 낙찰 후 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 선순위 임차권입니다.

하지만 매각물건명세서 비고에 기재된 확약서가 이 사건의 판단을 바꿉니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차권자 임예지와 관련하여 우선변제권만 주장하고 대항력 및 미회수 보증금 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의한다는 내용입니다. 이 확약의 효력과 적용 범위를 입찰 전에 확인하는 것이 가장 중요한 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다

말소기준권리는 갑구 7번, 2025.09.05. 강제경매개시결정입니다. 이후 설정된 전미화의 가압류와 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

반면 을구 1번 임예지 주택임차권은 말소기준권리보다 앞선 권리입니다. 전입과 확정일자도 경매개시 전에 갖췄기 때문에, 확약서가 없다면 배당받지 못한 보증금에 대해 매수인 인수 문제가 발생합니다.

② 임차인 분석 — 180,000,000원의 의미

실제 임차인은 임예지 1명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 이 임차권과 관련하여 확약서를 제출한 기관으로, 별도의 임차인으로 추가하거나 임차보증금 180,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

특히 확약은 임예지의 임차보증금반환채권에 관한 위험을 해소하는 것이지, 별도로 발견되는 다른 점유자나 인수 권리까지 일괄적으로 포기시키는 것은 아닙니다. 입찰 전 현재 점유자와 추가 임대차 관계를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 싸다고 판단할 근거는 아직 없다

이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 162,000,000원입니다. 확약서가 유효하게 적용되면 보증금 추가 인수 없이 이 금액을 중심으로 매입 여부를 검토할 수 있습니다.

그러나 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래를 통한 현재 시세 비교는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실이나 확약으로 인수 위험이 해소됐다는 사실만으로 이 물건을 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

2022년 거래가액 177,000,000원은 이 호실의 과거 거래 이력이며, 2024년의 88,500,000원은 부동산 전체가 아니라 지분 2분의 1의 거래가액입니다. 두 거래를 현재 전체 물건의 실거래 평균처럼 취급해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)

집행비용은 약 3,068,000원으로 추정한 배당 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 경매신청채권은 임차보증금과 별개의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

신건 가격 162,000,000원으로 매각될 경우 예상 배당액은 집행비용 3,068,000원과 선순위 임차보증금 158,932,000원에 모두 배분됩니다. 주택도시보증공사와 전미화의 채권은 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다.

그 결과 후순위 채권자의 예상 미배당액 합계는 379,533,933원입니다. 이 금액은 채권자들의 미회수 채권액이지 낙찰자가 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 낙찰자 인수 여부는 각 권리의 순위와 별도 인수 사유에 따라 결정됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액의 관계

이 사건에서 가장 주의할 부분은 최저매각가가 내려가는 것과 실질취득 부담이 내려가는 것이 반드시 같은 의미가 아니라는 점입니다.

각 회차 인수액은 해당 예상배당 및 집행비용을 반영한 계산상 잔액입니다. 유찰 시나리오는 확정된 향후 매각기일이나 실제 배당 결과를 의미하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 시흥배곧동우체국 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 업무시설인 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 상권이 형성되는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 제3경인고속화도로 등 주요 간선도로로의 접근성이 비교적 양호하며 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2017.04.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재경보, 지하주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측으로 약 16m 포장도로에 접하고 북서측으로 약 10m 보행자전용도로에 접합니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 속하며, 외국인 등의 주택거래에 관한 토지거래계약 허가구역 규정도 확인됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 업무시설과 근린생활시설이 혼재된 건물의 오피스텔 이용 호실입니다. 아파트와 동일한 환금성을 가정할 수 없으며, 현재 실거래 가격과 임대수요를 따로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.15. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 및 확약서 원본과 대조하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 을구 1번 임예지 임차권등기가 낙찰 후 어떤 절차로 말소되는지, 매수인이 별도의 비용이나 동의를 부담할 가능성은 없는지 확인하세요.
• 현재 점유·명도. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유자가 반드시 임예지라고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자, 전입세대, 인도 가능 시점, 명도 비용을 확인하세요.
• 후순위 압류와 세금. 2025.11.13. 전미화 가압류 및 2025.12.10. 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분석되지만, 당해세 등 배당 우선순위와 체납 관련 사항은 별도로 확인하세요.
• 건축물대장상 용도. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 오피스텔 이용의 관계를 확인하고, 적법한 임대·매매 활용 범위 및 대출 조건을 점검하세요.
• 실거래·임대 시세. 동일 건물의 유사 호실 거래가격, 현재 임대수익, 공실 가능성을 확인한 뒤 162,000,000원 입찰이 합리적인지 판단하세요.
• 관리비·공용부분 부담. 관리사무소에 미납 관리비와 공용부분 체납액을 확인하고 매수 후 발생할 수 있는 추가 비용을 반영하세요.
• 원본 서류 재확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약은 합격, 가격은 검증 중”

이 물건은 단순한 무임차 경매가 아닙니다. 180,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재하고, 낙찰가격보다 보증금이 높은 구조입니다. 확약이 없다면 신건에서도 21,068,000원의 계산상 인수 위험이 발생하며, 유찰되더라도 미배당 보증금이 늘어 실질취득 부담은 크게 줄지 않습니다.

그러나 2026.09.15. 주택도시보증공사의 확약서가 중요한 전환점입니다. 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 내용이 유효하게 적용된다면, 임예지 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다. 이 경우 신건 입찰에서 실질취득 기준액은 162,000,000원으로 판단할 수 있습니다.

그렇다고 곧바로 투자 적합성이 확보되는 것은 아닙니다. 현재 비교 가능한 최신 실거래가격이 확인되지 않았고, 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용이라는 용도 확인 과제도 있습니다. 또한 확약서의 실제 적용과 임차권등기 말소 절차는 반드시 검증해야 합니다.

결론은 조건부 검토입니다. 임차보증금 인수라는 가장 큰 위험은 확약으로 해소될 수 있지만, 권리상 불확실성의 완전한 제거와 가격 경쟁력의 입증은 별개입니다. 확약 효력 확인 → 용도·점유 확인 → 최신 시세 비교를 마친 뒤 응찰가격을 정하는 것이 합리적입니다.