대구지방법원 2025타경8058. 경상북도 영천시 문외동 무지개타운 103동 최상층인 20층 2004호 아파트입니다. 실거래 비교 대상 전용면적은 59.8256㎡이며, 1993년 10월 14일 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 소유자 노창욱은 2011년 6월 3일 이 호수를 60,000,000원에 취득했습니다.

등기부에는 여러 건의 채권자 권리가 등장하지만, 핵심은 어느 권리가 말소기준이 되는가입니다. 이 사건은 2019년 11월 7일 접수된 김명환의 가압류가 말소기준입니다. 그 이후 정우석 등 공동채권자의 가압류, 농업협동조합중앙회의 가압류, 강제경매개시결정, 지방자치단체의 압류가 차례로 등장합니다. 이들은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.

반면 가격을 보면 신건 최저가가 최근 거래 수준을 앞서 있습니다. 동일 면적의 가장 최근 거래인 2026년 9월 거래가는 82,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 80,500,000원입니다. 감정가 그대로 낙찰받는다면 두 지표 모두보다 높은 가격에 취득하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 가압류

말소기준보다 앞선 권리부터 살펴보면, 1993년 한국주택은행 근저당권(채권최고액 15,600,000원)은 2011년 6월 8일 말소됐습니다. 2011년 영천신우신용협동조합 근저당권 39,000,000원과 2013년 설정된 근저당권 19,500,000원도 2019년 4월 30일 말소됐습니다.

강순희 명의의 전세금 45,000,000원 전세권 역시 2011년 10월 4일 설정됐으나 2013년 10월 15일 해지·말소됐습니다. 따라서 이 과거 전세권을 현재 낙찰자가 인수할 권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 미상

확인된 실제 임차인은 강선일 1명입니다. 전입신고일은 2021년 5월 20일로 말소기준권리인 2019년 11월 7일보다 늦습니다. 따라서 이 사건의 말소기준권리와 비교한 대항력 판정은 없음입니다. 다만 임대차 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 2025년 7월 21일 배당요구 사실이 있습니다.

강선일의 전입은 말소기준 이후이므로, 임대차 보증금이 남아 있더라도 그 미배당액을 당연히 낙찰자가 인수하는 선순위 대항력 임차인 구조는 아닙니다. 그러나 확정일자·보증금·점유 범위가 미확인이므로 실제 배당 순위와 명도 과정은 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 8,500만원은 최근 평균의 105.6%

실거래 비교 대상은 삼산무지개타운으로 표기된 단지의 동일 면적 약 59.83㎡ 거래입니다. 전체 비교 거래는 12건, 평균은 79,666,666원입니다. 하지만 가격 판단에서는 최근 거래에 더 무게를 두어야 합니다. 최근 12개월 8건의 평균은 80,500,000원이며, 최신 거래는 2026년 9월 82,000,000원입니다.

최저매각가 85,000,000원은 최근 12개월 평균 80,500,000원보다 4,500,000원 높습니다. 비율로는 105.6%입니다. 2026년 9월 최신 거래가 82,000,000원과 비교해도 3,000,000원 높습니다.

실거래 최저는 69,000,000원, 최고는 94,000,000원으로 거래 가격 차이가 큽니다. 2026년 7월에는 같은 면적 19층이 94,000,000원에 거래된 사례도 있어, 본건의 20층이라는 특성이 가격에 영향을 줄 가능성은 있습니다. 다만 실제 20층의 향·일조·내부 상태와 거래 사례의 차이를 확인하지 않고 고층 프리미엄을 임의로 가산해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정한 추정 배당입니다. 매각대금 중 집행비용 1,930,000원을 제외한 채권자 배당 추정액은 83,070,000원입니다. 반면 채권 총청구액은 346,558,615원이어서 채권자의 미배당이 크게 발생하는 구조입니다.

위 배당은 제공된 추정 시나리오를 기준으로 하며, 실제 배당순위 확정이나 배당표를 의미하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 가압류채권자 간 배당액도 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 강제경매 관련 채권은 기존 가압류 청구액과 중복 합산하지 않았습니다.

유찰을 거듭하면 매각가는 낮아지고 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 권리관계에 따른 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 이 물건은 낙찰가가 낮아질수록 선순위 임차보증금 인수가 증가해 실질취득비용이 고정되는 유형이 아닙니다. 따라서 권리관계에 변동이 없다는 전제에서 유찰 가격 하락은 취득가격에 직접 반영됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)

• 입지. 감정평가상 경상북도 영천시 완산동 소재 영록교 남동측 인근으로 설명되며, 주변은 농경지와 임야 등이 형성된 지역입니다. 주거환경과 주변 생활권은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 교통. 인근 교통시설과 편익시설 접근성을 종합한 감정평가 의견은 보통입니다. 남측 약 6m 포장도로에서 접근할 수 있습니다.
• 건물. 1993.10.14 사용승인된 철근콘크리트조 20층 건물이며, 본건은 20층 2004호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 기재돼 있습니다. 최상층 특성상 누수·단열·옥상 방수 상태를 확인해야 합니다.
• 단지 규모. 실거래 비교 단지 삼산무지개타운은 390세대입니다. 동일 면적 거래 12건이 확인되지만, 거래가격이 69,000,000원부터 94,000,000원까지 분산돼 있어 개별 호수의 상태에 따른 가격 차이를 감안해야 합니다.
• 토지·규제. 감정요항표에는 일반상업지역과 상대보호구역 등이 기재돼 있고, 토지 관련 자료에는 제2종일반주거지역 및 공시지가 448,300원/㎡가 표시돼 있습니다. 용도지역 표기가 서로 다르므로 해당 필지의 토지이용계획확인원을 직접 대조해야 합니다.
• 공부·건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 실내 상태와 유지보수 필요성까지 보증하는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 실거래는 확인되지만, 준공연도와 거래가격 편차를 고려할 필요가 있습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 표시돼 있어 반복 유찰을 전제로 한 낙찰 전략이 실현된다고 단정할 수는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래 중심의 응찰가 설정. 최근 12개월 평균 80,500,000원, 최신 거래 82,000,000원, 전체 거래 범위 69,000,000~94,000,000원을 함께 비교해야 합니다. 신건 최저가 85,000,000원에는 최근 평균 대비 가격 우위가 없습니다.
• 강선일 임대차 확인. 전입일 2021.05.20, 배당요구일 2025.07.21을 확인하고 보증금·확정일자·점유 범위·실제 거주 현황을 점검해야 합니다. 대항력이 없다는 분석과 실제 명도 용이성은 별개의 문제입니다.
• 말소기준권리 확인. 갑구 3번 김명환 가압류(2019.11.07)가 말소기준인지 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다. 이후 가압류·압류가 매각으로 소멸하는지도 재확인해야 합니다.
• 과거 전세권 말소 확인. 강순희 명의 전세권 45,000,000원은 2013.10.15 말소됐습니다. 과거 설정 내역을 현재 인수권리로 오인하지 않도록 말소 사실을 확인해야 합니다.
• 배당표 오해 방지. 채권 총청구액 346,558,615원과 미배당 예상액 263,488,615원은 매수인이 부담할 금액이 아닙니다. 다만 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
• 최상층 현장 확인. 20층 건물의 20층 물건이므로 옥상 방수, 누수 흔적, 단열, 승강기 및 내부 수선 필요성을 직접 확인해야 합니다.
• 관리비와 점유. 공용부분 미납 관리비, 체납 내역, 인도 절차, 명도 협의 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 시나리오. 현재 85,000,000원, 1회 유찰 가정 68,000,000원, 2회 유찰 가정 54,400,000원입니다. 각 가격의 취득비용과 추가 수선·명도비용을 별도 계산해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 매각 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인원 및 최신 실거래 자료를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격 검증은 별개”

영천 무지개타운 2004호는 권리상 인수 구조가 비교적 단순한 강제경매 아파트입니다. 과거 근저당권과 전세권은 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 김명환의 가압류 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 2021년 전입한 임차인 강선일 역시 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

그렇다고 모든 확인이 끝난 것은 아닙니다. 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 실제 점유 및 명도 상황도 점검해야 합니다. 무엇보다 최저매각가 85,000,000원이 최근 12개월 평균 80,500,000원보다 5.6% 높은 수준이라는 점을 간과해서는 안 됩니다.

최근 실거래 추세는 +3.2% 상승이지만, 상승 추세와 저가 매수 기회는 같은 의미가 아닙니다. 신건 최저가는 최신 거래 82,000,000원도 웃돌고 있습니다. 최상층의 개별 가치가 충분히 확인되지 않는다면 가격상 안전마진을 확보했다고 보기는 어렵습니다.

결론은 권리상 인수 위험 낮음, 임차인 확인 필요, 신건 가격 메리트 부족입니다. 현재 가격에 무리하게 응찰하기보다는 임대차와 물건 상태를 먼저 확인하고, 실거래에 근거한 응찰가 상한을 정하는 것이 합리적입니다. 종합적으로 가격·점유 확인을 조건으로 한 C등급 검토 물건입니다.