수원지방법원 2025타경53339. 경기도 안산시 상록구 본오동 871-11에 위치한 집합건물 2층 201호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(스터디카페)이며, 제시외 203호와 일체로 이용 중입니다. 이번 경매는 일반적인 금융기관 담보권 실행과 달리 공유물분할을 위한 경매로 기재되어 있습니다. 공유자인 김상국이 경매를 신청한 구조로, 등기상 경매개시결정의 명칭만 보고 통상적인 근저당권 실행 경매로 판단하면 안 됩니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 418,000,000원이고 아직 유찰되지 않았습니다. 그러나 임차인 이종호의 보증금 30,000,000원이 매수인 인수로 산정되어 있어, 최저가 낙찰 시 총 부담은 448,000,000원으로 올라갑니다. 이 금액에도 취득 관련 비용과 선순위 압류에 따른 미확정 부담은 포함되어 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53339 |
|---|---|
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매 (등기상 경매개시결정) |
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 871-11, 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 샘골로 120 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 현재 이용상태 | 근린생활시설(스터디카페) · 제시외 203호와 일체 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 2층 201호 |
| 감정가 / 최저가 | 418,000,000원 / 418,000,000원 (신건) |
| 유찰횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 경매신청인 | 김상국 (공유자) |
| 공유자 | 김상국, 김승민, 김승이, 김승주, 유해영, 이예린 |
| 임차인 | 이종호 · 보증금 30,000,000원 · 월차임 2,300,000원 |
| 예상 보증금 인수 | 30,000,000원 |
| 등기상 주의 권리 | 갑구 5번 안산시 압류 (2024.09.24) |
① 권리 흐름 — 경매개시 전 압류가 핵심
권리분석 기준으로 제시된 등기는 2025.09.19 접수된 갑구 9번 경매개시결정입니다. 하지만 이보다 먼저 2024.09.24 안산시가 김승이 지분에 압류를 설정했습니다. 이 압류는 등기상 말소 처리되지 않은 상태이며, 선순위 인수 위험으로 분류되어 있습니다.
과거 국민은행 근저당권의 채권최고액은 390,000,000원이었으나 2023.07.07 해지로 말소되었습니다. 이정엽 지분에 설정됐던 국의 압류, 대한채권관리대부의 강제경매개시결정, 안산시 압류 또한 2024.12.03 말소되었습니다. 따라서 과거 권리들을 현재 존속하는 부담으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
경매개시결정보다 앞선 압류이며, 현재 등기상 존속합니다. 권리분석상 매수인 인수 위험으로 표시되어 있으므로 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 다만 선순위 압류라는 사실만으로 체납액 전부가 무조건 매수인에게 금전적으로 승계된다고 단정할 수도 없습니다. 실제 체납액, 법정기일, 교부청구·배당 여부, 매각 후 말소 가능성을 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수와 통합 점유
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 이종호 1명입니다. 임차 범위는 201호·203호로 표시되며, 전입일은 2020.10.08로 경매개시결정일보다 앞섭니다. 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있고 예상배당에서는 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되었습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 월세 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
이종호 201호·203호 |
30,000,000원 월 2,300,000원 |
2020.10.08 확정일자 미상 |
대항력 있음 |
확인 필요 예상배당 0원 |
실제 임차인 보증금 인수 30,000,000원 |
현황조사·매각물건명세서 기준. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 예상배당에서는 우선변제 없는 대항력 임차인으로 계산하여 보증금 30,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영했습니다.
임차인 이종호는 보증기관의 대위변제·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 집계됩니다. 따라서 보증금을 중복으로 더하지 않으며, 현 단계에서는 실제 임차인 1명의 보증금 30,000,000원을 기준으로 분석합니다.
③ 가격 분석 — 실질취득 4.48억부터 비교해야 한다
이 물건의 현재 최저매각가는 418,000,000원입니다. 하지만 대항력 임차인 보증금 인수를 반영한 실질취득금액은 448,000,000원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용이나 안산시 압류와 관련된 미확정 금액을 더하기 전의 추정액입니다.
같은 소재지 근린시설에 대한 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 418,000,000원이라는 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 203호와 결합하여 사용하는 상업용 공간이므로, 주택 거래가격을 그대로 시세 기준으로 삼을 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 가정 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건 100%) | 418,000,000원 | 30,000,000원 | 448,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 334,400,000원 | 30,000,000원 | 364,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 267,520,000원 | 30,000,000원 | 297,520,000원 |
유찰 시나리오는 각각의 가정 매각가에 보증금 30,000,000원 전액 인수를 더한 금액입니다. 실제 매각기일·최저가의 변경이 확정된 것은 아니며, 선순위 압류 및 별도 취득비용은 제외했습니다.
동일 소재지 관련 경매통계의 평균 유찰횟수는 1.2회로 제시되어 있습니다. 다만 상업시설의 매각 성과는 점유·이용 형태와 개별 권리관계에 크게 영향을 받습니다. 이 통계만으로 향후 유찰 횟수나 적정 낙찰가격을 예측할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 418,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 6,580,000원 |
|
1. 임차인 이종호 보증금 매수인 인수 가정 |
30,000,000원 | 0원 |
|
2. 갑구 9번 경매개시결정 · 김상국 공유물분할 경매 |
미상 | 0원 |
|
잔여 · 소유자 교부 계산상 잔여액 |
— | 411,420,000원 |
매각대금 418,000,000원 중 집행비용 6,580,000원을 공제하고, 나머지 411,420,000원을 소유자에게 교부하는 단순 추정입니다. 경매신청인의 채권액은 확정되지 않아 배당액 0원으로 처리되어 있으며, 이는 실제 채권이나 정산 문제가 없다는 뜻이 아닙니다.
집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 등을 고려한 추정액입니다. 당해세·압류 관련 세금·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 실제 소유자 배분액은 달라질 수 있습니다. 공유물분할 경매의 공유자별 매각대금 분배도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 본오동 본오중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설과 주상주택 등이 분포하는 주거·상가 혼용지대이며, 주변 환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 일반시내버스 정류장이 있습니다. 남서측 근거리에 수도권전철 수인분당선 사리역이 소재해 전반적인 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 8m 도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 세장형이며 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 이용상태. 3층 철근콘크리트 건물의 2층 201호로, 인접한 제시외 203호와 일체로 스터디카페로 사용 중입니다. 실제 전용 출입구, 내부 경계 및 독립 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 설비. 기본 급배수설비, 위생설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다. 승강기설비는 운행중지 상태로 기재되어 있어 상층 접근성 및 영업 이용 편의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역에 속하며 상대보호구역과 저촉됩니다. 상업시설 운영과 관련한 업종 제한 및 교육환경 관련 규제 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 정보. 토지면적은 629.7㎡이며 공시지가는 3,013,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 기초정보로, 경매대상 201호의 독립된 전유면적 또는 단독 소유 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 환금성. 아파트와 달리 개별 근린시설은 업종, 임대차 조건, 실내 구조 및 접근성에 따라 매수 수요가 달라집니다. 특히 다른 호실과 결합된 스터디카페 구조는 단독 매각 시 활용성과 재매각 가능성을 제한할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 안산시 압류 확인. 갑구 5번 김승이 지분 압류의 실제 체납액, 교부청구, 법정기일, 배당순위 및 매각 후 말소 여부를 확인해야 합니다. 압류가 존속하는 상태에서 인수 부담을 0원으로 전제하면 안 됩니다.
- 임차인 대항력 확인. 이종호의 전입일 2020.10.08과 실제 점유·사업장 이용관계, 임대차계약 원본, 적법한 대항요건을 검토해야 합니다. 근린시설의 실제 이용 형태에 맞는 대항력 성립요건도 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금 인수 확인. 현재 예상액은 30,000,000원입니다. 임차인의 배당요구 여부, 확정일자, 우선변제 여부 및 배당 후 미회수액을 확인해야 실제 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 201호·203호 임대차 분리. 두 호실이 하나의 임대차계약으로 묶여 있는지, 보증금과 월세가 어느 호실에 귀속되는지, 독립 명도와 사용이 가능한지 확인해야 합니다.
- 203호 소유·사용권 확인. 제시외 203호는 201호의 매각범위에 자동 포함되지 않습니다. 별도 호실의 소유관계, 출입동선, 통합 시공 여부, 공용 설비 사용권을 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매 특성 확인. 김상국을 포함한 공유자들의 지분, 매각범위, 경매 원인 및 소유자별 대금분배 관계를 원본 기록과 대조해야 합니다. 등기상 임의경매 표기와 공유물분할 원인의 관계도 확인이 필요합니다.
- 실질취득금액으로 입찰 판단. 신건 기준 448,000,000원, 1회 유찰 가정 364,400,000원, 2회 유찰 가정 297,520,000원을 출발점으로 삼되, 압류 관련 미확정 부담과 취득 관련 비용을 별도 반영해야 합니다.
- 상가 실거래·임대수익 검증. 본오동 인근 유사 근린시설의 최근 실거래, 실제 임대수익, 공실 위험 및 독립 사용 가능성을 조사해야 합니다. 검증 전에는 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 설비와 영업환경 확인. 승강기 운행중지 사유, 소방·위생설비, 실제 스터디카페 영업에 필요한 시설 및 용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 체납 관리비 및 세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 임차인 최우선변제 가능성은 실제 부담과 배당결과에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 확인해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4.18억짜리 상가가 아니라, 4.48억부터 따져야 할 물건”
이 사건은 단순한 신건 근린시설 경매가 아닙니다. 공유물분할을 위한 경매이고, 실제 임차인 이종호가 201호와 203호를 함께 사용하고 있으며, 보증금 30,000,000원이 매수인 인수로 산정되어 있습니다. 여기에 경매개시 전 안산시 압류가 존속하는 문제가 겹칩니다.
따라서 낙찰가 418,000,000원만 보고 투자 수익을 계산하면 중요한 비용이 빠집니다. 현재 조건의 보증금 인수를 반영한 실질취득은 448,000,000원이며, 안산시 압류와 임대차 귀속 범위에 따라 추가적인 법률·금전 위험이 발생할 수 있습니다.
근린시설의 독립 사용 가능성과 최근 비교 거래가격도 충분히 확인되지 않았습니다. 유찰이 발생하더라도 단순히 감정가 대비 가격이 낮아졌다는 이유만으로 안전하거나 저렴한 매물이 되는 것은 아닙니다.
종합 판단은 D등급의 고위험 검토 물건입니다. 핵심은 가격 할인이 아니라 대항력 임차인 보증금의 최종 귀속, 안산시 압류의 처리, 201호·203호의 분리 이용 가능성을 먼저 확정하는 것입니다. 이 쟁점들이 해소되고 독립적인 실거래·수익성 검증까지 이루어져야 입찰가격을 합리적으로 판단할 수 있습니다.
