창원지방법원 2025타경973. 사천시 벌리동 파라지움 8층 803호입니다. 등기부상 공유자는 송재경·심승보로 각각 2분의 1 지분을 갖고 있습니다. 권리의 기준점은 2013.04.09 설정된 사천축산업협동조합 근저당입니다. 이후 전세권, 주택임차권, 경매개시결정과 압류가 이어졌지만 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 물건은 권리보다 물건 성격과 가격 비교를 더 세심하게 봐야 합니다. 사건상 용도는 아파트로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 내부는 이해관계인 부재와 폐문으로 조사하지 못해 통상 상태를 상정해 평가됐습니다. 따라서 입찰 전 실제 내부 이용상태와 관리상태 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경973 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 벌리동 59-2 파라지움 8층 803호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 기준면적 | 58.72㎡ |
| 소유자 | 송재경 2분의 1 · 심승보 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리
말소기준권리는 2013.04.09 사천축산업협동조합 근저당입니다. 2016.07.25 천갑생 전세권 80,000,000원은 2021.07.13 이미 말소됐습니다. 2024.03.26 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 임대차계약 2021.11.04, 전입 2021.11.17, 점유개시 2021.11.22로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력 없음이고 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 0명
| 명의 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 구분 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 66,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 보증기관 신고 |
한국토지주택공사는 보증기관으로 표시된 신고이므로 보증금을 별도 실제 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 해당 임차권등기의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
③ 시세 비교 — 싸졌지만 표본이 다르다
파라지움의 최근 12개월 실거래는 2건이며 평균은 63,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.05의 57,000,000원, 다른 거래는 2026.03의 70,000,000원입니다. 현재 최저매각가 53,900,000원은 최근 12개월 평균의 84.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 44.79㎡ | 4 | 57,000,000원 |
| 2026.03 | 44.79㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 평균 | 44.79㎡ | 2건 | 63,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 2. 근저당 · 사천축산업협동조합 | 72,000,000원 | 52,529,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 72,000,000원 중 52,529,800원이 배당되고 19,470,200원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 19,470,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 35,349,140원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 46,464,398원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 자료상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 다만 4회 유찰 시에는 신청채권 36,000,000원도 전액 충족되지 않는 시나리오로 바뀝니다. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 벌리동에 위치하며 주위는 주택지대와 상업지대 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 지역 내 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 8층 건물의 8층 803호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 서측으로 대로2류, 남측·동측으로 도로가 소재합니다.
- 단지. 파라지움은 18세대이며 사용승인일은 2013.02.20입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 사건상 아파트와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 표기가 함께 존재하므로 실제 현황을 확인해야 합니다.
- 면적 대조. 본건 기준면적 58.72㎡와 실거래 표본 44.79㎡가 일치하지 않아 단순 가격비교는 제한적입니다.
- 내부 상태 확인. 폐문과 이해관계인 부재로 내부조사가 이뤄지지 않아 실제 이용상황과 관리상태를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 압류 3건과 당해세 가능성을 배당표 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 한국토지주택공사 명의 임차권의 전입·확정일자·배당요구와 보증기관 신고 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 관리관계 확인. 소규모 18세대 건물이므로 관리비와 공용부분 관리상태를 확인하는 것이 좋습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013.04.09 근저당이 말소기준이고, 한국토지주택공사 명의 임차권도 그보다 뒤에 전입해 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 감정가 110,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 53,900,000원까지 내려온 점도 분명한 가격 변화입니다.
하지만 최근 12개월 실거래 2건은 모두 44.79㎡로 본건 기준면적 58.72㎡와 다르고, 사건상 아파트라는 표시와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용상태도 서로 다릅니다. 내부조사까지 불가능했던 만큼 권리는 통과하되, 물건 확인과 가격 검증은 한 단계 더 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
