수원지방법원 2025타경53481. 안산시 상록구 사동의 미성빌라 4층 402호, 전용면적 67.56㎡ 다세대주택입니다. 2001년 사용승인을 받은 8세대 규모 건물로, 현재 소유자는 송희만입니다. 2016년 8월 4일 119,000,000원에 취득한 것으로 등기되어 있습니다. 이후 2021년 안산세무서장의 압류가 등기됐고, 2025년 서울보증보험이 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 128,886,574원입니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 중심 경매와는 다릅니다. 말소기준권리는 2021년 10월 21일 국(안산세무서장)의 압류로 정리되지만, 그보다 앞선 2018년 전입·확정일자를 가진 임차관계가 존재합니다. 한국토지주택공사는 보증금 채권의 대위·승계 신고자이며, 별도의 임차보증금 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 따라서 등기부상 후순위 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 보증금 인수위험까지 사라진다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차관계가 핵심

등기부상 과거 신한은행 근저당권은 각각 채권최고액 52,000,000원과 22,400,000원으로 설정됐으나 2014년 11월 21일 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 담보권으로 합산할 대상이 아닙니다.

중요한 권리는 2018년 9월 12일 확정일자, 2018년 10월 17일 전입신고, 2018년 10월 19일 점유개시로 기재된 임차관계입니다. 이는 말소기준인 2021년 압류보다 앞서 있습니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기는 2021년에 처음 설정됐다가 2024년 1월 말소됐으며, 2024년 3월 18일 보증금 120,000,000원으로 다시 등기됐습니다.

② 임차인 분석 — 승계 중복과 미상 임차인을 구분

실제 임차인으로 표시된 신고는 최금주와 성명이 '임차'로 기재된 2건입니다. 다만 두 기재가 서로 다른 사람인지, 같은 임차관계의 중복 표기인지는 확인이 필요합니다. 한국토지주택공사는 최금주 보증금에 관한 대위·승계 신고자로 분류되므로 실제 임차인 수에 추가하지 않고, 보증금 120,000,000원도 별도로 다시 합산하지 않습니다.

한국토지주택공사는 임차인과 동일하게 보증금을 새로 납입한 별도 점유자로 볼 수 없으며, 승계된 보증금 채권의 권리행사 주체로 구분해야 합니다. 따라서 이 사건의 보증금을 한국토지주택공사 120,000,000원과 최금주의 보증금으로 단순 합산하면 중복 계산이 될 수 있습니다.

문제는 성명이 '임차'로 기재된 추가 신고입니다. 2018년 전입과 확정일자가 기재돼 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 분류되지만, 보증금은 확인되지 않습니다. 한국토지주택공사의 승계 채권과 동일한 원채권을 가리키는지, 아니면 별도의 인수대상 임대차관계가 존재하는지 구별되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 최저가

미성빌라의 전용 67.56㎡ 실거래는 총 4건입니다. 이 중 최근 12개월 거래는 2026년 6월 120,000,000원의 1건으로, 최근 12개월 평균 역시 120,000,000원입니다. 현재 최저가 124,000,000원은 이 최근 거래보다 4,000,000원 높습니다.

전체 4건의 평균은 112,375,000원이지만, 매각가의 적정성을 판단할 때는 최근 12개월 평균과 최신 실거래를 우선해야 합니다. 최근 거래가격의 과거 대비 추세는 +9.3%로 상승 방향입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건에 불과하므로 가격 수준을 단정하기에는 표본이 제한적입니다.

그럼에도 현재 최저가가 최근 거래의 103.3%라는 점은 명확합니다. 더구나 동일 건물의 4층 거래가 중에는 82,000,000원 사례도 있습니다. 해당 거래의 개별 조건은 확인해야 하지만, 4층 402호에 124,000,000원을 그대로 지급하는 것이 유리한 가격이라고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)

신건 최저가 124,000,000원에 매각되면 집행비용 추정액 2,536,000원을 공제한 뒤 한국토지주택공사의 보증금 120,000,000원을 전액 배당하고, 서울보증보험에 1,464,000원을 배당하는 계산입니다. 서울보증보험의 미배당액은 127,422,574원입니다. 이 미배당 채권액 자체를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

배당표는 집행비용 추정액을 반영한 계산입니다. 압류와 관련된 조세채권의 실제 금액·법정 우선순위, 당해세, 최우선변제 및 미상 임차인의 권리관계에 따라 실제 배당과 보증금 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 유지

대항력 있는 보증금 채권의 핵심은 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있다는 점입니다. 보증금 120,000,000원을 기준으로 실제 입찰가와 인수액을 합산하면, 유찰 후에도 실질취득금액은 보증금 수준인 약 1.2억원에 묶이는 구조입니다. 아래 금액에는 회차별 집행비용 추정으로 인한 차이가 포함돼 있습니다.

여기서 인수액은 한국토지주택공사와 관련된 120,000,000원 보증금 채권의 미배당분을 계산한 것입니다. 성명 불명확 임차인 신고가 별도 채권으로 확인되면 추가 위험이 남습니다. 따라서 실제 총취득부담은 위 시나리오보다 증가할 가능성도 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 사동 초당초등학교 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역이며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측으로 약 6m 내외 포장도로에 접하며, 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 및 조적조 평스라브지붕의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 섀시창호이며 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다. 사용승인일은 2001.05.25입니다.
• 토지. 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지입니다. 지목은 대, 토지면적은 256.3㎡, 공시지가는 1,652,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. 감정요항표에는 2025.08.26부터 2026.08.25까지의 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간도 기재되어 있으며, 매각기일 기준 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 8세대 규모의 다세대주택으로, 대규모 아파트에 비해 동일 조건의 비교 거래가 제한적입니다. 확인된 거래도 82,000,000원에서 130,000,000원까지 차이가 커 매도 시 가격 협상과 매수자 확보에 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 2018년 대항력 임차관계 확인. 전입일 2018.10.17, 확정일자 2018.09.12, 점유개시일 2018.10.19의 임차관계가 실제 어느 임차인에게 귀속되는지 확인해야 합니다. 전입·점유의 연속성과 대항요건 유지 여부가 중요합니다.
• 한국토지주택공사 승계관계 확인. 한국토지주택공사의 보증금 120,000,000원은 최금주 보증금의 승계 신고로 분류됩니다. 원래 임차인의 권리와 별도 금액으로 중복 계산하지 않도록 원채권·승계채권·배당요구의 동일성을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소·재설정 이력. 2024.01.23 기존 임차권등기 말소 후 2024.03.18 새로 설정된 등기에 대해 보증금 채권과 대항력의 연속성, 말소 사유, 실제 반환 내역을 대조해야 합니다.
• 성명 불명확 임차인 확인. 2018년 전입·확정일자가 기재된 '임차' 신고자의 보증금이 미상입니다. 한국토지주택공사 승계 대상 채권과 동일한지 확인하지 못하면 추가 인수위험을 안전하게 배제할 수 없습니다.
• 최금주 현재 점유 확인. 최금주의 신고 전입일은 2024.04.29로 말소기준권리 이후지만, 실제 점유 및 과거 임차관계와의 연결 가능성을 확인해야 합니다. 낙찰 후 인도·명도 절차도 별도로 고려해야 합니다.
• 조세 압류와 실제 배당. 2021.10.21 안산세무서장의 압류가 말소기준권리로 정리됩니다. 압류에 따른 체납액과 조세채권의 우선순위를 확인해야 한국토지주택공사에 대한 실제 배당 가능 금액을 판단할 수 있습니다.
• 최저가 대신 실질취득으로 계산. 1회 유찰 시 122,185,600원, 2회 유찰 시 121,828,480원이 추정 실질취득금액입니다. 이 금액을 최근 거래 120,000,000원과 비교해야 합니다.
• 관리비·수선비·명도비 확인. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 건물 상태에 따른 수선비, 점유자 인도비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서, 임차권등기 관련 결정·말소서류, 실제 배당순위를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “7,936만원 낙찰이 7,936만원 취득은 아니다”

이 사건은 겉으로만 보면 감정가 124,000,000원의 다세대주택 신건 경매입니다. 그러나 실제 권리관계는 단순하지 않습니다. 2018년 대항요건을 가진 임차관계가 2021년 압류보다 앞서고, 한국토지주택공사가 120,000,000원의 보증금 채권에 관해 대위·승계 신고를 했습니다.

현재 최저가에서는 해당 보증금을 전액 배당할 수 있다는 계산이 나오지만, 유찰되면 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 실질취득금액이 약 1.22억원 수준에 머뭅니다. 2회 유찰 가격 79,360,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 실제 부담 121,828,480원을 놓칠 수 있습니다.

더 중요한 점은 이 실질취득금액조차 최근 12개월 평균 거래가인 120,000,000원보다 높다는 사실입니다. 최근 거래 추세는 상승 방향이지만 표본은 1건뿐이고, 8세대 다세대주택 특성상 환금성도 신중히 평가해야 합니다. 여기에 보증금 미상 임차인의 동일성 문제와 조세 압류에 따른 실제 배당 변수가 남아 있습니다.

결론은 입찰 보류·권리관계 재확인 우선입니다. 본건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 미배당 보증금의 실제 승계 범위, 미상 임차인의 존재 여부, 그리고 실질취득금액 대비 최근 거래가격입니다. 권리가 명확하게 정리되고 추가 인수위험이 해소되지 않는 한, 현재 제시된 가격에서 적극적으로 응찰할 근거는 부족합니다.