수원지방법원 2025타경53512. 경기도 시흥시 배곧동의 배곧유호엔씨티1차 5층 530호입니다. 경매상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 지하 5층·지상 18층 규모의 철근콘크리트구조 집합건물로, 서울보증보험주식회사가 청구금액 119,622,054원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 임차권등기와 포기서의 효력 범위입니다. 한국토지주택공사 명의로 보증금 115,000,000원의 임차권이 설정돼 있고, 전입 및 확정일자도 경매개시보다 앞섭니다. 그러나 신청채권자가 해당 임차권에 관하여 우선변제권만 행사하고, 대항력과 부족 보증금에 대한 매수인 상대 청구권을 포기한다는 서면을 제출했습니다.
따라서 그 임차권의 형식상 미배당액을 매수인이 그대로 부담한다고 볼 수는 없습니다. 문제는 포기서의 적용 대상이 아닌 별도의 실제 임차인입니다. 이 임차인 역시 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 기재되어 있지만 보증금이 명확하지 않아, 최종 실질취득액을 확정할 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53512 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 200-2 배곧유호엔씨티1차 5층 530호 도로명: 경기도 시흥시 서울대학로278번길 43-7 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정상 오피스텔 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층~지상 18층 중 5층 530호 |
| 소유자 | 한윤종 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 119,622,054원 |
| 경매개시결정 | 2025.10.22 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 점유·임차 | 주거용 임차관계 확인 · 실제 임차인 1명 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 포기서가 핵심
이 사건의 말소기준으로 기재된 권리는 2025.10.22 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 2024.07.04 설정된 한국토지주택공사의 주택임차권은 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있는 선순위 권리입니다.
배당표상 해당 임차권의 형식상 부족액은 14,242,000원이지만, 포기서 적용을 전제로 매수인의 실질 부담은 0원입니다.
이 임차인의 보증금은 미상입니다. 포기서가 이 별도 임차인에게까지 적용된다는 근거는 없으므로, 대항력에 따른 추가 인수 가능성을 남겨두어야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 신고 구분
| 구분 / 명의 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 임차권등기 · 보증기관 승계 |
2022.05.30 2022.05.09 |
115,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 | 확약 적용 실질 0원 형식상 부족액 14,242,000원 |
| 임차 실제 임차인 · 승계 신고와 별개 |
2022.05.30 2022.05.09 |
미상 | 대항력 있음 우선변제 별도 확인 | 인수 가능액 미확정 포기서 적용 확인되지 않음 |
한국토지주택공사와 실제 임차인의 신고액을 단순 합산하지 않습니다. 실제 임차인의 보증금 기재가 0원으로 처리된 것은 보증금이 없다는 확정 근거가 아니며, 금액 확인이 필요합니다.
| 실제 임차인 수 | 1명 (보증기관 승계 신고 제외) |
|---|---|
| LH 임차권등기 | 2024.07.04 · 을구 1번 · 전유부분 전부 |
| LH 배당요구 | 2024.07.04 |
| 실제 임차인 배당요구 | 2025.10.16 |
| 확약 내용 | 우선변제권만 행사 · 대항력 포기 · 잔존 반환청구권 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
| 확약 대상 실질 인수 | 0원 |
| 별도 임차인 인수 | 보증금 미상 · 확정 불가 |
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,242,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 115,000,000원 | 100,758,000원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 강제경매 신청채권 | 119,622,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 매각가 103,000,000원 기준의 기계적 배당 추정입니다. 한국토지주택공사 관련 형식상 미배당 보증금 14,242,000원은 포기서 적용으로 매수인 실질 인수 0원으로 판단합니다. 별도 실제 임차인의 보증금과 배당관계, 당해세 및 최우선변제 등은 확정되지 않아 최종 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 실질취득 감소는 아니다
| 회차 | 최저가 | 확약 전 형식상 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 103,000,000원 | 14,242,000원 | 119,622,054원 |
| 1회 유찰 (80%) | 82,400,000원 | 34,483,200원 | 119,622,054원 |
| 2회 유찰 (64%) | 65,920,000원 | 50,666,560원 | 119,622,054원 |
다만 별도 실제 임차인의 보증금과 인수 가능액은 모든 회차에서 미확정입니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 최종 실질취득액이 그만큼 줄어든다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 가격 검토 — 실거래 기준이 확인되지 않는다
현재 확인되는 감정가와 최저매각가는 모두 103,000,000원입니다. 그러나 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확정할 수 없어, 신건 가격이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.
최종 실질취득은 매각대금 + 별도 임차인의 확인된 인수액을 기준으로 판단해야 합니다. 현재는 그 인수액이 미상이므로 시세 대비 할인율도 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 시흥시 배곧동 소재 롯데마트 서측 인근입니다. 주변은 음식점, 소매점포, 의원, 학원, 오피스텔 등 각종 상업용 건물이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 5층·지상 18층 건물입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 및 석재, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화, 도시가스, 난방 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역 내 평탄한 부지로, 남서측·남동측·북서측이 중로에 접합니다. 토지면적은 4,062.3㎡, 공시지가는 2,299,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택거래에 관한 토지거래계약 허가구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항이 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 주변에 상업시설과 오피스텔이 혼재하지만, 동일 용도·유사 호실 거래가격을 확인하기 전에는 매도 용이성과 적정가격을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 포기서 원본 확인. 2026.02.26 제출된 대항력·잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서의 원문을 확인하고, 한국토지주택공사 임차권에 대한 적용 범위를 검토해야 합니다.
- 별도 실제 임차인 보증금 확인. 실제 임차인 1명의 임대차계약서, 보증금, 전입·점유관계 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다. 현재의 핵심 미확정 위험입니다.
- 보증기관 승계 중복 배제. 한국토지주택공사 명의 보증금 115,000,000원과 실제 임차인 신고를 별도의 확정 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
- 배당 결과 점검. 신청채권자 미배당 119,622,054원과 선순위 임차보증금의 배당관계를 확인하고, 별도 임차인의 배당 가능성도 점검해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 말소 동의와 실제 점유자의 인도는 별개이므로 현장 점유자, 점유 권원 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 경매상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용이라는 차이를 건축물대장과 실제 이용상태로 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 배곧유호엔씨티1차의 동일 용도·유사 층·유사 호실 거래를 확인해 실질취득액 기준으로 매입가격의 적정성을 판단해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분과 배당에 영향을 주는 조세채권을 별도로 확인해야 합니다.
- 입찰 원본 대조. 매각물건명세서·등기부·현황조사서·포기서 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수는 풀렸지만, 아직 깨끗한 물건은 아니다”
이 사건의 가장 중요한 긍정 요소는 115,000,000원 선순위 임차권에 관한 포기서입니다. 신건 배당표에서 나타나는 형식상 부족액 14,242,000원은 해당 포기서의 적용으로 매수인이 실질 부담하지 않는 것으로 판단됩니다.
그러나 그것만으로 모든 권리 문제가 끝난 것은 아닙니다. 실제 임차인 1명의 대항력이 확인되며, 보증금은 미상입니다. 이 임차인에게도 포기서가 적용된다고 볼 근거가 없으므로 추가 인수액과 최종 취득원가를 확정할 수 없습니다.
감정가 103,000,000원과 동일한 신건 최저가에 대해 실거래 비교 기준도 확인되지 않습니다. 따라서 현 단계에서 저렴한 경매물건이라고 평가하기 어렵습니다. 주된 임차권 포기는 긍정, 잔존 임차 위험과 가격 검증은 미완료. 입찰 판단은 실제 임차인의 보증금 및 포기서 적용 범위가 확인된 이후로 미루는 것이 합리적입니다.
