수원지방법원 안산지원 2025타경53619. 안산시 상록구 일동의 The힐하우스 3층 301호입니다. 전용면적 49.18㎡, 2018년 사용승인된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 배수연이며, 2021년 10월 소유권을 취득했습니다. 서울보증보험 주식회사가 청구금액 173,852,053원으로 강제경매를 신청했고, 2025년 10월 30일 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

일반적인 근저당 경매라면 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하는지를 확인하면 비교적 단순하게 정리할 수 있습니다. 그러나 이 물건은 다릅니다. 현재 유효한 주택임차권등기가 경매개시결정보다 앞선 2024년 1월 18일에 접수됐고, 임차 관련 주민등록일자는 더 이른 2021년 10월 14일입니다. 해당 임차권의 보증금은 최저매각가보다 큽니다. 따라서 분석의 중심은 최저가 자체가 아니라 선순위 보증금의 배당 부족분과 낙찰자의 최종 부담액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권이 핵심

이 사건에서 지정된 말소기준권리는 2025년 10월 30일의 강제경매개시결정입니다. 앞서 설정됐던 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 1,092,000,000원 근저당권과 우리은행의 110,880,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이 금액들을 낙찰자가 추가로 인수하는 채무로 계산해서는 안 됩니다.

반대로 을구 5번 한국토지주택공사의 주택임차권은 2024년 1월 18일 등기된 현재 유효한 권리입니다. 보증금은 150,000,000원이고, 등기된 임대차계약일자는 2021년 8월 20일, 확정일자는 2021년 8월 23일, 점유개시일자는 2021년 10월 12일, 주민등록일자는 2021년 10월 14일입니다. 경매개시보다 선행하는 임차권으로, 우선변제 후 미회수 보증금이 매수인에게 승계될 위험이 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 승계 중복신고와 미상 점유자 구분

이 사건의 임차 관련 기재는 세 건이지만, 한국토지주택공사는 조성덕의 보증금과 관련한 대위·승계인으로 표시돼 있습니다. 별도의 독립적인 보증금 150,000,000원을 한 번 더 더해서는 안 됩니다. 승계인을 제외한 실제 임차인 기재는 2명(조성덕 및 '임차'로 표시된 대상)입니다. 다만 '임차'로 표시된 대상의 정확한 신원과 기존 임차관계 중복 여부는 확인이 필요합니다.

따라서 이 사건의 임차인 분석은 확인된 선순위 보증금 150,000,000원과 아직 금액·독립성·대항력 범위가 확정되지 않은 점유 관련 권리를 나누어 진행해야 합니다. 현재 계산되는 매수인 인수액 17,690,000원은 한국토지주택공사 명의 채권의 미배당액을 기준으로 한 추정치이지, 모든 점유 관련 위험이 확정적으로 해소된다는 뜻은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 실질취득액으로 보면 싸지 않다

동일 건물 The힐하우스의 전용 49.18㎡ 거래내역은 2021년 8월부터 2023년 1월까지 3건입니다. 전체 평균은 143,000,000원이며, 확인 가능한 최신 거래는 2023년 1월 134,000,000원입니다. 별도 최근 12개월 집계 평균은 152,000,000원(2건)으로 표시되지만, 거래내역에서 확인되는 최종 시점이 2023년 1월이므로 이 집계치를 2026년 현재의 확정 시세로 받아들이기는 어렵습니다.

최저매각가만 보면 최근 12개월 집계 평균 대비 88.8%이고, 전체 평균 대비로는 94.4%입니다. 그러나 이는 매수인 인수액을 제외한 비교입니다. 현재 예상배당을 반영하면 실질취득은 135,000,000원 + 17,690,000원 = 152,690,000원으로 바뀝니다.

실거래가 집계상 최근 구간의 과거 구간 대비 추세는 +21.6%로 표시됩니다. 하지만 확인 가능한 개별 거래에서는 2022년 2월 170,000,000원에서 2023년 1월 134,000,000원으로 낮아진 거래도 있습니다. 거래 표본이 적고 최신 확인 거래가 오래됐으므로, 2026년 현재의 상승세나 실질적인 시장가격을 확정하기는 어렵습니다. 이러한 불확실성까지 감안하면 현재 실질취득액에 가격상 안전마진이 있다고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)

집행비용 2,690,000원을 우선 공제하면 임차보증금에 배당할 수 있는 금액은 132,310,000원입니다. 보증금 150,000,000원에는 미치지 못하므로 17,690,000원의 부족분이 발생합니다.

서울보증보험 주식회사의 청구금액 173,852,053원은 이 배당 추정에서 전액 미배당으로 표시됩니다. 다만 신청채권자의 미배당 채권 173,852,053원 전체가 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 매수인의 직접적인 인수 판단은 선순위 임차권의 존속과 미배당 보증금, 그 밖의 인수되는 권리 유무를 기준으로 구분해야 합니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당표와 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로

이 물건은 선순위 보증금이 최저매각가보다 큰 구조이므로, 유찰로 낙찰가가 내려가면 그만큼 배당으로 회수하지 못하는 보증금이 늘어납니다. 매수인의 실질취득액은 보증금 150,000,000원에 추정 집행비용이 더해지는 수준으로 수렴합니다.

회차별 실질취득액의 소폭 차이는 추정 집행비용의 변화에서 발생합니다. 선순위 보증금이 매각대금을 초과하고 그 부족분이 매수인에게 승계되는 동안에는, 매각가 감소분과 보증금 인수 증가분이 대부분 상쇄됩니다. 다른 미상 임차인 부담까지 확정되기 전에는 이 계산값을 최종 취득원가로 단정해서도 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 안산시 상록구 일동 소재 안산병원 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 단독주택이 밀집한 정비된 주거지이며, 근린생활시설도 분포합니다. 감정평가상 주거지로서 입지여건은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2018.04.11 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택입니다. 석재붙임 외벽, 벽지 및 타일 내부 마감, 이중창호 등이 적용돼 있습니다.
• 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재경보설비와 주차장설비가 있습니다.
• 도로. 북서측 약 6m 폭의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접 도로와 대체로 평탄하며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 상대보호구역(안산성호중) 등이 적용됩니다. 토지 면적은 222㎡(전체 필지 기준), 공시지가는 1,595,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련. 감정요항표에는 외국인 등 특정 대상자를 위한 토지거래계약 허가구역 지정기간 2025.08.26~2026.08.25가 기재돼 있습니다. 매각기일이 이 기간 이후이므로 입찰 당시의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 이는 내부 하자나 실제 점유상태까지 확인됐다는 뜻은 아닙니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며 확인 가능한 동일 면적 실거래는 3건입니다. 거래량이 풍부한 대단지 공동주택처럼 가격을 쉽게 확정하기 어렵고, 매수자층과 매도 시점에 따른 가격 차이가 커질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권의 존속 확인. 한국토지주택공사의 2024.01.18 주택임차권등기, 보증금 150,000,000원 및 배당요구 관계를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
• 인수 보증금 재계산. 신건 예상배당 기준 부족분은 17,690,000원입니다. 실제 매각가·집행비용·배당순위·조세채권 등에 따라 최종 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 조성덕 임대차 확인. 전입 2025.03.13, 보증금 및 확정일자 미상입니다. 한국토지주택공사의 대위·승계 범위, 실제 점유자 및 잔존 보증금 청구 여부를 확인해야 합니다.
• '임차' 기재의 신원 확인. 전입 2021.10.14, 확정 2021.08.23, 배당요구 2025.10.29의 기재가 어떤 실제 임차관계를 가리키는지 확인해야 합니다. 다른 기재와 동일한 권리인지, 별도 보증금이 존재하는지 확정하기 전에는 추가 인수 위험을 배제하면 안 됩니다.
• 입찰가가 아닌 실질취득액 기준. 현재 추정 총액 152,690,000원을 기준으로 최근 12개월 집계 평균 152,000,000원 및 최신 확인 거래 134,000,000원과 비교해야 합니다.
• 유찰 전략 오판 방지. 1회 유찰 시 실질취득 152,312,000원, 2회 유찰 시 151,955,200원으로 추정됩니다. 낙찰가 하락이 대부분 보증금 인수액 증가로 상쇄됩니다.
• 현재 실거래 및 환금성 재확인. 확인 가능한 최신 거래가 2023.01이고 건물 규모도 8세대에 불과합니다. 입찰 시점의 비교 가능한 실제 거래와 매도 가능 가격을 추가로 확인할 필요가 있습니다.
• 점유·명도비용 확인. 실제 거주자, 임차권자의 인도 조건, 인도명령 가능 여부와 점유자 협의에 따른 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비·세금·건물 상태. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 최우선변제 등 배당에 영향을 주는 항목, 내부 누수·하자 및 설비 상태를 확인해야 합니다.
• 매각 직전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관계를 재검토해야 합니다. 매각기일은 2026.11.05입니다.

맺으며 — “1.35억에 낙찰받아도 1.35억짜리 집이 아니다”

이 사건은 최저매각가와 실제 취득원가가 구조적으로 달라지는 선순위 임차권 인수형 경매입니다. 한국토지주택공사의 보증금 150,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 배당 추정상 부족분은 17,690,000원입니다. 따라서 최저매각가 135,000,000원에 낙찰받더라도 확인된 선순위 보증금 관련 실질취득액은 152,690,000원으로 올라갑니다.

이 금액은 최근 12개월 집계 평균 152,000,000원을 웃돌며, 최신 확인 거래 134,000,000원보다도 18,690,000원 높습니다. 유찰 후에도 보증금 미배당액이 늘어나기 때문에, 최저매각가의 감소가 같은 폭의 실질취득액 감소로 이어지지 않습니다.

더구나 한국토지주택공사의 보증금 승계는 중복합산하지 않아야 하지만, 조성덕과 '임차'로 기재된 대상의 독립적인 임차권·보증금·점유관계는 아직 명확하지 않습니다. 현재 계산된 인수액 외의 추가 부담 가능성도 남아 있습니다. 소규모 다세대주택의 제한적인 실거래 표본까지 고려하면 권리와 가격 모두에서 보수적인 접근이 필요합니다.