창원지방법원 2025타경1005. 진주시 문산읍 삼곡리의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하 및 1~3층이 근린생활시설로 이용되고 있고, 사용승인일은 1997.02.13입니다. 현재 최저매각가는 281,938,000원으로 감정가 584,403,660원에서 2회 유찰된 상태지만, 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 2007.01.08부터 점유한 선순위 임차인 안환수입니다. 말소기준 근저당권은 그보다 늦은 2013.05.29 문산농업협동조합 근저당권 325,000,000원이므로, 안환수의 보증금 30,000,000원은 매수인에게 인수되는 구조입니다.
즉 현재 최저가로 낙찰된다고 해도 취득원가를 281,938,000원으로 보면 안 됩니다. 배당으로 돌려받지 못하는 안환수 보증금 30,000,000원을 더한 311,938,000원이 현재 회차의 실질취득액입니다. 별도 실거래 비교 없이 최저가 자체만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1005 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 1264-5 · 건물 등기상 삼곡리 1265-15, 경상남도 진주시 문산읍 동부로587번길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 지하 및 1~3층 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층 · 사용승인 1997.02.13 |
| 소유자 | 김소영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 584,403,660원 / 281,938,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주문산농업협동조합 / 446,317,689원 |
| 등기 요약 | 근저당권 2건 · 압류 2건 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 1명이 핵심
말소기준은 2013.05.29 문산농업협동조합 근저당권 325,000,000원입니다. 이후 설정된 문산농업협동조합의 2017.03.17 근저당권 156,000,000원, 국민건강보험공단과 진주시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인은 별개입니다. 실제 임차인은 3명이고 이 가운데 안환수만 말소기준보다 앞선 2007.01.08 신고로 대항력이 인정돼 보증금 전액이 배당이 아닌 매수인 인수로 남습니다.
| 임차인 / 점유 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안환수 · 지하 날마당노래연습장 | 2007.01.08 | 30,000,000원 | 410,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 30,000,000원 인수 |
| 장영석 · 1층 문산복집 | 2019.09.27 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 성정남 · 2층 월아예술단성정남노래교실 | 2025.06.26 | 5,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
② 회차별 가격 — 최저가가 내려가도 인수액은 그대로
현재 회차는 감정가의 48% 수준인 281,938,000원입니다. 한 번 더 유찰되면 197,356,600원, 네 번째 유찰 구간은 138,149,620원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 안환수 보증금 30,000,000원의 매수인 인수액은 각 시나리오에서 동일합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 281,938,000원 | 30,000,000원 | 311,938,000원 | 203,809,132원 |
| 3회 유찰 시 | 197,356,600원 | 30,000,000원 | 227,356,600원 | 287,206,392원 |
| 4회 유찰 시 | 138,149,620원 | 30,000,000원 | 168,149,620원 | 345,584,475원 |
유찰이 진행되면 낙찰대금 자체는 내려가지만, 30,000,000원의 선순위 임차보증금 부담은 줄지 않습니다. 따라서 응찰가를 비교할 때는 매각가가 아니라 항상 매각가 + 30,000,000원 기준으로 자금계획을 세워야 합니다. 현재 회차 가격을 실거래 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 별도로 두지 않고, 권리와 물적 리스크를 반영한 실질취득액 중심으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,747,132원 |
| 인수 · 임차인 안환수 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 문산농업협동조합 | 325,000,000원 | 277,190,868원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 문산농업협동조합 | 156,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 481,000,000원 중 277,190,868원이 배당되고 203,809,132원이 미배당으로 남는 계산입니다. 안환수 보증금 30,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 부담합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문산읍사무소 남측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지하 및 1~3층이 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층건이며, 위생설비·급배수설비·화재탐지시설 등 소방관련설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 토지 정보상 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 평지·부정형·중로한면입니다.
- 공시지가. 985,800원/㎡로 제시돼 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 감정서상 제시외 건물 ㄴ~ㅂ은 매각 포함, 기호 ㄱ은 매각 제외입니다. 목록2 지상 정원수는 토지가격에 포함되고 목록3의 옥탑·물탱크 등은 건물에 포함평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 281,938,000원에 안환수 보증금 30,000,000원을 더한 311,938,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 선순위 임차인 확인. 안환수의 실제 점유 현황, 보증금 30,000,000원 및 명도 조건을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 매각 제외 제시외 건물. 기호 ㄱ의 소유관계·점유현황과 법정지상권 성립 여부를 원본 서류와 현장으로 확인해야 합니다.
- 타인소유 건물·경계. 목록1 남동측 일부 타인소유 건물과 인접지에 걸친 제시외 건물 ㅁ·ㅂ의 위치를 확인해야 합니다.
- 세금 배당순위. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있는지 확인하고 실제 배당표 변동 가능성을 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 197,356,600원, 4회 유찰 시 138,149,620원이지만 매수인 인수 30,000,000원은 각 회차에서 그대로입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “48% 최저가”보다 먼저 봐야 할 30,000,000원과 법정지상권
이 물건의 숫자만 보면 감정가 584,403,660원에서 최저가가 281,938,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석을 적용하면 출발점이 달라집니다. 말소기준보다 앞선 안환수의 보증금 30,000,000원이 매수인에게 승계되므로 현재 실질취득액은 311,938,000원입니다.
여기에 단순 금액으로 환산하기 어려운 리스크가 하나 더 있습니다. 매각에서 제외되는 제시외 건물 ㄱ을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 일부 타인소유 건물과 인접지에 걸친 제시외 건물도 확인됩니다. 후순위 근저당과 압류 자체는 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차보증금과 물적 권리관계는 낙찰 후에도 매수인의 문제로 남을 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 실질취득액을 기준으로 계산하고 법정지상권·제시외 건물 관계가 확인될 때까지 보수적으로 보는 사건입니다.
