창원지방법원 2025타경624. 소유자 안지영 명의의 통영시 정량동 부동산으로, 등기상 토지 1218-1·1219-1이 공동담보에 포함돼 있습니다. 2015년 6월 5일 통영축산업협동조합이 채권최고액 360,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 말소기준입니다. 이후 2018년 같은 조합의 채권최고액 108,000,000원 근저당, 2023년 경남신용보증재단의 64,970,000원 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 327,937,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 근린생활시설과 관광숙박시설이 섞인 건물입니다. 실제 이용상태와 임대·점유관계, 숙박시설 운영 가능성에 따라 가치와 환금성이 크게 달라질 수 있으므로, 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경624 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 정량동 1218-1, 1219-1 · 경상남도 통영시 동문로 51 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 지하1층·1·2층 근린생활시설, 3·4층 관광숙박시설(호스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 사용승인일 1989.10.24 |
| 토지 | 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 20.0㎡ |
| 소유자 | 안지영 (2015.06.05. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 669,259,000원 / 327,937,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 통영축산업협동조합 / 424,949,319원 |
| 매각방식 | 일괄매각 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.06.05. 을구 1번 통영축산업협동조합 근저당입니다. 2018년 추가 근저당과 2023년 경남신용보증재단 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2016년 통영시 압류와 2021년 이성란 가압류는 각각 해제·말소가 완료됐습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 구조 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
감정가 669,259,000원에서 2회 유찰된 현재 최저가는 327,937,000원입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 229,555,900원, 4회 유찰 160,689,130원입니다. 최저가 자체는 크게 낮아지지만, 근린생활시설과 호스텔이 결합된 복합용도는 주거형 집합건물처럼 단순한 평균 실거래가로 가격을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 327,937,000원 | 210,424,118원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 229,555,900원 | 307,427,883원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 160,689,130원 | 375,330,518원 | 0원 |
중요한 점은 채권자 미배당액이 커져도 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조가 아니라는 것입니다. 현재 회차에서 총 채권액 532,970,000원 중 배당되는 채권액은 322,545,882원, 미배당은 210,424,118원이지만, 매수인 인수액은 여전히 0원으로 계산됩니다. 다만 실제 낙찰가는 경쟁입찰 결과에 따라 최저가보다 높아질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 327,937,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,391,118원 |
| 1. 근저당 · 통영축산업협동조합 | 360,000,000원 | 322,545,882원 |
| 2. 후순위 근저당 · 통영축산업협동조합 | 108,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 64,970,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 532,970,000원 중 322,545,882원이 배당되고 210,424,118원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시 정량동 충무초등학교 남서측 인근으로, 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 실제 이용. 지하1층·1·2층은 근린생활시설, 3·4층은 관광숙박시설인 호스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 1989.10.24입니다. 3·4층에는 난방설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 701,800원/㎡입니다.
- 평가 포함사항. 발코니·가추·옥탑 등은 건물 감정평가에 포함 평가됐습니다.
- 경계 확인. 토지 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인됐으며, 정확한 지적사항이 필요하면 측량 등을 통한 재확인이 요구됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 원문 대조. 등기사항의 ‘근린생활시설 및 주택’ 표기와 일반건축물대장·현황의 ‘근린생활시설 + 호스텔’ 이용 내용을 직접 대조하세요.
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 보증금, 사업자등록·전입 여부 등 현황을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 관련 토지가 일괄매각되므로 1218-1·1219-1의 권리와 경계를 함께 확인하세요.
- 감정가 할인 착시 경계. 감정가의 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 실제 영업·임대수익과 건물 상태를 기준으로 응찰가 상한을 잡으세요.
- 숙박시설 적합성. 3·4층 호스텔 이용 상태와 관련 인허가·영업 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 경계·면적 확인. 지적 경계는 목측 조사된 만큼 필요 시 측량을 통해 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서를 직접 대조하고, 당해세·최우선변제 가능성도 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸하고, 현재 최저가 327,937,000원을 기준으로 계산한 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력이 확인되는 것은 아닙니다. 지하1층·1·2층 근린생활시설과 3·4층 호스텔이 결합된 복합용도, 1989.10.24 사용승인 건물, 임대관계 미상이라는 특성이 함께 존재합니다.
따라서 이 물건은 권리분석보다 물건분석의 비중이 더 큰 사건입니다. 등기상 인수 리스크는 낮지만, 실제 점유·임대차와 숙박시설 이용 적합성, 토지 경계, 건물 상태를 확인하지 않은 채 단순히 ‘감정가의 절반’이라는 이유로 접근하기에는 변수가 많습니다. 권리는 통과, 가격과 용도는 보수적으로 검증. 이 사건의 핵심입니다.
