대구지방법원 2025타경9951. 대구광역시 남구 대명동 2289-27에 위치한 근린생활시설과 토지가 경매에 나왔습니다. 건물은 1987년 11월 11일 사용승인을 받은 지상 3층 구조로, 공부상 1층은 소매점, 2층은 사무실, 3층은 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 토지면적은 145.2㎡이며, 감정가와 최초 최저매각가가 모두 895,772,460원입니다.

현재 소유자는 김민근과 김병근으로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 등기부에서 핵심이 되는 권리는 대구대동신용협동조합의 채권최고액 516,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 뒤에 설정된 가압류들은 매각으로 소멸할 예정입니다. 문제는 등기부가 아니라 그보다 먼저 전입한 점유자입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인이 변수

말소기준권리는 2024년 4월 9일 설정된 을구 6번 근저당권입니다. 과거 구일새마을금고와 대구축산업협동조합의 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 현재 인수 대상으로 볼 권리가 아닙니다. 말소기준권리 이후의 정정화·삼성카드주식회사·대구신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 임차인 김수민의 전입일은 2022년 7월 4일로, 근저당권 설정일보다 빠릅니다. 전입 시점만 보면 선순위이지만, 이 건물은 근린생활시설입니다. 주택임대차인지 상가건물 임대차인지, 실제 점유와 사용 상태, 사업자등록 등 관련 대항요건을 확인하지 않고 대항력이 확정되었다고 단정해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 모두 미확정

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 또는 점유 관련자는 김수민·김성헌 2명입니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았으며, 특히 김수민은 말소기준 이전 전입자로서 인수 위험 판단의 핵심입니다.

김성헌은 말소기준권리 이후에 전입했습니다. 이 전입 사실만을 기준으로는 선순위 대항력을 주장하기 어렵습니다. 그러나 보증금과 임대차 내용이 확인되지 않은 만큼 실제 계약관계, 사용 부분 및 배당 순위에 관한 확인은 필요합니다.

따라서 이 물건은 최저가 895,772,460원만으로 취득비용을 판단해서는 안 됩니다. 김수민의 실제 임차보증금, 대항요건, 확정일자, 배당요구 및 배당 가능액이 확인되어야 매수인의 최종 부담을 산정할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가는 확인되지만 시세 비교는 유보

감정가와 신건 최저매각가는 모두 895,772,460원입니다. 그러나 동일하거나 비교 가능한 근린시설·토지의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.

특히 근린시설은 아파트와 달리 대지의 입지, 도로 접면, 건물 노후도, 임차구성, 실제 임대수익과 사용 가능성에 따라 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다. 본 물건 역시 1987년 사용승인 건물이며, 지하대피실의 멸실 이력과 제시외 건물 포함 조건을 갖고 있습니다.

회차별 금액은 매각가 변동에 따른 제공된 배당 시나리오입니다. 채권 미배당액은 배당 모형상 채권자의 미회수 금액이며, 매수인이 인수하는 임차보증금과 동일한 금액이 아닙니다. 실제 유찰 여부나 향후 매각조건을 확정하는 자료도 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 895,772,460원 가정)

아래 표는 설정된 채권액과 배당 가정에 따른 단순 배당 모형입니다. 임차인의 우선변제권 및 최우선변제 가능성, 당해세 등 실제 배당 순위에 영향을 미칠 항목이 확정된 법원 배당표는 아닙니다.

신건 기준 채권액 합계 881,454,465원, 모형상 배당액 합계 881,454,465원, 미배당 0원, 소유자 잔여 2,960,270원입니다. 근저당 채권은 실제 확정 채권액이 아닌 채권최고액 기준입니다. 임차인 최우선변제·우선변제 및 당해세가 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 남구 대명동 소재 대구대학교 대명동캠퍼스 북서측 인근입니다. 주변은 근린상가, 학교, 병원 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 서측으로 성당로가 통과합니다. 대중교통과 교통시설 접근성 등을 고려한 제반 교통사정은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
• 토지. 면적 145.2㎡, 지목 대, 상업용 토지입니다. 지형은 평지·세로장방형이고 도로접면은 광대로한면입니다. 개별공시지가는 2,213,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 근린상업지역·도시지역에 포함되며 시가지경관지구(중심)에 저촉됩니다. 대로2류(폭 30m~35m)에 접하고, 상대보호구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 건물 구조. 지상 3층의 철근콘크리트조·시멘트벽돌조 슬라브지붕 건물입니다. 외벽은 외장타일과 몰탈위 페인팅 등으로 마감되어 있으며 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 건축물 현황. 건물 중 지하대피실 13.2㎡는 해체신고 후 건축물대장에서 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 제시외 건물은 매각에 포함되므로 현황과 평가 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 입지와 임대수익, 건물 상태에 따라 가격 차이가 발생합니다. 이 물건은 오래된 건물이고 임대관계가 명확하지 않아 매각 및 재임대 가능성을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다. 실제 환금성은 비교 거래와 임대수익 확인 전까지 평가를 유보합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김수민의 임대차계약 확인. 2022.07.04 전입의 실제 점유·임대차 관계, 보증금, 계약기간, 확정일자, 배당요구 및 인수 가능성을 우선 확인해야 합니다.
• 근린생활시설의 대항요건 확인. 3층이 공부상 사무소인 점을 고려해 실제 사용 용도, 점유 상태, 주거용 임대차 여부 또는 상가건물 임대차의 대항요건 충족 여부를 확인해야 합니다.
• 김성헌의 점유·계약 확인. 말소기준 이후 전입이지만 보증금과 사용 부분이 확인되지 않았습니다. 계약관계와 실제 점유 상황을 확인해 명도 및 배당 관련 변수를 점검해야 합니다.
• 실질취득비용 계산. 김수민에게 대항력이 인정되는 경우 배당 후 인수할 보증금을 산정하고, 낙찰가에 해당 인수금액을 더해 취득비용을 판단해야 합니다.
• 일괄매각 대상 확인. 토지·건물의 등기부와 매각목록을 대조하고 제시외 건물의 구조, 현황, 소유관계와 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
• 지하대피실 멸실 확인. 일반건축물대장상 말소된 13.2㎡ 지하대피실이 감정평가 및 현장 상태에 어떻게 반영되었는지 확인해야 합니다.
• 토지 이용규제 검토. 근린상업지역, 시가지경관지구, 상대보호구역 등 용도 및 개발·증축에 영향을 줄 수 있는 사항을 관계 기관에서 확인해야 합니다.
• 임대수익과 실거래 검증. 주변 근린시설의 최근 매매사례, 임대료, 공실, 건물 유지보수 비용을 확인한 뒤 감정가와 실질취득비용의 타당성을 판단해야 합니다.
• 관리비·공과금·명도. 미납 관리비, 공과금, 점유자별 인도 가능성 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸과 실제 인수는 다르다”

이 물건의 장점은 등기상 권리 정리 구조가 명확하다는 점입니다. 2024년 4월 9일 대구대동신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석은 등기부만으로 끝나지 않습니다.

김수민은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 근린생활시설의 실제 사용 상태에 따라 대항력 성립 여부도 달라질 수 있습니다. 대항력과 미배당 보증금이 확인되지 않은 지금은 매수인의 인수 부담을 확정할 수 없습니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가 895,772,460원은 확인되지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세와 임대수익이 확인되지 않아 현재 최저가의 적정성을 평가하기 어렵습니다. 여기에 선순위 임차인 위험과 건물의 노후도, 일괄매각·제시외 건물 조건까지 겹칩니다.

종합 판단은 C등급, 보수적 검토 대상입니다. 저렴한 낙찰가를 찾기보다 먼저 확인해야 할 것은 김수민의 보증금과 대항력입니다. 이 문제가 해결되지 않는 한 유찰로 가격이 낮아져도 실제 취득비용은 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다. 등기상 소멸은 명확하지만, 인수 위험과 가격 판단은 아직 보류해야 하는 경매입니다.