창원지방법원 2025타경1017. 남해군 서면 남상리 1059-1·1060-5와 관련된 건물·토지가 함께 매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정 이용상태는 단독주택입니다. 감정가는 94,512,870원, 현재 최저매각가는 46,311,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.10.16 남해군수산업협동조합의 근저당권 36,000,000원이며, 그 이후 경남신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 위험합니다. 이승미는 2007.08.30 전입으로 말소기준보다 훨씬 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 이동원도 전입일·보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 계산상 인수액 0원과 별개로 실제 매수인 인수금액이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1017 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 서면 남상리 1059-1 · 남서대로 2219 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 소유자 | 박선지 |
| 감정가 / 최저가 | 94,512,870원 / 46,311,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 30,495,103원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 대 · 263.1㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 79,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 핵심
1997년 서면농업협동조합 근저당과 2006년 새남해농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.10.16 남해군수산업협동조합 근저당 36,000,000원입니다. 이후 2024.09.30 경남신용보증재단 가압류 14,193,625원과 2025.11.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 2명, 보증금은 모두 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승미 | 2007.08.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동원 | 미상 | 미상 | 판정 미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증금 액수가 확인되지 않습니다. 이승미는 전입신고가 말소기준보다 앞서 인수 가능성을 반드시 열어둬야 하며, 이동원도 전입일 자체가 확인되지 않아 후순위라고 단정할 수 없습니다. 현재 최저가 46,311,000원만 보고 실질취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,311,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,233,598원 |
| 1. 근저당 · 남해군수산업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,193,625원 | 9,077,402원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 50,193,625원 중 45,077,402원이 배당되고 5,116,223원이 미배당됩니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 배당표에는 확인되지 않은 점유자의 보증금·우선변제 여부가 반영되어 있지 않으므로 실제 인수위험 판단과는 분리해서 봐야 합니다.
④ 토지·건물·진출입 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 벽돌조적조 슬래브지붕 단층건입니다.
- 주위환경. 중리회관 남서측에 위치하며 지방도 주변 농어가주택·주유소·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 주변의 지역 내 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 263.1㎡, 계획관리지역·자연취락지구이며 토지이용상황은 단독입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 도로구역에 해당하며 해안경관관리지역입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 감정서상 기호 ㄱ~ㄷ이 매각에 포함되고 목록2는 지분매각입니다.
- 경계·출입. 인접한 남상리 1058-5, 1059-7과 경계 구분 없이 사용 중이며, 목록2 동측에 도로가 있으나 현황은 위 번지를 경유하여 진출입하고 있습니다.
- 정원수. 지상 정원수는 토지가격에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이승미 보증금 확인. 2007.08.30 전입이 말소기준보다 앞서므로 보증금과 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 이동원 전입관계 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 선후관계를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 점유자의 우선변제 가능성을 판단할 핵심 자료가 확인되지 않았습니다.
- 목록2 지분매각 확인. 토지 전부가 아닌 지분매각 부분의 범위와 실제 이용관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 경계·통행 확인. 인접필지와 경계 구분 없이 사용 중이고 현황상 타 번지를 경유해 진출입하므로 현장 확인이 필수입니다.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 기호 ㄱ~ㄷ이 일괄매각에 포함되는 범위와 현황을 확인해야 합니다.
- 유찰가만으로 판단 금지. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 미상 임차보증금이 확인되기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
맺으며 — “49% 가격보다 미상 보증금이 먼저다”
감정가 94,512,870원에서 최저가 46,311,000원까지 내려온 숫자만 보면 눈길이 가는 물건입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가보다 인수 가능성을 먼저 확정해야 하는 유형입니다. 말소기준보다 앞선 2007.08.30 전입자 이승미의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 이동원 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 여기에 목록2 지분매각, 인접필지와 경계 구분 없이 사용하는 현황, 타 번지를 경유하는 진출입 문제까지 겹칩니다. 등기상 소멸은 단순하지만 실질취득비용은 아직 단순하지 않습니다. 보증금·점유·통행관계를 먼저 확정한 뒤에야 46,311,000원의 가격을 평가할 수 있습니다.
