대구지방법원 2025타경9962. 대구 북구 관음동 칠곡2차(수정)한양아파트 206동 906호입니다. 이번 사건은 한국주택금융공사가 청구액 135,150,684원으로 진행하는 강제경매입니다. 소유자는 김태자이며, 2015년 7월 24일 소유권이전등기를 마쳤고 당시 등기된 거래가액은 125,000,000원입니다.
등기부의 오래된 근저당권과 전세권 등은 이미 말소되어 있습니다. 하지만 현재 살아 있는 을구 10번 주택임차권등기가 이 사건의 핵심입니다. 임차인 조옥희는 2020년 12월 11일 전입과 점유를 시작했고, 2020년 10월 19일 확정일자를 받았습니다. 해당 임차권은 2025년 12월 2일 경매개시결정보다 앞서므로 매각 후에도 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9962 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 관음동 1370 칠곡2차(수정)한양아파트 206동 9층 906호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 북구 구암로 17 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 단지 | 칠곡한양2 · 1,354세대 · 1993.10.14 준공 |
| 동일평형 비교 | 59.82㎡ |
| 소유자 | 김태자 (2015.07.24 소유권이전, 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 135,150,684원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2025.12.02 강제경매개시결정 (갑구 23번) |
| 인수 대상 | 선순위 주택임차권등기 · 미배당 보증금 |
① 권리 흐름 — 먼저 들어온 임차인이 문제다
말소기준권리는 2025년 12월 2일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024년 12월 16일에 조옥희의 주택임차권등기가 접수되었고, 전입과 점유개시는 2020년 12월 11일입니다. 따라서 임차인의 대항력은 경매개시결정보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 인수
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
조옥희 건물 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
125,000,000원 |
전입 2020.12.11 확정 2020.10.19 임차권등기 2024.12.16 |
대항력 있음
우선변제 있음
승계 아님
미배당액 인수 |
실제 임차인은 조옥희 1명입니다. 임차보증금은 125,000,000원이고 배당요구도 이루어졌습니다. 확정일자와 배당요구를 갖추어 우선변제를 받을 수 있지만, 대항력이 있기 때문에 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분에 대한 반환의무가 매수인에게 이어집니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
칠곡한양2 아파트의 동일 평형 59.82㎡ 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 119,041,666원이고, 2026년 10월 거래에는 110,000,000원과 98,000,000원이 포함됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.82㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2026.10 | 59.82㎡ | 12 | 98,000,000원 |
| 2026.09 | 59.82㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.09 | 59.82㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 59.82㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2026.04 | 59.82㎡ | 7 | 108,000,000원 |
| 2026.03 | 59.82㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.82㎡ | 7 | 108,000,000원 |
| 2026.02 | 59.82㎡ | 15 | 107,500,000원 |
| 2026.01 | 59.82㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 59.82㎡ | 12 | 140,000,000원 |
| 2025.12 | 59.82㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.82㎡ | 12건 | 119,041,666원 |
최저매각가 123,000,000원만으로 비교해도 최근 평균의 103.3%입니다. 이미 시세 평균을 웃돕는 가격입니다. 여기에 임차보증금 인수액까지 합하면 실질취득액은 127,522,000원으로 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,522,000원 |
| 1. 임차인 조옥희 · 우선변제 | 125,000,000원 | 120,478,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 · 신청채권자 | 135,150,684원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당에서 집행비용 2,522,000원과 임차인 배당 120,478,000원이 매각대금 123,000,000원을 모두 차지합니다. 신청채권자 예상배당은 0원이고 미배당 채권액은 135,150,684원입니다. 이 신청채권자의 미배당 채권액 자체를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 매수인 인수 대상은 선순위 임차인의 미배당 보증금입니다. 당해세·최우선변제는 미반영된 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락의 착시
보증금 인수형 경매는 유찰된 금액만큼 싸지는 일반 경매와 다르게 계산해야 합니다. 입찰가격이 내려가더라도 그만큼 임차인의 배당 부족분이 커지기 때문입니다.
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 123,000,000원 | 4,522,000원 | 127,522,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 98,400,000원 | 28,771,200원 | 127,171,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 78,720,000원 | 48,096,960원 | 126,816,960원 |
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있습니다. 다만 이 통계와 별개로, 이번 물건은 선순위 보증금 인수 구조이므로 회차별 최저가 하락을 투자수익의 증가로 연결해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (토지·단지 현황 기준)
- 단지 규모. 칠곡한양2는 1,354세대이며 1993.10.14 준공된 아파트 단지입니다. 동일 평형의 실거래 비교가 가능한 물건입니다.
- 토지 용도. 제3종일반주거지역이며 도시지역·택지개발지구기타·시가지경관지구 등의 지정 및 저촉 사항이 있습니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 광대소각으로 표시됩니다. 토지 공시지가는 1,459,000원/㎡입니다.
- 거래가격 편차. 동일 평형 최근 실거래는 98,000,000원에서 145,000,000원까지 분포합니다. 층과 개별 세대의 상태에 따라 가격 차이를 신중하게 반영해야 합니다.
- 최근 가격 확인. 2026년 9월에는 145,000,000원 거래가 있었지만 10월에는 110,000,000원과 98,000,000원 거래가 확인됩니다. 과거 고가 거래만을 기준으로 시세를 판단하면 안 됩니다.
- 환금성 판단. 1,354세대 단지이고 동일 평형 실거래가 확인되지만, 실질취득액이 최근 시세를 웃도는 입찰은 향후 매도 시 가격 부담이 생길 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 을구 10번 조옥희의 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 대조해야 합니다.
- 배당액 재산정. 예상 인수액 4,522,000원은 현재 회차 추정 배당을 기준으로 한 금액입니다. 실제 배당액에 따라 인수금액은 변동할 수 있습니다.
- 보증금 반환 관계. 임차인의 배당 수령액과 미변제 보증금, 임차권등기 말소 및 주택 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 신건 127,522,000원, 1회 유찰 127,171,200원, 2회 유찰 126,816,960원의 예상 부담을 최근 실거래 평균과 비교해야 합니다.
- 신청채권자 미배당과 구분. 한국주택금융공사의 예상 미배당 135,150,684원은 임차인의 보증금 인수액과 별개입니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 추가 부담을 조사해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료와 최신 실거래를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 실질취득액을 보라”
이 물건의 가장 큰 함정은 최저매각가 123,000,000원이라는 숫자입니다. 보증금 125,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있기 때문에 낙찰가만으로 실제 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
현재 회차에서는 매수인 인수액 4,522,000원을 더한 127,522,000원이 실질취득액입니다. 이는 최근 동일 평형 실거래 평균 119,041,666원보다 높습니다. 게다가 2회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 126,816,960원으로 유지됩니다.
선순위 임차권의 미배당 잔액을 인수해야 한다는 점과 최근 실거래 대비 가격 부담을 함께 고려하면, 권리 인수 부담이 크고 가격 메리트도 부족한 물건입니다. 유찰만 기다리면 저렴해지는 유형이 아니므로, 실질취득액이 최근 시세를 웃도는 현재 조건에서는 입찰 보류가 합리적입니다.