대구지방법원 2025타경9977. 경산시 압량읍 금구리 6-1 소재 에이동·시동 및 관련 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 물건의 용도 표시는 연립주택 + 토지지만, 감정평가상 실제 건물 이용상태는 단독주택·변소·창고이며 주변에는 과수원과 농경지가 형성되어 있습니다. 아파트나 일반적인 연립주택 한 채를 매수하는 것과는 구조가 다릅니다.

감정가와 최저매각가가 모두 2,309,345,800원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 말소기준은 2018년 5월 11일 설정된 대구경북능금농업협동조합의 채권최고액 708,000,000원 근저당권입니다. 그 이후 설정된 지분 근저당권과 가압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기상 채무가 지워지는 것과 농지 취득이 적법하게 완료되는 것은 별개의 문제입니다. 이 사건의 매각물건명세서에는 농지취득자격증명 미제출에 따른 보증금 미반환과, 일부 토지의 원상회복명령 가능성이 구체적으로 기재되어 있습니다. 따라서 배당 예상액보다 먼저 확인할 것은 매수자격과 토지 현황입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당

말소기준권리는 2018.05.11 대구경북능금농업협동조합 근저당권입니다. 2016년 압량농업협동조합 근저당권(채권최고액 573,000,000원)은 2018.05.15 말소되었으며, 1999년 경북능금농업협동조합 근저당권도 2004.03.29 해지로 말소된 이력이 있습니다. 따라서 현재 우선순위를 판단할 때 과거 말소된 근저당권을 살아 있는 선순위 담보권으로 합산해서는 안 됩니다.

말소기준 이후에는 허준영 지분에 대한 배석원 근저당권 127,000,000원, 신돌식 근저당권 27,000,000원, 주식회사대성티앤아이 근저당권 10,000,000원, 대구경북능금농업협동조합 근저당권 84,000,000원 등이 설정되어 있습니다. 현재 유효한 것으로 표시된 농협은행주식회사·주식회사대구은행의 가압류도 말소기준 이후 권리로 분류됩니다. 이들은 제시된 권리분석상 매각으로 소멸할 권리입니다.

② 점유·임차인 — 등기권리와 별도로 확인

현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 해당 주택의 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 또는 다른 권원으로 점유하는지를 단정하기 어렵습니다.

특히 공유자 정봉남·허보영·허우영 명의의 소유권 관계와 별개로, 건물 이용자나 농경지 경작자의 점유관계가 존재할 수 있습니다. 주택뿐 아니라 과수원·창고·제시외 건물의 실제 사용자를 함께 조사할 필요가 있습니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 감정가와 시세는 다르다

신건 최저매각가는 2,309,345,800원으로 감정가의 100%입니다. 아직 유찰은 없으며, 같은 유형의 최근 실거래 가격을 통한 직접적인 시세 검증은 이루어지지 않았습니다. 주택·농경지·과수원·도로 이용 토지가 혼재하고 개발제한구역 규제까지 존재하므로, 일반 주택의 단순 평당가격으로 평가하기도 어렵습니다.

위 표는 각 회차별 예상 배당 시나리오입니다. 채권자 미배당 0원은 해당 배당모형에서의 추정 결과이며, 실제 매각 성사 여부·낙찰가격·매수자격 또는 시세 대비 가격 경쟁력을 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,309,345,800원 가정)

현재 신건 매각가를 전제로 집행비용 25,493,458원, 채권자 배당 979,761,307원, 소유자 잔여 1,304,091,035원이 예상됩니다. 채권자 배당금은 해당 모형상 전액 지급되는 것으로 계산되어 미배당액은 0원입니다.

근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 계산한 추정 배당입니다. 실제 채권 잔액, 이자, 집행비용, 당해세, 우선변제 채권과 배당요구 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여금도 확정 배당금이 아닙니다.

⑤ 농지취득자격증명 — 입찰보증금에 직접 영향을 주는 조건

이 사건은 농지와 주택·부속건물 등이 함께 매각됩니다. 특정 농지 목록에서 취득자격을 충족하지 못하면 전체 일괄매각의 취득 절차와 보증금 처리에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 입찰 전부터 농지취득자격증명 발급 가능성과 필요한 요건을 확인해야 하며, 낙찰된 뒤 해결할 수 있을 것이라는 전제로 접근해서는 안 됩니다.

특히 공부상 지목과 실제 사용 상태가 다르다는 점이 반복됩니다. 과수원으로 이용되는 토지뿐 아니라 실제 도로로 쓰이는 목록 8도 있어, 매수 후 자유로운 활용이 가능하다고 전제할 수 없습니다. 관련 행정기관의 회신과 매각물건명세서를 입찰 조건의 핵심으로 취급해야 합니다.

⑥ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경산시 압량읍 현흥리 현흥초등학교 서측 원거리에 위치하며, 주변은 농가주택·전·답·과수원·축사 등이 형성된 순수 농촌지대입니다. 도심형 공동주택 시장과는 수요층이 다릅니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 시내버스 승강장은 비교적 원거리에 있으며, 제반 교통사정은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
• 토지 규제. 자연녹지지역·개발제한구역·가축사육제한구역이 포함되어 있습니다. 목록 2 토지는 보전산지·공익용산지에도 해당합니다. 건축·증축·용도변경·개발 및 토지 활용에 제약이 발생할 수 있습니다.
• 건물 현황. 기호(1)은 공부상 양철 및 슬라브지붕이나 실제 강판 및 슬라브지붕, 기호(1-1)과 기호(5)는 공부상 지붕과 실제 스레트지붕이 서로 다릅니다. 건물 현황과 관련 인허가 사항을 함께 점검해야 합니다.
• 설비. 단독주택에는 위생·급배수설비와 유류보일러 난방설비가 있는 것으로 조사되었습니다.
• 과수목. 지상에는 약 20~50년생 대추나무 다수가 식재되어 있습니다. 과수목의 매각 포함 범위 및 실제 경작·관리 관계를 확인해야 합니다.
• 토지 형상. 토지 정보상 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시됩니다. 실제 진입로와 도로 사용관계를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 단독주택·창고·과수원·농지 및 도로 이용 토지가 혼재한 개발제한구역 일괄매각입니다. 농취증 요건과 활용 제한을 고려하면 일반 주택보다 매수자 범위와 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능성 최우선 확인. 목록 4·6·7 각각에 대해 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 필요한 요건을 관할 행정기관에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 미반환 조건을 반드시 고려하세요.
• 목록 7 콘크리트 타설 확인. 전용허가 여부, 현재 형질변경 상태, 원상회복명령 가능성과 복구 범위를 경산시 압량읍 관련 부서에 확인해야 합니다.
• 개발제한구역 및 산지 규제. 목록별 용도지역·용도지구와 행위제한, 보전산지·공익용산지 해당 여부를 확인하고 매수 목적에 맞는 이용이 가능한지 점검해야 합니다.
• 매각 범위 확정. 주택·변소·창고·토지·제시외 건물·과수목의 포함 범위, 목록별 면적과 경계, 실제 이용 상태를 매각목록 및 감정평가서와 대조해야 합니다.
• 공부와 현황 불일치. 임야·전으로 등록된 토지의 실제 과수원·도로 이용 상태와 건물 지붕 구조의 차이를 확인해야 합니다.
• 점유자와 경작자 조사. 주택 점유자, 임대차관계, 창고 사용자, 과수원 경작자 및 토지 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
• 공유지분 연혁 확인. 2018년 협의분할 상속과 2025년 지분 상속 이전을 대조하고, 현재 소유자 및 경매 대상 지분·물건 범위가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 신청채권자와 근저당권자 관계. 대경사과원예농업협동조합과 대구경북능금농업협동조합의 명칭·권리관계 및 배당 계산의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가나 유찰 후 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 농지·과수원·농가주택의 실제 거래와 각 토지의 이용 제한을 반영해 적정 취득가를 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획확인서와 농지취득 관련 행정기관 회신을 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리보다 취득할 수 있는 토지인지가 먼저다”

경산 압량읍 금구리 6-1 일괄매각의 등기부상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2018년 대구경북능금농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 그 이후의 근저당권·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권자 배당모형에서도 예상 인수액은 0원으로 나타납니다.

하지만 인수액 0원이라는 숫자만으로 안전한 경매라고 평가할 수 없습니다. 목록 4·6·7의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 목록 7의 무허가 형질변경에 따른 원상회복 가능성, 개발제한구역과 보전산지 규제, 공부·현황 불일치, 임대관계 미상이라는 위험이 동시에 존재합니다.

현재 최저가 2,309,345,800원은 감정가와 같고, 실제 시장에서 이 일괄매각 물건을 얼마에 처분할 수 있는지는 검증되지 않았습니다. 신건이라는 점이나 채권자 배당이 충분하다는 점은 가격 경쟁력의 근거가 되지 않습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류가 적절한 고주의 유형입니다. 농취증 발급 가능성, 콘크리트 타설 부분의 적법성 및 복구 위험, 목록별 활용 제한과 실제 거래가격이 명확해지기 전에는 감정가 대비 할인 여부만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐보다 적법하게 취득하고 활용할 수 있느냐입니다.