대구지방법원 2025타경10047. 대구 북구 고성동3가에 있는 다세대주택 제2동 1층 102호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 154,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부의 말소기준은 2015년 10월 22일 설정된 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 66,000,000원입니다. 이후 신용보증기금과 금융회사들의 가압류가 차례로 설정됐고, 신용보증기금이 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서 확인해야 할 문제는 두 가지입니다. 첫째, 박진수 임차인의 실제 보증금과 점유관계입니다. 전입일은 말소기준보다 늦지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 둘째, 154,000,000원이라는 신건 가격의 적정성입니다. 동일 면적 거래가 180,000,000원으로 나타나더라도 거래시점이 오래돼 현재 시세와의 차이를 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 임차인 확인이 필요하다

말소기준은 2015.10.22 하나은행 근저당권입니다. 기존 북대구농업협동조합과 국민은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 이후 발생한 신용보증기금·현대캐피탈·하나카드·제이비우리캐피탈·소상공인시장진흥공단· 대구신용보증재단의 가압류와 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 케이비국민카드 가압류는 2025년 10월 27일 이미 말소됐습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박진수의 전입신고일은 2019년 11월 6일로, 하나은행의 근저당권 설정일인 2015년 10월 22일보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계에서는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 분류되지 않습니다. 배당요구도 2026년 1월 8일 접수됐습니다.

다만 대항력과 우선변제권은 같은 개념이 아닙니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 일반 우선변제 가능 여부나 소액임차인 최우선변제 가능성은 단정할 수 없습니다. 실제 배당과 점유 인도에 영향을 줄 수 있으므로 원본 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — ‘과거 거래 대비 85.6%’의 함정

거래 비교에 사용된 단지는 팔공으로, 15세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적 59.66㎡의 확인된 거래는 2021년 12월, 4층, 180,000,000원입니다. 제공된 평균 거래금액도 180,000,000원으로 표시되지만, 확인 가능한 거래 표본은 한 건입니다.

수치상 최저매각가 154,000,000원은 과거 거래가 180,000,000원의 85.6%입니다. 그러나 이 비율만으로 경매물건이 현재 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 비교 거래는 2021년 12월이고, 경매 대상은 1층인 반면 실거래 사례는 4층이기 때문입니다. 거래 시점과 층수 차이가 모두 가격 판단에 영향을 줍니다.

특히 비교단지는 15세대로 거래 표본이 적습니다. 거래가 드문 소규모 다세대주택은 인근 아파트처럼 시세를 표준화하기 어렵고, 급매 여부·층·내부 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 신건 최저가 154,000,000원이 현시세 이하인지부터 다시 확인해야 하는 물건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)

제공된 배당 추정에서는 집행비용 2,956,000원을 먼저 공제하고, 하나은행 근저당권에 66,000,000원, 신용보증기금 가압류에 67,100,000원, 현대캐피탈 가압류에 17,944,000원을 배당하는 것으로 계산됐습니다. 이후 채권자에게 배분할 잔액은 없습니다.

예상배당은 제시된 채권액과 집행비용 추정치를 사용한 단순 배분 결과입니다. 실제 법정 배당순위와 배당액이 확정된 것은 아니며, 당해세·임차인 최우선변제·확정 채권액 등은 미반영입니다. 신용보증기금의 경매신청 청구액 49,040,973원과 가압류 청구금액 67,100,000원은 구분해야 하며, 동일 채권 여부와 실제 배당관계도 확인해야 합니다.

유찰 회차별 시나리오 — 낙찰가 하락과 채권자 미배당

유찰되면 최저매각가는 123,200,000원, 다시 유찰되면 98,560,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그에 따라 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 대항력 없는 임차인과 소멸하는 등기상 권리의 미회수채권이 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.

그러나 유찰가격이 낮아진다고 무조건 투자 가치가 높아지는 것은 아닙니다. 현재 적정 시세를 확정하기 어렵기 때문에 어느 회차에서 가격 경쟁력이 생기는지도 추가 실거래 확인 없이는 단정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)

• 위치. 등기상 소재지는 대구광역시 북구 고성동3가 51, 51-1이며, 도로명주소는 고성북로 47-15입니다. 해당 건물 제2동 1층 102호가 경매 대상입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 단위세대입니다. 외벽은 치장벽돌 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 샤시 구조로 기재돼 있습니다.
• 주거 설비. 일반적인 위생·급배수설비, 소화전설비, 도시가스 난방설비가 있는 다세대주택으로 기재돼 있습니다.
• 토지 현황. 토지정보에는 제3종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 463.4㎡, 평지·가로장방형·소로한면으로 표시됩니다. 공시지가는 1,369,000원/㎡입니다.
• 접도. 토지정보상 폭 8m~10m의 소로2류에 접하며, 감정요항에는 북측 약 8m 포장도로에 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 규제 확인. 도시지역·제3종일반주거지역·상대보호구역·가축사육제한구역이 포함된 것으로 표시됩니다. 대장 및 토지이용계획 원본을 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 거래 비교단지는 15세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인 가능한 동일 면적 거래는 2021년 12월 한 건으로, 아파트 대단지와 달리 현재 가격의 객관적 비교가 어렵습니다. 향후 매도 시 거래 유동성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 을구 5번 하나은행 근저당권(2015.10.22)을 기준으로 선순위 존속권리 유무와 매각으로 소멸할 등기를 다시 대조하세요.
• 박진수 임차인 확인. 전입일 2019.11.06, 배당요구일 2026.01.08을 확인하고 임대차계약서·보증금·확정일자·현재 점유상태를 확인하세요.
• 소액임차인 최우선변제. 보증금이 미상인 만큼 최우선변제 해당 여부를 확정할 수 없습니다. 실제 배당표와 명도 협상에 영향을 미칠 수 있으므로 별도 검토가 필요합니다.
• 현재 시세 재산정. 2021년 12월의 180,000,000원 한 건만을 현재 매매가격의 기준으로 삼지 마세요. 북구 고성동 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 실제 매물을 함께 비교해야 합니다.
• 층별 가격 차이. 확인된 실거래는 4층, 경매물건은 1층입니다. 층별 선호도, 채광, 습기, 소음, 보안 및 내부 수리상태를 점검하세요.
• 감정평가서 원본 대조. 북구 고성동과 동구 중대동으로 다르게 적힌 위치 설명, 주거지역과 자연환경보전지역으로 다르게 나타난 토지 관련 기재를 반드시 원본에서 확인하세요.
• 소유권 및 경매관계. 2024년 상속등기와 2025년 소유권경정 내역을 확인하고, 신용보증기금의 강제경매신청 채권과 가압류채권 관계를 대조하세요.
• 점유·명도. 대항력 없는 임차인이라도 즉시 인도가 보장되는 것은 아닙니다. 점유자와 명도 일정, 이사 협의 및 필요한 절차를 확인하세요.
• 관리비 및 공과금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 세금 및 기타 체납사항을 관리주체와 관련 원본 자료에서 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.11.05 매각기일의 변경·취하·정지 여부, 최종 매각물건명세서와 등기부 변동사항을 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 가격이 저렴하다”

대구 북구 고성동3가 다세대 102호는 2015년 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 박진수의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 계산상 매수인의 보증금 및 등기상 채무 인수액은 0원입니다.

하지만 임차보증금 미상·현재 시세 근거 부족·감정요항 기재 불일치라는 확인사항이 남습니다. 특히 최저가 154,000,000원이 180,000,000원의 85.6%라는 수치는 2021년 과거 거래에 대한 비교일 뿐입니다. 현재 시장에서 같은 금액에 거래될 수 있다고 보장하지 않습니다. 소규모 다세대주택 특성상 환금성에도 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서 종합 판단은 C등급 — 권리상 인수는 제한적이지만 가격 적정성과 임차관계 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 신건 가격 그대로 응찰하기보다는 최신 거래 근거를 확보하고, 보증금과 점유관계를 확인한 뒤 입찰 여부와 적정가를 결정하는 것이 합리적입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 아직 보류해야 합니다.