수원지방법원 2025타경53644. 경기도 시흥시 정왕동 삼양스마트테크노파크 4층 415호에 대한 경매입니다. 건물은 2018.04.19 사용승인된 10층 규모의 지식산업센터이며, 해당 호실은 감정평가상 일반공장으로 이용 중입니다. 소유자는 김영민이고, 2023.07.06 농협은행주식회사가 채권최고액 718,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 코지텍아이엔씨주식회사·중소벤처기업진흥공단·주식회사에이맥스의 가압류와 국세·건강보험·지방세 관련 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 등기상 소멸과 실제 입찰 위험은 별개입니다. 특히 공장 입주자격, 소재불명 기계기구, 세금의 배당 우선순위, 임대관계를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53644 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1234-12 삼양스마트테크노파크 4층 415호 도로명주소: 경기도 시흥시 공단1대로 13 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공장(지식산업센터 내 일반공장) |
| 건물 구조 | PRC구조 평지붕 10층 건물 중 4층 415호 |
| 사용승인일 | 2018.04.19 |
| 이용상태 | 일반공장 용도로 이용 중 |
| 소유자 | 김영민 (단독소유) |
| 감정가 | 628,000,000원 |
| 최저매각가 | 628,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 청구금액 | 581,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.06 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 718,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임대관계 | 미상 · 점유 및 임차관계 추가 확인 필요 |
| 특이사항 | 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-247호의 기계기구 일부 소재불명 · 감정평가 및 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2023.07.06 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 718,800,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 앞서 설정됐던 신한은행 근저당권(채권최고액 532,800,000원)은 같은 날 해지를 원인으로 등기부에서 이미 말소됐습니다.
말소기준 이후 가압류 3건과 압류 3건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 예상배당상 매수인이 직접 인수할 채무는 0원입니다. 다만 후순위 채권자가 배당받지 못한다는 사실 자체가 매수인에게 그 채무가 승계된다는 뜻은 아닙니다.
② 가격 비교 — 신건 628,000,000원의 경쟁력은 미판정
현재 감정가와 최저매각가는 모두 628,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각을 시작합니다.
다만 이 공장의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 628,000,000원이 주변 유사 공장보다 높은지 낮은지 객관적으로 판단하기 어렵습니다. 최저매각가가 곧 적정 시세를 의미하지 않으며, 신건이라고 해서 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 예상 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 628,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 80% | 502,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 64% | 401,920,000원 | 0원 |
유찰 시나리오는 가격 및 배당 구조 비교를 위한 가정이며, 실제 향후 매각가격·유찰 여부를 보장하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 628,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,680,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 718,800,000원 | 619,320,000원 |
| 2. 가압류 · 코지텍아이엔씨주식회사 | 37,879,600원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 79,813,413원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사에이맥스 | 31,420,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 농협은행 채권액은 채권최고액 기준입니다. 실제 확정 채권액·집행비용·세금 우선배당 등에 따라 배당결과가 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 경매 청구액은 581,000,000원으로 채권최고액과 구별해야 합니다.
신건 매각가 628,000,000원에서 추정 집행비용 8,680,000원을 제외하면 농협은행에 619,320,000원을 배당하는 구조입니다. 가압류 채권자들의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다. 전체 채권액 867,913,013원 대비 예상 채권 미배당액은 248,593,013원입니다.
④ 유찰에 따른 배당 변화
| 구분 | 현재 신건 | 1회 유찰 | 2회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 예상 매각가 | 628,000,000원 | 502,400,000원 | 401,920,000원 |
| 채권자 총배당 | 619,320,000원 | 494,976,000원 | 395,500,800원 |
| 채권 미배당 | 248,593,013원 | 372,937,013원 | 472,412,213원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
현재 신건 시나리오에서는 농협은행 예상배당액이 청구금액 581,000,000원을 웃돕니다. 반면 1회 유찰 시 농협은행 예상배당액은 494,976,000원으로 청구금액에 미달합니다. 2회 유찰 시에는 예상배당액이 395,500,800원까지 줄어듭니다.
그렇더라도 유찰로 늘어난 채권 미배당액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 후순위 권리의 매각 소멸 여부와 실제 배당액을 구분해 봐야 합니다. 또한 이 수치는 확정 배당표가 아니므로 실제 배당에서는 우선배당 채권 및 채권액 변동을 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 오이도항 배다리 선착장 동측 인근의 삼양스마트테크노파크에 위치합니다. 주변에는 중·소·대규모 공장, 지식산업센터, 지원시설 및 편의시설이 혼재하는 공업지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 다만 버스 운행빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 도로. 단지 북서측으로 폭 약 40m, 남서측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2018.04.19 사용승인된 PRC구조 10층 건물입니다. 공용 위생설비·소화설비·승강기설비·전력공급시설 등이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역·성장관리권역 등에 포함됩니다. 해당 구역의 용도 및 입주 제한은 매수 전 확인이 필요합니다.
- 토지. 사다리형의 평탄한 공장용지로, 전체 토지면적은 9,410.1㎡이며 공시지가는 1,216,000원/㎡입니다. 해당 면적은 단지 토지에 관한 수치로 개별 호실의 전용면적이 아닙니다.
- 이용상태. 해당 호실은 일반공장으로 사용 중입니다. 산업단지의 공장 용도에 맞는 사용 가능 여부와 업종 적합성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장·지식산업센터는 입주 가능 업종과 매수자격에 따라 잠재 매수층이 제한될 수 있습니다. 유사 물건의 실제 거래가격과 매매 소요기간을 확인하기 전에는 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 반드시 확인할 특수 위험
따라서 해당 기계기구가 공장 내부에 실제 존재하는 것으로 가정하거나, 낙찰자가 이를 취득한다고 판단해서는 안 됩니다. 감정평가 대상과 매각 대상에 포함된 설비를 별도로 확인해야 합니다.
낙찰 후 자격 문제를 발견하면 활용계획과 매각 가능성에 영향을 받을 수 있으므로, 입찰 전에 확인하는 것이 중요합니다.
현장 사용 주체, 임대차계약 존재 여부, 점유권원 및 인도 가능 시점을 조사해야 합니다. 예상 인수액 0원은 확인되지 않은 점유관계까지 보장하는 금액이 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매수자격 먼저 확인. 국가산업단지 내 공장으로, 입주 가능 업종과 매수자격, 필요한 절차를 관할 입주지원기관에 확인하세요.
- 기계기구 목록 대조. 제2023-247호 1번 기계기구는 소재불명으로 매각에서 제외됩니다. 감정평가서의 물건별 명세와 현장 상태를 직접 대조하세요.
- 시세 조사. 삼양스마트테크노파크 및 주변 유사 공장의 최근 거래가와 임대료를 조사하고, 실제 사용 가능한 면적·설비·층별 조건을 비교하세요.
- 임대차 및 점유 조사. 임대관계가 미상이므로 현황조사서와 매각물건명세서를 확인하고 실제 점유 주체와 인도 가능성을 조사하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 등 압류 3건의 실제 채권액과 배당 우선순위, 매각 소멸 여부를 최종 서류에서 재확인하세요.
- 채권최고액과 청구액 구분. 농협은행의 채권최고액은 718,800,000원, 경매 청구금액은 581,000,000원입니다. 예상배당은 채권최고액 기준 추정이므로 실제 채권계산서를 확인하세요.
- 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정 502,400,000원, 2회 유찰 가정 401,920,000원을 기준으로 자금계획을 비교하되, 실거래 시세가 확인되기 전에는 어느 가격도 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 관리비·시설관리 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 공장 운영에 필요한 설비 상태와 전력 사용 조건 등을 관리 주체와 확인하세요.
- 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 내용을 대조하고 매각기일 변경 여부도 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸”과 “안전한 공장 취득”은 다르다
이 물건은 말소기준인 농협은행 근저당권 이후의 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 이 부분만 보면 등기상 권리 정리는 비교적 명확합니다.
그러나 공장 경매에서 권리 소멸이 곧 안전한 취득을 뜻하지는 않습니다. 본건에는 산업단지 입주·매수자격 확인, 소재불명 기계기구의 매각 제외, 국세·지방세 관련 압류, 임대관계 미상이라는 중요한 확인사항이 있습니다. 실제 공장 이용과 처분 가능성에 영향을 줄 수 있는 문제들입니다.
무엇보다 신건 최저가 628,000,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다는 근거가 확보되지 않았습니다. 감정가를 기준으로 입찰을 결정하기 전에 유사 공장의 최근 거래가격과 매수 후 활용 가능성을 먼저 검증해야 합니다.
종합 판단은 C등급(42점). 후순위 권리 소멸과 예상 인수액 0원은 긍정적이지만, 공장 특유의 자격 제한과 매각 제외 설비, 미확인 점유관계 및 가격 불확실성이 투자 매력을 낮춥니다. 권리 구조는 검토 가능하나, 신건 입찰은 자격·설비·시세 확인 전까지 보류하는 것이 합리적입니다.
