대구지방법원 2025타경10218. 경북 칠곡군 석적읍 망정리 920에 있는 건물과 토지가 경매 대상입니다. 사건상 용도는 연립/다세대와 토지로 표시되지만, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 경량철골조 판넬위 강판지붕 단층으로 조사됐고, 토지자료상 면적은 912㎡입니다.
등기상 소유자는 김용준입니다. 2014년 7월 2일 소유권이전 등기를 마쳤으며, 2021년 6월 24일 물금새마을금고 앞으로 채권최고액 408,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 칠곡군 압류와 양산농업협동조합 가압류가 붙었고, 물금새마을금고가 다시 임의경매를 신청하여 이번 매각절차가 진행됐습니다.
이 사건에서 주의할 점은 채무관계가 복잡하다는 사실 자체보다 부동산의 실제 이용 가능성입니다. 매각물건명세서에는 일부 제시외건물의 소유권 다툼과 법정지상권 성립 가능성이 명시돼 있습니다. 감정평가서에는 차량 접근 불가 및 연접토지를 경유한 출입 상황도 적시돼 있습니다. 따라서 등기상 채권이 소멸하더라도 매수 후 토지 전체를 제한 없이 이용할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 망정리 920 도로명주소: 경상북도 칠곡군 석적읍 소학로 12-16 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 경량철골조 판넬위강판지붕 단층 |
| 토지 면적 / 지목 | 912㎡ / 대 |
| 토지 형태 | 평지 · 부정형 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 100,400원/㎡ |
| 소유자 | 김용준 (2014.07.02 소유권이전) |
| 말소기준권리 | 2021.06.24 물금새마을금고 근저당권 채권최고액 408,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 252,221,600원 / 252,221,600원 |
| 유찰 횟수 | 0회 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 물금새마을금고 / 447,016,982원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 전입 확인자 | 김용호 (2024.11.27 전입) |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 일부 제시외건물 매각 제외 |
| 등기 발급 기준 | 2026.10.23 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 법정지상권은 별도
말소기준권리는 2021년 6월 24일 설정된 물금새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 408,000,000원이며 채무자는 김용준입니다. 이 근저당에는 망정리 920 및 918-1 토지의 공동담보 기재가 있습니다. 다만 공동담보라는 사실만으로 해당 토지가 모두 이번 매각에 포함된다고 볼 수는 없으므로 경매 목록별 매각범위를 별도로 확인해야 합니다.
이후 등기된 칠곡군 압류(2023.05.09)와 양산농업협동조합 가압류(2024.11.14)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이번 경매개시결정 등기 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
앞서 설정됐던 석적농업협동조합, 황태용, 동양산농업협동조합, 물금새마을금고 및 양산농업협동조합의 과거 근저당권들은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 2023년에 시작된 물금새마을금고의 종전 임의경매 역시 같은 해 12월 취하되어 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 현재 분석 대상은 2025타경10218입니다.
② 전입자·임차인 분석 — 후순위 전입, 보증금은 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서에는 김용호의 전입 사실이 확인됩니다. 전입일은 2024년 11월 27일로, 말소기준권리인 2021년 6월 24일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 우선하는 대항력을 인정하기 어렵습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용호 | 2024.11.27 | 미상 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
전입 확인자 1명. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계 신고로 중복된 인원은 없습니다.
우선변제: 확정일자와 배당요구 사실이 확인되지 않아 판단을 유보합니다.
보증금: 금액이 확인되지 않았습니다.
승계: 보증기관 승계 또는 대위변제 사례로 표시되지 않습니다.
전입만으로 실제 임대차계약의 내용이나 현재 점유관계까지 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 임대차계약의 존재, 점유권원, 보증금, 실제 거주 여부를 확인해야 합니다.
현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 확인된 등기상 채권과 배당 가정에 따른 금액으로, 명도비용이나 법정지상권 성립으로 인한 사용 제한의 경제적 부담까지 0원이라는 의미는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 신건 감정가에 안전마진을 인정하기 어렵다
현재 감정가는 252,221,600원이고, 최저매각가도 동일한 252,221,600원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%가 최저매각가격입니다.
이 물건은 동일 유형의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 매매시장에서 적정한 수준인지 판단하기 어렵습니다. 특히 법정지상권 성립 가능성, 매각 제외 건물, 차량 접근 불가 및 연접토지 통행 문제로 일반적인 주택·토지와 동일한 가격 기준을 적용하기도 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 예상 미배당 | 매수인 채권 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 252,221,600원 | 275,537,562원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 201,777,280원 | 325,275,662원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 161,421,824원 | 365,066,142원 | 0원 |
1회·2회 유찰 가격은 시뮬레이션이며 실제 매각일정이나 향후 최저가 확정을 뜻하지 않습니다. 미배당액은 채권자의 예상 미회수액으로 매수인의 인수금액이 아닙니다. 법정지상권과 통행 문제의 경제적 부담은 별도로 평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,221,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,331,102원 |
| 1. 근저당 · 물금새마을금고 | 408,000,000원 | 247,890,498원 |
| 2. 가압류 · 양산농업협동조합 | 115,428,060원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 523,428,060원 | 252,221,600원 |
예상 매각대금 252,221,600원에서 집행비용 4,331,102원을 공제하면 247,890,498원이 남습니다. 배당 시뮬레이션에서는 이 금액이 물금새마을금고에 배당되고, 양산농업협동조합의 후순위 가압류에는 배당금이 돌아가지 않습니다. 소유자 잔여금도 없습니다.
배당표에서 적용된 물금새마을금고의 채권액은 채권최고액 408,000,000원 기준입니다. 별도로 경매 신청채권자의 청구액은 447,016,982원으로 표시돼 있습니다. 따라서 실제 배당액은 확정 채권계산서와 법정 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 석적읍 망정리 망정1리마을회관 남측 및 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 근교 농촌지대와 기존 취락지대, 농경지, 간헐적인 상업시설, 소규모 공장 및 임야가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 감정평가서에 따르면 대상 부동산까지 차량 접근이 불가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 또는 보통 이하입니다.
- 도로. 목록 1 토지는 지적도상 폭 1~2m 도로에 접하지만 실제 출입이 곤란하고, 연접토지 지상을 경유하여 출입하는 것으로 조사됐습니다. 법적으로 안정적인 통행권이 있는지 확인해야 합니다.
- 토지. 면적 912㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지입니다. 토지이용상황은 단독주택용이며, 도로접면은 세로한면(불)로 표시됩니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역이고 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 100,400원/㎡입니다. 향후 용도변경이나 개발을 검토할 경우 관련 규제를 따로 검증해야 합니다.
- 건축물. 경량철골조 단층 건물로, 외벽은 치장벽돌 및 일부 조립식 판넬 마감, 내부에는 벽지·장판 마감과 급배수·위생 및 난방배관 설비가 있습니다. 공부상 판넬지붕이지만 실제 지붕은 판넬위 강판지붕입니다.
- 매각 제외 시설. 제시외건물 2-3(감정서 기호 ㅁ)은 연접토지 소유자가 소유권을 주장하며 매각에서 제외됩니다. 해당 건물이 위치한 토지 부분과 법정지상권 성립 여부가 핵심입니다.
- 환금성. 일반 주택보다 차량 접근과 토지 이용의 제약이 크고, 매각 제외 건물과 관련한 권리 불확실성이 존재합니다. 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않아 매도 가능 가격과 유통성에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 특수권리 집중 분석 — 매각 제외 건물과 통행 문제
매수인이 토지를 취득하더라도 제외 건물의 소유권까지 취득하는 것은 아닙니다. 해당 건물의 실제 소유자와 위치, 토지 점유범위를 먼저 특정해야 합니다.
실제 성립 여부는 토지와 건물의 소유관계, 관련 권리의 성립시점 및 법률상 요건 등을 검토해야 판단할 수 있습니다. 성립하는 경우 토지소유자의 건물 철거·토지 이용 권한에 제한이 생길 수 있습니다.
법정지상권 가능성이 있다는 기재만으로 그 권리가 확정적으로 성립했다고 볼 수는 없지만, 성립 가능성을 무시하고 낙찰받는 것 역시 위험합니다.
본건은 지적도상 폭 1~2m 도로에 접하지만, 실제 출입이 곤란하여 연접토지 지상을 경유하고 있습니다. 감정평가서에서도 차량 접근이 불가능하다고 평가했습니다.
따라서 통행로의 소유자, 통행에 관한 법적 권원, 통행 가능 범위와 장래 통행 제한 가능성을 조사해야 합니다. 현재의 사실상 통행이 안정적인 법적 통행권을 의미하지는 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 확인. 일괄매각 대상 및 매각 제외 제시외건물의 범위를 감정평가서 도면과 함께 정확히 확인해야 합니다.
- 법정지상권 성립 여부. 제외 건물의 소유권 주장자와 토지·건물의 소유관계, 권리 발생시점 및 법정지상권 성립요건을 검토해야 합니다.
- 현황측량·건물 위치 확인. 제시외건물 2-3(기호 ㅁ)의 위치, 점유 토지 범위와 경계관계를 확인해야 합니다.
- 진입로·통행권 확인. 실제 통행 중인 연접토지의 소유자와 법적 통행권 존재 여부를 확인해야 합니다. 차량 접근 불가 문제는 이용가치와 향후 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 공동담보·매각목록 구분. 등기상 공동담보에 기재된 망정리 920 및 918-1 토지가 이번 매각목록에 어떤 범위로 포함되는지 확인해야 합니다.
- 전입자 김용호 확인. 2024.11.27 전입의 실제 점유관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 임대차계약 존재를 확인해야 합니다.
- 체납세액·배당순위 확인. 칠곡군 압류와 관련한 체납세액 및 당해세 여부, 실제 배당순위와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 건물대장·현황 비교. 사건상 용도와 감정상 단독주택 이용, 지붕 구조의 차이 및 제시외건물의 공부 등재 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 및 별도 가치평가. 동일 지역의 유사한 단독주택·토지 거래와 진입로·법정지상권 제약이 반영된 시장가치를 조사한 후 입찰가격을 판단해야 합니다.
- 입찰 전 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장·지적도, 건축물대장 및 현장을 교차 확인해야 합니다.
맺으며 — “채권은 지워져도, 토지의 제약은 남을 수 있다”
이 사건의 말소기준권리는 2021년 물금새마을금고 근저당입니다. 이후 등기된 압류와 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 전입자도 말소기준 이후에 전입했습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상의 매수인 채권 인수액은 0원입니다.
그러나 채권 인수액 0원과 안전한 부동산은 전혀 다른 문제입니다. 이 물건에는 매각 제외 제시외건물과 관련한 법정지상권 성립여지가 있고, 차량으로 직접 접근할 수 없으며, 실제 출입에 연접토지를 경유하고 있습니다.
감정가와 최저매각가는 모두 252,221,600원이지만, 최근 거래와 비교한 시장가격의 검증 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 신건 가격이 저렴하다고 평가할 수 없으며, 유찰로 가격이 내려가더라도 토지 이용상 제약이 지속될 수 있습니다.
종합 판단은 고위험·입찰 보류 검토입니다. 우선 법정지상권 성립 여부, 매각 제외 건물의 경계, 안정적인 통행권 확보 가능성을 검증해야 합니다. 그다음에야 실제 이용 가능한 부동산의 가치를 기준으로 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다. 이 사건은 단순히 최저가가 얼마인지보다 낙찰 후 무엇을 실제로 소유하고 어떻게 이용할 수 있는지가 승부처입니다.
