대구지방법원 2025타경10243. 대구 남구 대명동에 있는 가든하이츠 4층 301호입니다. 2001년 준공된 8세대 규모의 다세대주택으로, 감정평가상 주거용 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 유지영 씨가 2017년 2월 177,000,000원에 취득한 이력이 있고, 같은 날 삼성생명보험주식회사 명의의 근저당권이 설정됐습니다.
이후 2025년에 가압류가 6건 연속으로 설정됐고, 삼성생명보험 근저당권의 한국자산관리공사 이전 등기가 나타납니다. 한국자산관리공사는 2026년 1월 임의경매개시결정을 받았습니다. 여기서 가장 먼저 짚어야 할 문제는 2017년 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시되면서도 2025년에는 그 권리가 한국자산관리공사로 이전된 것으로 나타난다는 점입니다.
한편 입찰가격은 과거 거래보다 낮아 보일 수 있지만, 비교 가능한 거래가 2021년 8월의 단 1건입니다. 등기상 권리 관계의 불일치와 현재 거래가격 검증 부족이 이 물건의 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10243 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1840-33 4층 301호 도로명주소: 대구광역시 남구 삼각지1길 27 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 가든하이츠 |
| 건물규모 | 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층 301호 · 8세대 |
| 준공 | 2001.04.02 |
| 비교 대상 면적 | 75.22㎡ |
| 소유자 | 유지영 · 2017.02.03 소유권이전 · 거래가 177,000,000원 |
| 감정가 | 170,000,000원 |
| 최저매각가 | 170,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 경매 청구금액 | 102,632,506원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임차·점유 | 확인된 임차인 0명 · 실제 임대관계 및 점유상태 미상 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 정비구역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 근저당권 확인이 핵심
등기상 권리 흐름에는 크게 두 가지 축이 있습니다. 하나는 2017년 설정된 삼성생명보험 근저당권이고, 다른 하나는 2025년 6월부터 연속해서 설정된 6건의 가압류입니다.
근저당권이 실제로 유효한 상태라면 말소기준은 2025년 가압류가 아니라 2017년 근저당권이 될 수 있습니다. 원본 등기사항전부증명서의 말소 표시, 변경·이전 등기의 연결관계를 확인하기 전에는 2025년 가압류를 확정적인 말소기준권리로 취급해서는 안 됩니다.
다만 두 권리 중 어느 것이 말소기준이더라도, 현재 확인되는 2025년 6월 이후의 가압류 6건은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 판단됩니다. 신청채권자인 한국자산관리공사의 근저당권 및 경매개시결정도 원본 등기에 따라 최종적인 소멸 관계를 확정해야 합니다.
| 등기일 | 권리자 / 권리 | 채권액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 2017.02.03 | 삼성생명보험 · 근저당권 | 151,970,000원 | 말소·이전 관계 확인 |
| 2023.08.11 | 근저당권 채권최고액 변경 | 122,200,000원 | 변경등기 확인 |
| 2025.06.11 | 대구신용보증재단 · 가압류 | 29,008,641원 | 잠정 말소기준 |
| 2025.06.24 | 한국주택금융공사 · 가압류 | 32,307,010원 | 매각 소멸 |
| 2025.06.30 | 삼성카드 · 가압류 | 17,856,694원 | 매각 소멸 |
| 2025.07.11 | 경북신용보증재단 · 가압류 | 22,011,914원 | 매각 소멸 |
| 2025.07.23 | 신한카드 · 가압류 | 34,115,437원 | 매각 소멸 |
| 2025.09.05 | 한국자산관리공사 · 근저당권 이전 | — | 원본 확인 필수 |
| 2025.09.16 | 애플자산관리대부 · 가압류 | 19,651,509원 | 매각 소멸 |
| 2026.01.02 | 한국자산관리공사 · 임의경매개시결정 | — | 매각 소멸 |
② 임차인·점유 — 등기상 전세권은 말소, 현재 임대관계는 미상
현재 파악된 실제 임차인은 0명입니다. 과거 등기에는 구자훈 명의 전세권 70,000,000원과 이옥희 명의 전세권 60,000,000원이 있었지만, 각각 2009.02.25와 2016.03.03에 말소됐습니다. 따라서 과거 전세권 금액을 현재 임차보증금이나 매수인 인수액에 합산할 이유는 없습니다.
따라서 현재 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 별도의 점유자인지는 확정할 수 없습니다. 미확인 점유자가 존재하더라도 전입일·보증금·확정일자를 알 수 없으므로 대항력 유무 역시 미상입니다. 실제 인수액 0원 여부는 현황조사와 전입세대 확인을 거쳐 판단해야 합니다.
| 확인된 임차인 | 0명 |
|---|---|
| 과거 구자훈 전세권 | 70,000,000원 · 2009.02.25 말소 |
| 과거 이옥희 전세권 | 60,000,000원 · 2016.03.03 말소 |
| 현재 점유 | 미상 · 거주인 부재로 내부 확인 불가 |
| 대항력 / 우선변제 | 현재 확인된 임차인 없음 · 미확인 점유자의 권리 여부는 미상 |
| 예상 인수 | 0원 · 현재 확인된 권리와 배당 가정 기준 |
③ 시세 비교 — 2021년 거래 대비 92.9%, 그러나 현재 시세는 미확인
가든하이츠의 비교 가능한 실거래는 2021년 8월, 75.22㎡, 5층, 183,000,000원 거래 1건입니다. 대상 물건은 4층 301호로, 비교 거래와 층도 다릅니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 실거래 | 2021.08 | 75.22㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 감정평가 | — | — | 4 | 170,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2026.11 | — | 4 | 170,000,000원 |
| 실질취득 추정 | 2026.11 | — | 4 | 170,000,000원 |
최저가 170,000,000원은 2021년 거래가격 183,000,000원의 92.9%입니다. 계산상으로는 과거 거래가격보다 낮습니다. 하지만 2021년 실거래 1건을 2026년의 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 특히 최근 12개월에 실제로 성립한 거래가 확인되지 않아 가격 하락 또는 상승 추세도 검증하기 어렵습니다.
2026년 현재의 거래가격이 170,000,000원보다 낮거나 비슷하다면 최저가에 입찰해도 가격상 이점이 없을 수 있습니다. 따라서 이 물건은 시세보다 저렴하다는 평가를 유보해야 합니다.
가든하이츠는 8세대 규모이고, 확인되는 매매 표본도 제한적입니다. 대단지 아파트처럼 같은 면적의 최근 거래를 연속적으로 비교하기 어려운 만큼, 매입 시 가격뿐 아니라 향후 매도할 때의 환금성도 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
아래 배당은 신건 최저가에 매각된다고 가정한 추정치입니다. 집행비용 3,180,000원을 먼저 공제하고, 6건의 가압류 채권에 154,951,205원이 배정되며, 소유자 잔여금은 11,868,795원으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,180,000원 |
| 1. 가압류 · 대구신용보증재단 | 29,008,641원 | 29,008,641원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 32,307,010원 | 32,307,010원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 17,856,694원 | 17,856,694원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 22,011,914원 | 22,011,914원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 34,115,437원 | 34,115,437원 |
| 6. 가압류 · 애플자산관리대부 | 19,651,509원 | 19,651,509원 |
| 채권자 배당 합계 | 154,951,205원 | 154,951,205원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 11,868,795원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 채권별 실제 배당순위 및 배당액은 법원의 배당절차에 따라 달라집니다.
이는 앞서 확인된 근저당권 말소·이전 이력의 불일치와 연결되는 문제입니다. 따라서 가압류 채권의 전액 배당이나 소유자 잔여금 11,868,795원을 실제 배당 결과로 신뢰해서는 안 됩니다. 근저당권의 존속 여부와 채권 순위부터 재확인한 뒤 배당표를 다시 산정해야 합니다.
배당받지 못한 채권액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 다만 별도의 대항력 있는 임차인이나 인수 권리가 확인된다면 실제 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가격과 미배당액은 함께 변한다
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 170,000,000원 | 154,951,205원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 21,655,205원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 48,474,405원 | 0원 |
가압류 채권 등이 매각으로 소멸한다는 전제에서는 배당 부족액이 생겨도 매수인이 그 채무를 그대로 승계하지는 않습니다. 그래서 각 회차에서 예상 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 현재 확인된 권리에 따른 가정이며, 실제 임차인과 인수 권리에 대한 검증이 완료된 결과는 아닙니다.
1회 유찰 시 최저가격은 136,000,000원, 2회 유찰 시 108,800,000원으로 가정됩니다. 그러나 유찰 후 가격이 내려간다는 사실만으로 시세 대비 매력이 확보되는 것은 아닙니다. 각 회차의 실질취득액과 입찰 당시의 실제 시장가격을 다시 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 대구고등학교 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·소규모 점포·학교 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있어, 감정평가에서는 전반적인 교통상황을 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 2001.04.02 준공된 5층 철근콘크리트 건물 중 4층 301호입니다. 외벽은 드라이비트·몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐으며, LPG 가스공급설비와 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 접도. 남측과 서측으로 폭 약 6~7m의 포장도로에 접합니다. 토지이용계획상 소로2류 도로계획과 저촉되는 사항이 있어 세부 확인이 필요합니다.
- 정비사업 관련 규제. 제2종일반주거지역이며, 2024.02.13 지정된 남구-10-03 재건축사업 정비구역 및 지구단위계획구역에 포함됩니다. 정비구역 지정 자체가 사업 진행이나 사업성, 권리 확보를 보장하지는 않습니다. 도로계획 저촉 여부와 구분소유자의 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대지이고, 토지면적은 332㎡입니다. 개별공시지가 기준은 923,100원/㎡입니다. 이 면적은 토지 전체의 면적이므로 개별 호실의 대지권 면적과 혼동하면 안 됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다. 다만 평가 당시 거주인 부재로 내부구조와 설비를 직접 확인하지 못했으므로 내부 하자가 없다고 단정할 수 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 비교 가능한 거래가 제한적입니다. 2021년 거래 1건만으로 현재의 매매가격과 매도 소요기간을 판단하기 어려워, 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 매물 상황 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2017.02.03 삼성생명보험 근저당권의 실제 말소 여부, 2023.08.11 채권최고액 변경, 2025.09.05 한국자산관리공사 이전 등기를 원본 등기사항전부증명서에서 연결해 확인하세요. 2025년 가압류를 말소기준으로 확정하기 전에 반드시 필요한 절차입니다.
- 신청채권자와 배당순위 확인. 한국자산관리공사의 청구금액 102,632,506원이 실제 배당에서 어떤 순위를 갖는지, 근저당권과의 관계가 무엇인지 확인해야 합니다. 현재 표시된 신청채권자 배당 0원과 소유자 잔여금을 확정값으로 사용하지 마세요.
- 점유·임차관계 조사. 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 점유자의 신분, 전입일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하여 대항력과 매수인 인수 가능성을 재판정해야 합니다.
- 현재 시세 재조사. 확인되는 거래는 2021.08의 183,000,000원 1건입니다. 인근의 유사 면적·연식·층수 다세대주택 실거래를 비교해야 170,000,000원 최저가의 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다.
- 정비구역·대지권 확인. 남구-10-03 재건축사업 정비구역의 세부 사항과 도로계획 저촉 관계, 본 호실의 대지권 및 사업 관련 권리관계를 확인하세요.
- 실내 상태 확인. 감정평가 당시 거주인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 누수·설비·마감재·수리 범위 등을 확인하고 추가 비용 가능성을 고려해야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성과 실제 점유자의 명도 협의 필요성을 확인해야 합니다. 예상 인수액 0원에는 이러한 부대비용이 포함되어 있지 않습니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 기록을 확인해 권리·점유·배당 관계를 최종 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 검증이 끝난 안전한 경매”
대구 가든하이츠 301호는 감정가와 최저가가 모두 170,000,000원인 신건입니다. 현재 확인된 임차인이 없고, 후순위 가압류 6건이 매각 소멸 대상으로 분류된다는 점은 긍정적입니다. 하지만 이 사실만으로 권리가 완전히 정리된 물건이라고 판단하기는 어렵습니다.
특히 2017년 근저당권의 말소·이전 관계가 서로 맞지 않는 점은 입찰 전에 해소해야 할 핵심 쟁점입니다. 여기에 실제 점유와 임대관계가 확인되지 않았다는 문제가 더해집니다. 예상배당표도 근저당권 및 신청채권자 배당이 충분히 반영된 결과로 보기 어렵습니다.
가격 역시 2021년 8월의 거래 1건보다 낮다는 사실만으로는 현재 시세 대비 이점을 인정하기 어렵습니다. 8세대 다세대주택의 환금성, 현재 거래가격, 정비구역 관련 사항을 종합적으로 확인해야 합니다.
결론은 '입찰 판단 보류, 권리와 시세 확인 우선'입니다. 근저당권 원본 확인으로 말소기준과 소멸 관계를 확정하고, 점유조사로 실제 인수 가능성을 확인한 후, 현재 시세를 기준으로 적정 입찰가를 정하는 순서가 필요합니다. 낮아 보이는 숫자보다 확인 가능한 권리관계와 실제 취득비용이 우선입니다.
