대구지방법원 2026타경1283. 경산시 백천동 청담시티 102동 602호, 전용 123.8008㎡ 아파트입니다. 소유자는 정화영 씨입니다. 2021년 1월 8일 정옥연 명의로 거래가 398,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022년 개명등기를 거쳐 현재의 성명이 반영됐습니다. 같은 날 설정된 이곡새마을금고 근저당권 328,900,000원이 말소기준권리입니다. 이후 김상국 명의 근저당권 2건과 여러 압류·가압류가 추가됐고, 김상국의 신청으로 이번 임의경매가 개시됐습니다.

권리 관계를 등기 순서대로 보면 말소기준 이전에 매수인이 별도로 승계해야 하는 존속 담보권은 확인되지 않습니다. 다만 후순위 채권자의 채권액이 크고, 신건 최저가로 매각되더라도 예상 미배당액이 53,313,133원 발생합니다. 이 미배당액은 후순위 채권자의 회수 부족분이지 낙찰자의 인수액을 뜻하지 않습니다. 매수인이 실제로 부담할 수 있는 위험은 미확인 임차관계·점유관계와 입찰가격에 더 집중됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

권리분석의 출발점은 2021년 1월 8일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 이곡새마을금고이고 채권최고액은 328,900,000원입니다. 이후 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 근저당권이 이전된 이력이 있습니다. 이는 별개 근저당권이 추가된 것이 아니라 기존 을구 1번 권리의 승계이므로, 배당분석에서 중복 합산하지 않습니다.

을구 3번과 5번의 김상국 근저당권은 각각 20,000,000원, 45,000,000원으로 말소기준권리보다 뒤에 설정됐습니다. 국민건강보험공단 압류와 서울보증보험·주식회사뉴니케·한화생명보험의 가압류, 이번 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후입니다. 제시된 등기상 권리 판정에 따르면 이들은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 신건 4억에 가격 메리트가 있을까

청담시티는 21세대 아파트이며, 대상 물건의 전용면적은 123.8008㎡입니다. 확인된 비교 거래는 전용 121.64㎡로 대상과 면적이 유사하지만 완전히 동일하지는 않습니다. 확인 가능한 거래는 총 4건이고, 자료상 최근 12개월 평균은 2건 기준 399,240,000원입니다.

전체 4건 평균은 397,120,000원으로, 신건 최저가 400,000,000원은 전체 평균의 100.7%입니다. 그러나 오래된 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격을 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 우선적으로 비교할 자료상 최근 평균은 399,240,000원이고, 최저가는 그 100.2%입니다. 최근 평균보다 760,000원 높은 수준이므로 신건에 뚜렷한 가격 할인이 있다고 볼 수 없습니다.

반면 가장 최근 확인된 거래는 2025년 1월 408,000,000원으로, 최저가 400,000,000원이 그보다 8,000,000원 낮습니다. 자료상 최근 대비 과거 거래가격 추세도 +1.1%로 나타납니다. 따라서 일률적으로 하락 추세라거나 모든 실거래보다 비싸다고 해석할 근거는 없습니다. 다만 최신 확인 거래가 2025년 1월에 머물고 최근 평균 표본도 2건에 불과해, 현재 시점의 거래가능 가격을 단정하기 어렵습니다.

이 단지 경매물건의 자료상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 하지만 이를 근거로 신건에서 반드시 낙찰된다고 판단하기는 어렵습니다. 소규모 단지인 만큼 경매·실거래 표본이 충분한지부터 확인해야 하고, 최저가가 최근 평균을 웃도는 현재 가격에서는 무리한 경쟁 입찰을 피하는 편이 합리적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)

신건 최저매각가 400,000,000원에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 6,400,000원을 제외한 채권자 예상배당은 393,600,000원입니다. 전체 채권액 기준 예상 미배당액은 53,313,133원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정한 6,400,000원입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준의 단순 추정이며 실제 확정채권액·배당순위와 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전은 동일 권리의 승계로 보고 별도 채권으로 중복 계산하지 않았습니다.

회차별 가격·미배당 시나리오

감정가를 기준으로 신건과 유찰 후 예상 매각가격을 비교하면 다음과 같습니다. 세 시나리오 모두 제시된 권리 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 가격이 내려갈수록 채권자의 미회수액은 증가합니다.

신청채권자 김상국의 청구액은 59,550,658원입니다. 신건 배당 가정에서는 김상국 명의 두 근저당권에 합계 64,700,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 반면 1회 또는 2회 유찰 가정에서는 신청채권자 예상배당이 0원으로 표시됩니다. 이는 선순위 근저당권과 배당재원이 매각대금을 대부분 차지하기 때문입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 경산시 백천동 소재 삼성현초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다가구주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 남동측 일부는 폭 약 6m 포장도로, 서측은 폭 약 5m 포장도로에 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 11층 건물 중 6층 세대입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 일부 화강석 마감, 실내는 벽지·타일·바닥재, 창호는 샷시창호 등으로 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기, 도시가스 공급설비, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 아파트 부지이며, 토지면적은 1,684.0㎡입니다. 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
• 규제·공시지가. 가축사육제한구역이 포함·저촉돼 있으며, 공시지가는 613,600원/㎡입니다. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 2019년 준공된 21세대 소규모 아파트입니다. 비교 거래 4건의 가격 범위는 390,480,000~408,000,000원입니다. 실거래 표본이 적고 최근 거래 확인 시점이 오래돼 시장가격과 매도 소요기간을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차관계·점유 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·주민등록 전입세대열람·확정일자 관련 자료를 대조하고 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2021.01.08. 을구 1번 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는지, 배당 및 특별매각조건에 예외가 없는지 최종 확인해야 합니다.
• 근저당권 승계 이력. 이곡새마을금고에서 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전된 을구 1번 권리는 동일 담보권의 승계입니다. 실제 배당권리자와 확정채권액을 확인하고 이중 계산하지 않아야 합니다.
• 신청채권자 배당. 김상국의 청구액은 59,550,658원입니다. 신건에서는 배당 충족으로 계산되지만 유찰 시나리오에서는 배당이 발생하지 않습니다. 실제 매각 진행상태와 채권관계를 확인해야 합니다.
• 시세 상한 설정. 신건 최저가 400,000,000원은 자료상 최근 평균 399,240,000원의 100.2%입니다. 오래된 거래 4건만으로 입찰가격의 안전마진을 인정하지 말고, 최신 실거래와 현재 매도 호가·층·향·수리상태를 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재는 신건입니다. 1회 유찰 시 320,000,000원, 2회 유찰 시 256,000,000원의 가격 시나리오가 제시돼 있으나, 실제 최저가격과 기일은 후속 매각공고를 기준으로 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 미납 관리비와 실제 점유관계에 따른 인도·명도 비용을 조사해야 합니다. 특히 임차인 신고가 없다는 이유로 점유자 부재나 즉시 인도가 가능하다고 단정해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 가격과 점유는 아직 확인할 것”

경산 청담시티 602호는 말소기준권리와 후순위 소멸 구조가 비교적 명확한 아파트입니다. 이곡새마을금고에서 시작된 을구 1번 근저당권이 기준이고, 뒤따르는 근저당권·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 신건 기준 예상 미배당액이 53,313,133원 발생하더라도, 확인된 배당구조상 이를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

그러나 가격에서는 확실한 할인을 확인하기 어렵습니다. 최저가 400,000,000원은 자료상 최근 평균 399,240,000원보다 0.2% 높습니다. 최신 확인 거래 408,000,000원보다는 낮고 자료상 추세는 +1.1%지만, 거래가 드문 21세대 단지이며 비교 가능한 최신 자료도 충분하지 않습니다. 특히 임대관계가 미상이라는 사실은 권리분석의 마지막 확인 과제로 남아 있습니다.

등기상 권리 구조는 양호하지만, 신건 가격 메리트는 미확인입니다. 실제 점유·임차관계를 확인해 인수 위험을 해소한 뒤, 최신 실거래와 비교해 충분한 가격 여유가 있는지 판단해야 합니다. 현재 단계에서는 보수적 관망과 추가 확인이 적절한 물건입니다.