대구지방법원 2026타경100055. 대구광역시 동구 율암동 안심뉴타운 사업지구에 자리한 ‘대구안심파라곤프레스티지’ 111동 3층 306호입니다. 전용면적은 84.8406㎡, 2023년 준공된 759세대 아파트 단지에 속합니다. 등기부를 보면 박효원 씨가 2024년 거래가액 487,100,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 385,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 바로 말소기준권리입니다.

이후 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 그 회사가 임의경매를 신청했습니다. 주식회사라인엘하우징의 후순위 근저당권도 존재하지만 매각으로 소멸하는 구조입니다. 삼성카드 가압류는 이미 등기부에서 말소됐습니다. 따라서 등기상 권리의 핵심은 비교적 명확합니다. 문제는 현장 점유상태의 불확실성과 신건 입찰가격입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당이 기준이다

말소기준은 2024.08.12 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 385,000,000원이며, 2025.08.21 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 별개의 근저당권이 추가 설정된 것은 아닙니다.

같은 날 설정된 주식회사라인엘하우징의 근저당권은 등기 순위상 후순위입니다. 채권최고액은 106,368,000원으로, 경매 매각대금에서 배당받더라도 부족액이 발생할 수 있습니다. 하지만 후순위 근저당권의 미배당액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 100.4%

대구안심파라곤프레스티지의 전용 84.84㎡대 실거래를 비교했습니다. 최근 12건 평균은 428,500,000원입니다. 최저매각가 430,000,000원은 최근 평균보다 1,500,000원 높습니다. 최신 거래인 2026년 10월 13층 거래가 440,000,000원보다는 낮지만, 해당 경매물건은 3층이므로 층 차이를 함께 고려해야 합니다.

실거래 범위는 380,000,000원~450,000,000원으로 차이가 있습니다. 동일 면적에서도 층과 개별 상태에 따라 거래가격이 달라질 수 있다는 뜻입니다. 경매 대상은 3층이므로 고층 거래가격만을 기준으로 입찰가를 결정하기는 어렵습니다.

특히 최근 평균 428,500,000원과 비교하면 신건 최저가 430,000,000원은 100.4%에 해당합니다. 최신 거래가격보다는 낮더라도, 최근 거래 평균을 웃도는 만큼 현재 최저가에 뚜렷한 할인 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 430,000,000원 가정)

채권최고액 기준 단순 배당 추정입니다. 실제 확정채권액, 집행비용, 당해세와 최우선변제 등은 반영 결과를 바꿀 수 있습니다. 배당표상 근저당 채권액과 경매신청 청구금액 369,061,159원은 서로 다른 기준의 금액입니다.

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 6,700,000원을 제외한 423,300,000원이 채권자에게 배당됩니다. 선순위 근저당권에는 385,000,000원, 후순위 근저당권에는 38,300,000원이 배당되는 구조입니다.

후순위 근저당권 채권최고액 106,368,000원 중 68,068,000원은 미배당으로 남습니다. 다만 이는 채권자 측 회수 부족액이며, 매각으로 소멸하는 후순위 근저당권의 미배당분을 낙찰자가 별도로 인수하는 것은 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

유찰 시 가격·미배당 시나리오

유찰되면 매각가격은 낮아지지만, 그만큼 채권자의 미배당액은 증가합니다. 위 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 실제 점유관계와 임대차 권리를 확인하지 못한 상태이므로, 이를 모든 위험이 확정적으로 해소됐다는 의미로 받아들여서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 율암동 안심뉴타운 사업지구에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 상가, 상가주택 및 나지 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 자유롭고, 인근 대중교통 이용성과 주간선도로 접근성을 고려한 교통상황은 보통입니다. 단지 서측은 왕복 3차선, 동측은 왕복 5차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2023.04.26 준공된 759세대 아파트 단지입니다. 대상 호수는 철근콘크리트구조 7층 건물의 3층이며, 위생·급배수·승강기·소방·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역과 비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다. 토지는 대체로 평탄한 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,702,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 면적대의 최근 12건 거래가 확인되지만 거래가격은 380,000,000원부터 450,000,000원까지 차이가 있습니다. 해당 물건의 3층 조건과 내부 상태를 감안한 보수적인 가격 비교가 필요합니다.
• 내부 확인. 소유자 및 이해관계인의 폐문부재로 감정평가 당시 내부 상황을 직접 확인하지 못했습니다. 내부 파손이나 구조변경 여부가 구체적으로 확인되지 않았으므로 현장 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 메리트 재검토. 신건 최저가 430,000,000원은 최근 12건 평균의 100.4%입니다. 실제 취득 부대비용까지 고려해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 3층 거래 비교. 최신 실거래 440,000,000원은 13층 거래입니다. 대상 물건은 3층이므로 저층 실거래와 비교해 적정가격을 판단해야 합니다.
• 점유 및 임대차 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입 관련 사항과 실제 점유자를 확인해야 합니다. 점유자가 있다면 대항력과 보증금 인수 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
• 내부 하자 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 조사하지 못했습니다. 내부 파손, 누수, 시설 상태 및 구조변경 여부를 입찰 전에 확인하는 것이 중요합니다.
• 근저당권 이전 확인. 농협은행주식회사에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 권리관계를 최신 등기부로 대조하세요.
• 미배당과 인수 구분. 신건 기준 예상 미배당액은 68,068,000원이지만, 이를 매수인이 인수하는 채무로 혼동해서는 안 됩니다. 실제 배당 및 소멸 여부는 최종 서류로 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 유찰을 전제로 낙찰 가능성을 단정하지 말고, 신건과 유찰 후 가격 각각에 대한 입찰전략을 준비하세요.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 가능성이 있는 공용부분과 각종 공과금·체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리 정리 가능 ≠ 가격 메리트”

대구 안심파라곤프레스티지 111동 306호는 근저당권의 말소 구조가 비교적 명확한 경매물건입니다. 선순위 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 후순위 근저당권도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 확인된 임차인 신고는 없으며 현재 예상되는 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 권리 구조만 보고 신건에 바로 응찰하기에는 두 가지 부담이 있습니다. 첫째, 430,000,000원의 최저매각가가 최근 실거래 평균 428,500,000원보다 높아 가격 할인이 거의 없습니다. 둘째, 감정평가 당시 내부와 임대관계가 확인되지 않았다는 점입니다.

최신 거래가 440,000,000원이라는 점은 참고할 수 있지만, 대상 물건은 3층이며 실제 내부 상태도 아직 확인되지 않았습니다. 따라서 현재로서는 권리 구조는 긍정적이나 신건 가격의 매력은 제한적이라는 판단입니다.

결론은 ‘권리 구조는 양호, 점유 확인은 필수, 신건 가격은 보류’입니다. 유찰 후 가격이 낮아지면 매력도가 개선될 수 있으나, 우선 실제 점유·임대차 관계와 내부 상태를 확인한 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다.