대구지방법원 2026타경100158. 경상북도 경산시 옥곡동의 두리마을 부영사랑으로 310동 206호, 전용 84.9751㎡ 아파트입니다. 총 966세대인 부영두리마을(3단지)에 속하며, 2006.06.16 사용승인을 받은 지상 15층 건물 중 2층입니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2024.05.13입니다. 삼성생명보험주식회사가 채권최고액 149,600,000원으로 근저당권을 설정한 날이자, 이번 매각의 말소기준일입니다.

이후 2026.02.20 상속을 원인으로 방태식·유민경 공동소유가 등기됐고, 같은 해 3월 삼성생명보험주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 이어 경산시가 방태식 지분을 압류했지만, 이 압류는 말소기준권리보다 늦게 설정됐습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 형태입니다. 다만 압류등기 자체가 소멸한다는 것과 관련 조세채권의 배당순위가 후순위라는 것은 별개입니다.

가격 역시 살펴볼 만합니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 172,375,000원이고, 2026년 10월 최신 거래는 169,000,000원입니다. 최저매각가 160,000,000원은 두 기준 모두보다 낮습니다. 하지만 이 단지의 최근 거래는 159,000,000원부터 217,500,000원까지 차이가 있으며, 특히 최근 거래의 비교 대상에는 중·고층 호수가 포함됩니다. 최저가가 평균보다 낮다는 사실만으로 2층 물건의 가격 경쟁력이 충분하다고 판단하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 삼성생명 근저당

권리 흐름에서 주목할 점은 말소기준보다 앞서 존재했던 권리의 말소 여부입니다. 한국자산관리공사는 2022.08.30 청구금액 102,298,298원의 가압류를 설정했지만, 이 가압류는 2023.04.03 이미 말소됐습니다. 2007년 국민은행 근저당권 역시 2009.12.29 말소돼 현재 매각에서 인수할 선순위 근저당으로 남아 있지 않습니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입, 배당요구 있음

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타난 실제 임차인은 정혜경 1명입니다. 전입일은 2024.09.24로, 말소기준권리인 2024.05.13 삼성생명 근저당보다 늦습니다. 따라서 현재 조사 결과상 선순위 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.

핵심은 배당받지 못하는 보증금이 곧바로 매수인 인수금이 되는 것은 아니라는 점입니다. 이 사건은 선순위 대항력 임차인이 매각대금 부족분을 낙찰자에게 청구하는 구조로 분석되지 않습니다. 다만 후순위 임차인의 점유가 계속되면 인도명령이나 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 평균 대비 할인, 최신 거래 대비 여유는 제한적

부영두리마을(3단지) 전용 약 84.98㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 단지 전체 평균이나 과거 매매가격보다 최근 거래와 가장 가까운 시점의 실거래를 우선해 가격을 판단합니다.

감정가이자 현재 최저가인 160,000,000원은 최근 12개월 평균 172,375,000원의 92.8%입니다. 평균 대비로는 낮은 가격입니다. 최신 거래인 2026년 10월 15층 169,000,000원보다도 낮습니다.

하지만 평균값에는 2026년 2월 11층의 217,500,000원 거래가 포함돼 있습니다. 이 고가 거래가 평균을 끌어올리므로, 평균 대비 92.8%라는 숫자를 그대로 확실한 할인율로 받아들이면 위험합니다. 최신 거래는 169,000,000원이며, 2026년 4월 5층과 3월 9층의 거래가격은 각각 160,000,000원이었습니다.

④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.9%인 3,040,000원으로 추정했습니다. 삼성생명 근저당권 배당은 실제 확정채권액이 아니라 채권최고액 149,600,000원을 기준으로 산정한 가정치입니다. 실제 경매 청구액은 138,703,928원으로, 최종 배당액과 같다는 의미가 아닙니다. 당해세·조세채권의 우선순위, 임차인 최우선변제 가능성 등은 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당과 인수는 다르다

현재는 0회 유찰된 신건입니다. 최저가 160,000,000원에서 매각되는 경우와, 이후 유찰에 따라 최저가가 변경되는 경우의 예상 배당을 비교하면 다음과 같습니다.

여기서 중요한 것은 근저당권자가 전액 배당받지 못해도 그 부족액을 매수인이 인수하는 구조가 아니라는 점입니다. 삼성생명 근저당은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이고, 정혜경 역시 현재 자료상 선순위 대항력 임차인이 아닙니다. 따라서 각 시나리오의 예상 인수액은 모두 0원으로 산정돼 있습니다.

실질취득금액을 매각가와 권리 인수액의 합계로 볼 때, 신건에서는 160,000,000원, 1회 유찰 시 128,000,000원, 2회 유찰 시 102,400,000원으로 계산됩니다. 이는 실제 낙찰가가 각 최저가와 같다는 가정이며, 취득 관련 세금과 명도비용 등은 포함하지 않은 금액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경산시 옥곡동 옥곡초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교, 각종 근린생활시설이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 지하 1층~지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지기, 화재발신기, 옥내소화전설비, 도시가스설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 서측 약 20~25m, 북측 약 10~15m, 동측 약 13m의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역 및 경북체육중학교·경북체육고등학교 관련 상대보호구역 등의 규제가 확인됩니다.
• 토지. 사다리형에 가까운 평탄한 아파트 부지입니다. 공시지가 기준은 1,212,000원/㎡입니다.
• 공부 및 위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 966세대 아파트단지로 동일 면적의 최근 실거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래가격의 편차가 크고, 2층은 중·고층 거래가격을 그대로 적용하기 어려워 개별 가격 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2024.05.13 을구 3번 삼성생명보험 근저당권이 기준입니다. 최신 등기사항증명서로 추가 권리변동이 없는지 확인해야 합니다.
• 임차인 보증금 확인. 정혜경의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 종기 준수 여부, 소액임차인 최우선변제 가능성 및 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 대항력이 없다는 판단과 실제 점유 해소는 다른 문제입니다. 현재 거주 여부, 이사 협의 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 경산시 지분압류. 2026.06.26 압류의 원인 조세, 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 압류 말소와 실제 배당순위는 구분해야 합니다.
• 2층 가격 검토. 최근 12개월 평균보다 낮다는 이유만으로 입찰가를 올리지 말고, 2026년 4월 5층 160,000,000원과 2026년 3월 9층 160,000,000원 사례 등을 함께 고려해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정요항표상 구조와 설비는 파악되지만 개별 호수의 보수 필요 여부에 따라 실질 비용이 달라질 수 있습니다.
• 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납, 장기 미납 내역과 실제 매수인 부담 가능 금액을 관리사무소 등을 통해 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 예정 매각기일은 2026.11.05입니다. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서 및 법원 매각 공고를 최신 기준으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 신중하게”

이 사건의 가장 큰 장점은 예상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 삼성생명 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 경매개시결정과 경산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 정혜경도 근저당권 설정 이후 전입했으므로, 현재 조사 결과상 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 부담은 없습니다.

그렇다고 권리 확인이 끝난 것은 아닙니다. 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 경산시 압류와 관련한 세금의 배당순위도 검토해야 합니다. 이는 현재 인수액 0원이라는 분석을 곧바로 뒤집는 자료는 아니지만, 실제 배당과 명도·취득 과정의 불확실성을 남깁니다.

가격은 평균 대비 낮지만 안전마진이 넉넉하다고 단정하기 어렵습니다. 감정가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 172,375,000원의 92.8%이고, 최신 거래 169,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 217,500,000원의 고가 거래가 평균에 포함돼 있으며, 최근에는 160,000,000원대 거래도 확인됩니다. 무엇보다 경매 대상이 2층이라는 사실을 반영해야 합니다.

종합 판단은 B등급입니다. 인수권리 부담이 낮고 최근 실거래보다 낮은 최저가를 갖췄으나, 저층의 개별 가격 적정성과 임차인·조세 확인 사항이 남아 있습니다. 권리는 대체로 긍정적, 가격은 조건부 검토. 신건 최저가만 보고 서두르기보다 실제 점유·세금·내부 상태를 확인하고, 최신 거래가격과 저층 특성을 반영한 응찰가를 결정하는 편이 합리적입니다.