대구지방법원 2026타경100175. 대구 수성구 신매동 시지코오롱하늘채스카이뷰 31층 104-3101호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 46층 건물의 31층에 있는 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 정연석이며, 2022년 5월 3일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 같은 날 신한은행 앞으로 채권최고액 511,200,000원의 근저당권이 설정되었고, 이후 2026년 1월 20일 유아이제사십일차유동화전문 유한회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
권리분석에서 우선 확인할 부분은 신한은행 근저당이 말소기준권리라는 점입니다. 기존 신탁등기는 말소되었고, 2024년 발생했던 가압류도 이미 해제에 따라 말소되었습니다. 따라서 등기부에서 확인되는 권리관계만 놓고 보면 매각 이후 존속할 담보권 부담은 확인되지 않습니다. 그러나 등기상 권리 정리와 실제 점유·임대차 관계는 서로 다른 문제입니다. 이 오피스텔의 임대관계와 내부 현황이 명확하지 않다는 점을 신건 가격과 함께 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100175 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 신매동 566-3 시지코오롱하늘채스카이뷰 31층 104-3101호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 고산로 101 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물구조 / 해당 층 | 철근콘크리트구조·무량판구조 · 46층 건물 중 31층 |
| 소유자 | 정연석 (단독소유) |
| 소유권이전 | 2022.05.03 · 등기상 거래가액 426,000,000원 (매매 원인일 2018.11.08) |
| 감정가 | 425,000,000원 |
| 최저매각가 | 425,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 유아이제사십일차유동화전문 유한회사 |
| 경매 청구금액 | 467,046,897원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.03 신한은행 근저당권 · 채권최고액 511,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.10.23 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 실제 점유는 확인해야 한다
권리의 중심은 2022년 5월 3일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 511,200,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리로 분류됩니다. 경매 매각으로 해당 근저당권과 후순위 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.
최초에는 코리아신탁주식회사 앞으로 소유권보존 및 신탁등기가 존재했지만, 2022년 5월 3일 정연석 앞으로 소유권이전등기가 이루어지면서 신탁등기가 말소되었습니다. 또한 2024년 4월 12일 주식회사무궁화신탁 등과 관련된 가압류가 설정되었으나, 2024년 5월 23일 해제를 원인으로 말소되었습니다. 따라서 이미 말소된 신탁 및 가압류를 현재 인수할 권리로 계산해서는 안 됩니다.
② 가격 분석 — 감정가 425,000,000원, 신건의 매력이 검증됐나
이 사건의 감정가와 최저매각가는 모두 425,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 현재는 감정가 전액이 최저매각가입니다. 등기상 과거 거래가액은 426,000,000원으로 기재되어 있지만, 매매 원인일은 2018년 11월 8일입니다. 따라서 이 과거 거래가격을 현재 오피스텔의 적정 시세로 간주해서는 안 됩니다.
특히 주거용 오피스텔은 아파트와 달리 임대수요·관리비·건물별 거래량·층별 가격 차이가 매매가격과 환금성에 크게 작용할 수 있습니다. 동일 건물의 최근 거래 및 임대차 사례를 확인하기 전에는 감정가가 시세보다 높거나 낮다고 단정하기 어렵습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 등기상 과거 거래가액 | 426,000,000원 | 2018.11.08 매매 원인 · 현재 시세로 사용 불가 |
| 감정가 | 425,000,000원 | 경매 감정평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 425,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 가정 | 340,000,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 가정 | 272,000,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
시나리오상 1회 유찰되면 최저가가 340,000,000원, 2회 유찰되면 272,000,000원으로 내려갑니다. 하지만 이 가격은 유찰 발생을 가정한 최저매각가일 뿐, 시장에서 확인된 적정가격이나 실제 향후 매각가격이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 425,000,000원 가정)
최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래 예상배당표를 보면, 집행비용을 공제한 금액이 신한은행 근저당 채권에 배분됩니다. 근저당의 채권최고액이 매각대금보다 크기 때문에 예상 미배당이 발생하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,650,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신한은행 | 511,200,000원 | 418,350,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당액 | - | 92,850,000원 |
예상배당은 근저당 채권최고액 기준의 계산입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 실제 채권액과 권리승계·배당관계는 별도 확인이 필요합니다. 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 무엇이 달라질까
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 425,000,000원 | 92,850,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 340,000,000원 | 176,760,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 272,000,000원 | 243,808,000원 | 0원 |
표에서 눈여겨볼 부분은 낙찰가가 하락할수록 근저당 채권의 미배당액이 커지지만, 확인된 등기상 권리 기준의 매수인 인수액은 계속 0원이라는 점입니다. 근저당권이 매각으로 소멸하기 때문입니다.
다만 이 오피스텔의 실제 임차인·점유관계가 명확하지 않으므로, 표에 나타난 0원만으로 최종 취득비용을 확정할 수는 없습니다. 만약 매각으로 소멸하지 않는 별도의 임차권이나 대항력 문제가 확인된다면, 해당 권리의 순위와 배당관계를 다시 분석해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 신매동 소재 2호선 신매역 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·학교 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로, 시내버스 승강장 및 지하철역이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조·무량판구조, 콘크리트지붕의 업무시설(오피스텔)로 46층 건물 중 31층 104-3101호입니다. 외벽은 석재 붙임과 페인팅, 창호는 시스템 창호 등으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 급·배수, 위생, 승강기, 난방, 도시가스 및 소방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 왕복 6~7차선 규모의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역도 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 4,995,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 오피스텔 호실의 거래시세를 의미하지 않습니다.
- 건물 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 당시 거주인의 부재로 내부를 직접 조사하지 못해 외부관찰과 관련 자료를 기초로 평가했습니다.
- 환금성. 역세권 인접과 대로 접근성은 입지상 검토 요소입니다. 그러나 동일 건물의 최근 매매거래량과 임대차 수요가 확인되지 않아 환금성을 양호하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인·전입 확인. 실제 임차인 신고는 0명이지만 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 및 점유관계를 대조해 대항력 있는 점유자가 존재하는지 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부에 들어가지 못했습니다. 실제 내부 구조, 설비, 누수, 보수 필요 여부와 사용상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 실거래 비교. 시지코오롱하늘채스카이뷰의 유사 면적·층수 거래를 비교해 감정가 425,000,000원의 적정성을 검증해야 합니다. 과거 등기 거래가격 426,000,000원을 현재 시세로 간주하지 마세요.
- 임대수익 검토. 주거용 오피스텔이므로 실제 월세·전세 수요, 공실 위험, 관리비와 보유 비용을 반영한 수익성을 점검해야 합니다.
- 권리승계 및 배당 확인. 등기상 근저당권자는 신한은행이지만 경매신청채권자는 유아이제사십일차유동화전문 유한회사입니다. 채권양도·승계 및 실제 배당권자 관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 미배당과 인수 구분. 근저당 미배당액 92,850,000원은 매수인에게 자동 승계되는 금액이 아닙니다. 별도 대항력 임차관계나 특수 인수조건이 있는지 확인해 최종 부담을 산정해야 합니다.
- 관리비 체납. 오피스텔의 공용부분 미납 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 실제 입찰기일 확인. 예정 매각기일은 2026.11.05입니다. 기일 변경, 취하·정지, 매각조건 변동 여부를 법원 공고와 사건기록으로 다시 확인하세요.
- 등기부 최신본 확인. 분석 기준 등기부는 2026.10.23 발급본입니다. 입찰 직전 권리변동과 법원 원본 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 가격은 검증 전”
대구지방법원 2026타경100175는 근저당이 말소기준권리이고, 기존 신탁과 가압류가 이미 말소되어 등기상 권리 정리가 비교적 명확한 사건입니다. 채권최고액 511,200,000원의 신한은행 근저당은 경매 매각으로 소멸하며, 현재 최저매각가 425,000,000원을 기준으로 예상 미배당액은 92,850,000원, 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 채권 미배당이 아니라 입찰자가 실제로 어떤 점유상태와 가격을 인수하느냐입니다. 감정평가서에 임대관계 미상 및 내부 미확인 사항이 있고, 현재의 최저매각가가 최근 실거래에 비해 유리한지도 확인되지 않았습니다. 따라서 신건에서 425,000,000원이 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
유찰 시나리오가 낮은 가격을 보여주더라도 그것만으로 매수 매력이 입증되지는 않습니다. 권리상 구조는 비교적 단순, 점유·가격·환금성 판단은 보류. 실제 입찰은 임차관계와 내부 현황을 확인하고, 동일 건물 최근 실거래를 통해 적정 응찰가를 산정한 뒤 검토하는 것이 합리적입니다.
