수원지방법원 안산지원 2025타경53941. 안산 상록구 사동에 있는 본오2차아파트 202동 5층 502호, 전용 46.05㎡ 아파트입니다. 소유자 정철균 씨가 2021년 3월 거래가 119,000,000원에 취득한 이후, 2022년 4월 임지용 씨가 전입하고 점유를 개시했습니다. 보증금은 150,000,000원, 확정일자도 같은 날입니다.

문제는 이 임차인의 전입일이 2023.06.09 국민건강보험공단 압류보다 앞선다는 점입니다. 이 압류가 말소기준권리로 제시되어 있으므로, 임지용 씨는 선순위 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 원칙적으로 배당에서 보증금을 전부 돌려받지 못하면 매수인에게 잔액 반환을 주장할 수 있는 구조입니다.

하지만 중요한 반전이 있습니다. 2026.06.01 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 확약서의 효력과 이행을 확인하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심

이 사건은 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 다릅니다. 임차인 임지용의 전입·점유 및 확정일자는 2022.04.20이고, 말소기준 압류는 2023.06.09입니다. 따라서 임차인의 대항력이 말소기준권리보다 앞섭니다. 이후 압류와 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 선순위 임차보증금의 인수 가능성은 별도로 판단해야 합니다.

을구 10번 주택임차권등기는 2024.05.09 접수됐습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 그보다 앞서 성립한 임차인의 대항력까지 단순히 소멸한다고 판단할 수는 없습니다. 이 문제를 해소하는 것이 2026.06.01 제출된 확약서입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 인수 포기 확약

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 임지용 1명이고, 임차보증금 역시 150,000,000원만 반영합니다.

③ 시세 비교 — 신건 실질취득가가 최근 평균보다 높다

동일 단지 본오2차, 동일 전용면적 46.05㎡의 최근 실거래 12건을 기준으로 가격을 비교합니다. 거래기간은 2026년 6월부터 10월이며, 최근 12개월 평균은 150,708,333원입니다. 신건의 최저가이자 확약을 반영한 실질취득가는 160,000,000원입니다.

신건 실질취득가 160,000,000원은 최근 평균보다 9,291,667원 높습니다. 최신 거래도 160,000,000원이지만 해당 거래는 9층이고 경매 대상은 5층이므로 최신 거래와 같다는 사실만으로 가격 우위가 확보되는 것은 아닙니다.

거래가격은 139,000,000원에서 165,000,000원까지 분포합니다. 층과 개별 상태에 따라 차이가 있으므로 고가 거래만 기준으로 가격을 정하는 것은 위험합니다. 특히 현재 최저가가 최근 평균의 106.2%에 해당한다는 점을 우선해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

집행비용 3,040,000원은 매각가의 약 1.9%로 추정한 금액입니다. 신건 배당 시뮬레이션에서는 임지용 보증금 150,000,000원이 전액 배당됩니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

예상 배당에서는 집행비용과 임지용 보증금 지급 후 남은 6,960,000원이 우리카드 가압류에 배정됩니다. 우리카드와 김재열, 주택도시보증공사 등 일반채권자의 총 청구액은 387,965,901원이고, 예상 배당액은 6,960,000원, 미배당액은 381,005,901원입니다.

이처럼 채권자의 미배당액이 크다고 해서 그 전액이 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 일반 압류·가압류채권의 미배당과 대항력 있는 임차인의 잔존 보증금 인수는 법적 성격이 다릅니다. 이 사건에서는 후자의 위험을 확약서가 해소하는 구조입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유효 여부에 따라 완전히 달라진다

이 사건은 유찰 시 최저매각가가 내려가더라도, 확약서가 없다면 선순위 임차인 보증금 인수가 늘어날 수 있는 물건입니다. 따라서 단순한 최저가 하락만으로 수익성이 좋아진다고 판단해서는 안 됩니다. 다만 이번 사건처럼 유효한 대항력 포기 확약이 적용되면 해당 임차인 미배당액의 실질 인수는 0원으로 평가합니다.

유찰 시나리오는 예정 매각대금과 추정 미배당액을 비교한 분석이며, 실제 유찰·재매각 여부를 확정하는 내용은 아닙니다. 확약 전 인수액은 배당 시뮬레이션 기준 추정치이고, 실제 잔존 보증금은 배당순위·집행비용·세금에 따라 달라질 수 있습니다. 실질취득가는 낙찰대금과 해당 임차인 인수액의 합계이며 취득세·명도비 등 부대비용은 제외합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 사동 수리시험장 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 서측 폭 약 12m 아스팔트 포장도로와 접하며 단지 내 도로로 연결됩니다. 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 1994.08.18 사용승인된 철근콘크리트조 15층 아파트 중 5층입니다. 위생·급배수·가스시설과 승강기가 구비되어 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
• 단지 및 거래. 본오2차는 585세대이고, 동일 전용면적 46.05㎡의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격 범위가 139,000,000원~165,000,000원으로 넓어 층·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 성장관리권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등이 중첩됩니다. 상대보호구역과 중로1류에 저촉·접합니다.
• 토지. 아파트 부지는 사다리형 평지이며 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 공시지가는 1,860,000원/㎡입니다.
• 규제 확인. 감정평가의 토지이용계획에는 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 해당 기간 이후의 규제 상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 건물 하자·공부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 개별 내부 상태와 수선 필요성은 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 면적의 거래 사례는 확인되지만 현재 실질취득가가 최근 거래 평균보다 높습니다. 585세대라는 단지 규모만으로 매도가 쉽거나 가격이 방어된다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본과 효력. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 전문, 제출자 권한, 법적 효력과 적용 범위를 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 을구 10번 임지용 주택임차권등기의 매각 후 말소 절차와 이행 주체를 확인해야 합니다. 확약서 제출 사실만으로 이미 말소가 완료됐다고 간주하지 마세요.
• 선순위 임차인 인수. 임지용의 전입·점유·확정일자는 모두 2022.04.20입니다. 말소기준 압류보다 빠르므로 확약의 효력이 부정되는 경우를 별도로 대비해야 합니다.
• 별도 점유관계. 실제 임차인은 임지용 1명으로 확인되지만, 현장 점유자와 별도 권리관계가 존재하는지 확인해야 합니다. 확약 밖 권리는 자동으로 면책되지 않습니다.
• 신청채권자와 배당. 주택도시보증공사의 청구액은 160,722,571원이고 현재 예상배당은 0원입니다. 관련 보증금 채권과 배당 관계를 확약서 및 집행기록과 대조하세요.
• 세금·압류. 국민건강보험공단·여주시·국가의 압류 등기와 당해세 해당 여부를 확인하세요. 세금의 법정 우선순위가 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
• 가격 기준. 신건 실질취득가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 150,708,333원보다 높고 최신 거래 160,000,000원과 같습니다. 가격 할인 효과가 없는 상태에서 무리하게 응찰하지 않아야 합니다.
• 유찰 전략. 1회 유찰 시 128,000,000원, 2회 유찰 시 102,400,000원의 시나리오를 검토할 수 있으나, 확약이 유효하게 유지되는 경우에만 해당 임차인 인수 0원이라는 전제를 적용할 수 있습니다.
• 관리비와 명도. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분, 실제 점유자, 인도 가능 시점 및 명도비용을 확인하세요.
• 현장 상태. 1994.08.18 사용승인 건물인 만큼 내부 수선 상태, 누수, 설비 노후화와 개별 호수 상태를 점검하세요.
• 최종 문서 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령 관계서류, 확약서 및 최신 배당 관련 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “보증금 인수는 확약으로 해소, 가격은 아직 합격이 아니다”

이 사건은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 인수 포기 확약서가 제출된 특수한 경매물건입니다. 임지용의 보증금은 150,000,000원이고, 전입과 확정일자는 말소기준 압류보다 빠릅니다. 원칙적으로는 보증금 미배당 시 매수인 인수 문제가 발생할 수 있는 구조입니다.

그런데 2026.06.01 제출된 확약서에는 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 포함되어 있습니다. 확약이 유효하게 적용되고 이행된다면 임지용 관련 매수인 실질 인수액은 0원이며, 신건 실질취득가 역시 160,000,000원입니다.

가격 측면에서는 판단이 달라집니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 150,708,333원, 최신 거래는 160,000,000원입니다. 현재 실질취득가는 최근 평균의 106.2%로 평균보다 높고, 최신 거래가와도 같습니다. 신건 단계의 가격 경쟁력은 부족합니다.

아울러 국세·지방세와 보험료 관련 압류, 상당한 규모의 후순위 미배당채권이 존재합니다. 이들 채권을 매수인이 그대로 인수한다는 의미는 아니지만 실제 배당과 권리정리 과정의 확인 부담은 남습니다. 무엇보다 확약 밖의 임차인이나 점유 권리까지 일괄 면책되는 것은 아닙니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토입니다. 주된 인수 위험은 확약으로 해소될 수 있지만, 확약의 효력 확인이 선행되어야 하며 현재 가격은 최근 실거래 평균을 웃돕니다. 따라서 이 물건의 핵심은 확약서 검증과 가격 상한 관리입니다. 권리 문제가 해결됐다는 이유만으로 신건 최저가를 매력적인 매수가로 평가해서는 안 됩니다.