수원지방법원 안산지원 2025타경53971. 안산시 단원구 와동에 위치한 S&O빌리지 3층 301호, 다세대주택 형태의 도시형생활주택입니다. 2021.11.24 준공된 총 8세대 건물로, 비교 대상 전용면적은 67.64㎡입니다. 현재 소유자는 정현민이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 신청채권액은 297,907,613원입니다.

등기부에는 임차인 최현철의 주택임차권이 남아 있습니다. 전입과 점유개시가 2022.02.28로, 말소기준인 2025.03.07 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 보증금도 277,000,000원으로 현재 최저가보다 많습니다. 확약서가 없었다면 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.

하지만 매각물건명세서에는 신청채권자 주택도시보증공사 측에서 대항력을 포기하고 잔존 보증금 청구권을 행사하지 않으며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출된 사실이 명시되어 있습니다. 이 확약을 실제로 적용하면 주된 보증금 인수 문제는 해소됩니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 확약 후 실질취득가 272,000,000원과 최근 실거래가를 비교해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

말소기준은 2025.03.07 국민건강보험공단 압류입니다. 2021.12.01 설정된 광남새마을금고 근저당권 2건은 2022.02.28 이미 등기말소되었습니다. 2024년 메리츠화재해상보험의 강제경매개시결정 역시 2024.09.19 말소된 이력입니다. 따라서 과거 근저당권의 채권최고액을 현재 매수인이 부담하는 금액에 합산해서는 안 됩니다.

반면 최현철의 주택임차권은 이야기가 다릅니다. 주민등록·점유개시가 2022.02.28이고 확정일자도 확보되어 있어, 2025년 압류보다 앞선 대항력과 우선변제권을 가진 임차권입니다. 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 낙찰자 인수 문제가 생길 수 있습니다.

② 임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 기재되어 있습니다. 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 분석 대상인 실제 임차인은 최현철 1명이며, 동일 보증금을 주택도시보증공사의 청구금액과 함께 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최신 거래보다 52,000,000원 높다

가격 판단의 중심은 과거 거래를 모두 섞은 평균이 아니라 최근 12개월 실거래와 가장 최신 거래입니다. S&O빌리지의 확인된 실거래는 2건이며, 가장 최근 거래는 2026.05의 220,000,000원입니다. 반면 2022.05에는 277,000,000원에 거래된 이력이 있습니다.

거래 비교는 같은 건물의 유사 면적 표본입니다. 본건 비교 대상 전용면적 67.64㎡와 실거래 면적 63.4㎡·66.0㎡는 완전히 같지 않으며, 층·내부 상태에 따른 가격 차이가 있을 수 있습니다.

두 거래의 전체 평균은 248,500,000원이지만, 2022년의 277,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있습니다. 최근 12개월에는 220,000,000원 거래가 1건 확인되므로, 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 220,000,000원을 우선적인 가격 판단 기준으로 삼는 것이 보수적입니다.

전체 거래 평균 248,500,000원을 기준으로 보더라도 신건 최저가는 평균의 109.5%입니다. 최근 거래를 기준으로 하면 그 비율은 123.6%까지 커집니다. 이 사건은 어느 기준에서도 현재 최저가를 시세보다 저렴한 가격으로 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)

집행비용 4,608,000원은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 배당표는 당해세·최우선변제 등 변동 가능 항목이 반영되지 않은 가정이며 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.

현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 임차보증금 배당에 사용됩니다. 임차인 최현철의 예상 배당액은 267,392,000원이고, 보증금에서 미배당되는 금액은 9,608,000원입니다.

신청채권자 주택도시보증공사에 별도로 돌아가는 예상 배당액은 0원이며, 청구금액 297,907,613원에 대해 미배당이 발생하는 계산입니다. 이는 임차보증금을 별도의 두 임차인 보증금으로 합산한다는 의미가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액보다 확약의 효력이 중요

대항력 임차보증금이 매각가보다 큰 경우에는 낙찰가가 떨어질수록 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 이어지지 않습니다. 이 사건도 확약을 반영하지 않은 계산에서는 그러한 구조가 나타납니다.

각 회차의 원칙적 인수액은 집행비용을 포함한 배당 추정에 따른 금액입니다. 확약 후 실질취득가는 해당 최저매각가에 낙찰되고 확약이 유효하게 이행되는 경우를 가정하며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외합니다. 유찰 회차는 가정일 뿐 실제 유찰이나 낙찰을 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 단원구 와동 소재 안산강서고등학교 북측 인근입니다. 주변은 단독주택과 다세대주택 등이 형성된 일반 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물로, 본건은 3층 301호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등, 내벽은 벽지·일부 타일, 창호는 하이새시 이중창호입니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 승강기, 개별난방설비와 주차장설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 소로3류에 접합니다. 성장관리권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 포함되고, 안산강서고등학교 관련 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 토지 규제. 감정평가상 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 해당 기간 이후의 지정·연장 여부와 적용 대상은 입찰 시점에 별도 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 실제 수리 필요 여부는 별도 점검 대상입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,556,000원/㎡이며, 해당 토지의 면적은 282.0㎡입니다. 이는 개별 호실의 실거래 시세와 직접 동일한 개념은 아닙니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 매매는 2건이고 최근 12개월 거래는 1건이므로, 대규모 공동주택에 비해 거래 표본이 적고 가격 검증의 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조 — 최우선. 2026.06.01 제출된 확약서의 원본을 확인하고, 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 대상과 효력 및 이행 조건을 검토하세요.
• 임차권등기 말소. 을구 4번 최현철의 임차권등기가 낙찰 이후 어떤 절차와 조건으로 말소되는지, 별도 서류나 협조가 필요한지 확인하세요.
• 실제 점유 및 명도. 등기된 임차인이 있다는 사실과 현재 실제 거주자가 누구인지는 구분해야 합니다. 점유자를 확인하고 인도·명도 절차에서 별도 비용이나 분쟁이 발생할 가능성을 검토하세요.
• 별도 임차인 여부. 최현철 외 다른 점유자나 임차권이 확인될 경우 2026.06.01 확약의 효력이 자동으로 확장되지 않습니다. 별도 임차인의 전입·점유·확정일자와 대항력 여부를 다시 분석해야 합니다.
• 현재 시세 우선. 2022.05의 277,000,000원보다 2026.05 최신 거래 220,000,000원을 우선 비교하세요. 신건 실질취득가 272,000,000원은 최근 거래의 123.6%입니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정 가격은 217,600,000원, 2회 유찰 가정 가격은 174,080,000원입니다. 확약의 유효성 확인을 전제로 가격을 검토하되 유찰이나 해당 가격의 낙찰을 기정사실로 보지 마세요.
• 배당 및 조세 확인. 국민건강보험공단 압류와 안산시 압류의 실제 채권내역, 당해세 및 법정 우선채권을 확인하세요. 예상배당표는 집행비용 추정치와 제한된 배당 가정에 기초합니다.
• 관리비 및 시설 확인. 체납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목, 승강기·주차·난방설비 및 내부 수리 상태를 확인하세요.
• 원본 서류 최종 확인. 2026.10.23 기준 등기사항과 매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 관련 서류를 대조하고, 2026.11.05 매각기일 전 권리변동과 매각조건 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 비싸다”

이 사건은 일반적인 선순위 임차인 인수형과는 다르게 보아야 합니다. 최현철의 보증금 277,000,000원은 현재 최저가보다 크고 대항력과 우선변제권도 인정됩니다. 확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득금액이 보증금 부근에 머무는 구조입니다.

하지만 2026.06.01 확약서에는 대항력 포기, 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있습니다. 이 확약이 유효하게 이행되면 최현철 관련 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현 회차의 실질취득금액은 272,000,000원으로 판단할 수 있습니다.

그러나 최근 거래는 220,000,000원입니다. 현재 실질취득가는 이보다 52,000,000원 높고, 최근 시세 대비 123.6%에 달합니다. 최근 거래 추세도 -20.6%이며, 총 8세대의 소규모 다세대라는 환금성 부담까지 겹칩니다. 확약서로 권리 위험이 상당 부분 해소된다고 해도 현재 가격에 투자 매력이 충분하다고 평가하기 어렵습니다.

핵심은 확약의 효력과 실제 말소 이행을 확인한 뒤, 최근 실거래에 근거하여 입찰가격을 판단하는 것입니다. 현재 신건 가격에는 보수적인 접근이 필요하며, 1회 또는 2회 유찰 시나리오 역시 확약의 유효성, 실제 점유 상태, 부대비용 및 추가 가격 하락 가능성을 함께 검토해야 합니다.