대구지방법원 2026타경100235. 경상북도 경산시 중방동 대화타워펠리스2 8층 803호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 194,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사대화주택건설산업이며, 신청채권자인 주택도시보증공사가 청구금액 253,333,015원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기부상 말소기준권리는 2024.01.17. 북대구세무서장의 압류입니다.

그런데 이 사건은 일반적인 압류 경매와 달리 대항력 있는 임차인의 보증금이 핵심입니다. 임차인 박재범의 보증금은 230,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다. 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 낙찰자가 잔액을 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 임차권자의 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약의 유효성과 이행이 확인된다면 해당 보증금의 매수인 인수는 실질적으로 해소됩니다.

그럼에도 가격은 별개입니다. 동일 면적의 최신 실거래는 2026년 9월 153,000,000원, 최근 12개월 평균은 156,500,000원입니다. 신건 최저가 1.94억 원은 이보다 상당히 높고, 실거래 추세마저 하락 중입니다. 이 사건은 권리의 확약 이행 여부와 가격을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 성립한 임차인의 대항력

권리 구조에서 가장 중요한 순서는 임차인 전입 2022.04.22. → 말소기준 압류 2024.01.17. → 임차권등기 2024.04.24.입니다. 임차권등기는 말소기준보다 늦게 기재되었지만, 임차인의 주택 인도와 전입신고에 따른 대항력은 그보다 먼저 성립한 것으로 파악됩니다. 따라서 단순히 을구 9번 임차권등기가 압류 이후라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.

과거 달구벌신용협동조합 근저당, 청도일성새마을금고 근저당, 초읍동새마을금고 근저당과 한국토지주택공사의 주택임차권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 케이비부동산신탁의 신탁등기도 2019년 신탁재산 귀속으로 정리되었습니다. 현재 분석의 핵심은 2024년 압류, 박재범 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매와 확약서입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.30억, 확약으로 실질 인수 0원*

확인된 실제 임차인은 박재범 1명입니다. 주택도시보증공사는 박재범의 임차권을 양수한 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 신청채권자의 청구액 253,333,015원 역시 임차보증금 230,000,000원에 더해 새로운 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 임차권 양수인으로서 승계된 권리를 행사하는 것이므로 임차인 수 또는 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 24% 높은 신건 가격

경산 중방동 대화타워펠리스Ⅱ는 68세대, 2016년 준공 아파트입니다. 동일 면적대인 전용 60.4㎡의 확인된 실거래는 총 8건이며, 전체 평균은 184,375,000원입니다. 하지만 2024년 초에는 2억 원대 거래가 포함되어 있어 전체 평균만으로 현 시세를 판단하면 가격 수준을 높게 평가할 위험이 있습니다.

따라서 가격 판단에는 최근 12개월 평균 156,500,000원과 2026년 9월 최신 거래 153,000,000원을 우선 적용합니다.

2024년 초에는 225,000,000원~235,000,000원 거래가 있었으나, 2024년 하반기 이후 확인된 거래들은 1억 원대 중반으로 낮아졌습니다. 최신 거래는 2026년 9월 153,000,000원입니다. 실거래 추세 지표는 -19.2%로, 이전 거래 구간 대비 최근 가격이 하락했음을 보여줍니다.

현재 최저가 194,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.0%입니다. 대항력 포기 확약으로 인수액이 0원이 되어도 최저가 기준 실질취득액은 194,000,000원이므로 최근 실거래 평균보다 37,500,000원 높습니다. 최신 거래 153,000,000원과 비교하면 차이는 더욱 큽니다.

④ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당계산입니다. 임차인의 보증금이 최저매각가보다 크기 때문에, 집행비용을 공제한 금액이 임차인 배당에 사용되고 보증금 일부가 미배당으로 남는 구조입니다.

제시된 예상배당 계산 기준입니다. 집행비용 3,516,000원은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 253,333,015원은 별도 임차인의 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당은 채권관계와 배당순위 확정에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 완전히 달라진다

감정가 194,000,000원을 기준으로 신건과 유찰 후 가정가격을 비교하면 일반적인 할인 경매처럼 보일 수 있습니다. 하지만 이 물건은 대항력 포기 확약의 적용 여부가 취득비용을 결정하는 핵심 변수입니다.

유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 최저가 또는 매각결과가 아닙니다. 확약 전 계산상 인수액은 제시된 배당 시나리오의 추정값으로 집행비용 등을 반영하므로 보증금과의 단순 합계가 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 확약 반영 실질취득액에는 취득세·명도비·기타 부대비용을 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경산중앙초등학교 남동측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지·학교·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가되었습니다. 서측 약 8m, 북측 약 6m 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조 20층 건물의 8층 803호 아파트입니다. 위생·급배수시설, 소방설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 규제. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 경산중앙초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 토지이용 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 778,600원/㎡이며, 토지는 부정형·평지의 주상용 부지입니다.
• 환금성. 총 68세대의 비교적 소규모 단지이며, 최근 실거래 2건 평균은 156,500,000원입니다. 가격 추세 -19.2%, 단지 경매 평균 유찰 8.4회, 매각률 0.0%를 고려하면 단기 매도와 환금성 판단을 보수적으로 해야 합니다.
• 내부 상태. 감정 당시 거주자 폐문부재로 내부를 확인하지 못하여 동류형 아파트의 일반적인 마감 상태를 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 수리 상태와 점유 현황 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.22. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 정확한 문언과 조건을 확인해야 합니다.
• 임차권 양수관계 확인. 박재범과 주택도시보증공사의 권리 승계 범위, 임차권등기 말소 절차 및 실제 이행 가능성을 점검해야 합니다.
• 확약 밖 점유자 조사. 감정 당시 폐문부재였으므로 현장 방문과 현황조사 확인을 통해 실제 점유자 및 별도 임차인 유무를 확인해야 합니다. 확약은 별도 임차인에게 자동 적용되지 않습니다.
• 가격 기준 재설정. 최근 12개월 평균은 156,500,000원, 최신 거래는 153,000,000원입니다. 신건 최저가 194,000,000원은 최근 시세의 124.0%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 입찰가를 올리지 않아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -19.2%를 반영하여 과거 평균이 아니라 최신 실거래와 현재 매물 경쟁력을 기준으로 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 155,200,000원, 2회 유찰 124,160,000원은 가정가격입니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각기일, 최저가를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
• 내부 상태·관리비. 내부 미확인에 따른 수리비와 명도비, 미납 관리비 및 공용부분 부담 가능성을 조사해야 합니다.
• 배당·세금 검토. 집행비용 3,516,000원은 추정치이고 당해세와 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 배당액 변경이 확약의 법적 효과에 미치는 영향도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수는 해소됐지만, 가격은 아직 비싸다”

경산 대화타워펠리스2 803호는 겉으로만 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 있는 고위험 경매입니다. 낙찰가가 보증금보다 작기 때문에 원칙적으로 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 현재 최저가 기준 그 계산상 금액은 39,516,000원입니다.

하지만 2026.07.22. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약은 이 사건의 권리 판단을 바꾸는 결정적 자료입니다. 그 확약이 유효하게 이행된다면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 다만 확약 밖의 별도 점유·임차 위험과 말소 이행 여부는 계속 확인해야 합니다.

가격으로 넘어가면 평가가 달라집니다. 신건 최저가 194,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 156,500,000원의 124.0%이고, 최신 거래 153,000,000원보다도 높습니다. 게다가 실거래 추세는 -19.2% 하락입니다. 68세대 소규모 단지의 환금성과 제시된 평균 유찰 8.4회라는 경매 통계까지 겹칩니다.

결론은 명확합니다. 확약에 따른 권리 위험 해소는 중요한 장점이지만 현재 회차의 높은 실질취득가격을 정당화하지는 못합니다. 신건에서는 최근 시세 대비 가격 메리트가 부족합니다. 확약의 유효성 확인과 실제 유찰 여부를 먼저 점검하고, 하락한 시세를 기준으로 취득가격을 다시 판단하는 것이 합리적입니다. 종합적으로 현재 회차는 D등급의 보수적 접근 대상입니다. 권리는 조건부로 개선되었지만, 가격과 환금성은 여전히 부담스럽습니다.