창원지방법원 2025타경1027. 진주시 하대동 300-20의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(2-1)는 1층 근린생활시설·2층 주택, 기호(2-2)는 변소로 이용 중이며, 토지는 148.0㎡의 대지입니다. 제시외 건물 기호 ㉠~㉣도 매각에 포함됩니다. 공부상 건물 3층 46.24㎡은 지붕공사로 현황 멸실됐고 지붕부분은 2층 주택에 포함 평가됐습니다.
등기상 말소기준은 2020.04.08 합천농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 정태원 지분 압류, 박지혜 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 2009.01.09 전입 이수진이 있고 보증금이 미상이므로, 실제 낙찰자의 인수부담은 별도 확인 전까지 열린 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1027 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 하대동 300-20 · 경상남도 진주시 하대로 35 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 · 변소 |
| 토지 | 대 · 148.0㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유관계 | 추경남 33분의 9 · 정영숙 33분의 6 · 정현서 33분의 2 · 정예진 33분의 2 · 정서원 33분의 2 · 정인환 33분의 6 · 정태원 33분의 6 |
| 감정가 / 최저가 | 313,577,700원 / 153,653,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 합천농업협동조합 / 34,869,745원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.08 근저당권 · 합천농업협동조합 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입자부터 확인해야 한다
말소기준권리 이후의 등기권리는 비교적 명확합니다. 합천농업협동조합 근저당권 이후 경매개시결정과 압류, 박지혜의 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이수진의 전입은 말소기준보다 약 11년 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력을 확정적으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
| 임차인 | 전입·사업자 | 보증금 / 월세 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이수진 점유범위 미상 | 2009.01.09 | 보증금 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이다슬 점유범위 미상 | 2022.11.15 | 보증금 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지혜 1층 46㎡ 임차권등기 | 2022.09.21 | 10,000,000원 / 500,000원 | 2025.12.29 배당요구 2026.04.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격·유찰 — 49%지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
감정가는 313,577,700원, 현재 최저매각가는 153,653,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 107,557,100원, 4회 유찰 시 75,289,970원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 153,653,000원 | 0원 | 54,701,858원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 107,557,100원 | 0원 | 9,251,301원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 75,289,970원 | 22,465,249원 | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 가격을 확인할 수 없으므로 “49%니까 싸다”는 결론을 낼 근거가 부족합니다. 특히 이수진의 인수 가능 보증금이 확인되기 전에는 최저가가 내려갈수록 매력도가 자동으로 높아진다고 볼 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,653,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,951,142원 |
| 1. 근저당 · 합천농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,701,858원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 근저당 96,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 54,701,858원이며 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 당해세·임차인 최우선변제와 선순위 전입자 이수진의 보증금이 확정되지 않은 상태이므로 실제 배당 및 인수 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 진주제일여자고등학교 북동측 인근이며, 주위는 노변 근린생활시설·후면 주택·아파트 단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 기호(2-1)는 시멘트벽돌조 및 경량철골조 슬라브 및 패널지붕 건물로 사용승인일은 1988.01.25입니다. 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로1류에 접합니다. 공시지가는 1,001,000원/㎡입니다.
- 매각범위. 토지와 건물 일괄매각이며 제시외 건물 기호 ㉠~㉣이 포함됩니다. 공부상 3층 46.24㎡은 현황 멸실됐고 지붕부분은 2층 주택에 포함 평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이수진 보증금 확인. 2009.01.09 전입으로 말소기준권리보다 선행합니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해 인수 여부와 금액을 먼저 확정해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 현재 최저가 153,653,000원에 인수금이 생기면 그 금액을 더한 총부담액으로 판단해야 합니다.
- 49% 할인 착시 경계. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 비교 가능한 실제 거래가격 확인이 선행돼야 합니다.
- 박지혜 임차권. 보증금 10,000,000원·월 500,000원, 전입 2022.09.21, 확정일자 2025.12.29, 배당요구 2026.04.28입니다. 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다.
- 이다슬 점유 확인. 2022.11.15 전입으로 말소기준 이후이지만 보증금은 미상입니다. 현황 점유 상태와 명도 상대를 확인해야 합니다.
- 건물 현황 대조. 공부상 3층 46.24㎡의 현황 멸실 및 제시외 건물 ㉠~㉣ 포함 범위를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공유자·명도. 상속으로 정서원·정영숙·정예진·정인환·정태원·정현서·추경남의 공유관계가 형성돼 있으므로 실제 점유자와 인도 협의 상대를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 313,577,700원에서 2회 유찰돼 최저가가 153,653,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 조정처럼 보이지만 권리분석의 결론은 할인율보다 앞에 있습니다. 이수진의 2009.01.09 전입이 2020.04.08 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 미상이기 때문입니다.
배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만 이를 실제 인수액의 확정값으로 볼 수 없습니다. 이수진의 보증금과 대항력 유지 여부가 확인돼야 실질취득가를 계산할 수 있고, 비교 가능한 시세를 확인해야 현재 153,653,000원이 실제로 저렴한지도 판단할 수 있습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 전입 리스크는 미확정. 이 사건은 가격보다 임차관계 확인이 입찰의 선결조건입니다.
