대구지방법원 2026타경100287. 대구 동구 검사동 동촌미소타운 103동 202호, 전용 약 84.92㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 202,000,000원인 신건으로, 표면적인 가격은 가장 최근 확인되는 거래가보다 낮습니다.
하지만 이 사건에서 가격보다 중요한 것은 어떤 권리를 낙찰자가 실제로 인수할 수 있는가입니다. 2025.05.07 설정된 윤석민 근저당권을 말소기준으로 보는 분석이 제시되어 있지만, 그보다 앞선 근저당권의 변경·이전 기록이 남아 있습니다. 또한 실제 점유자로 조사된 백재흠은 2025.04.23 전입한 것으로 나타납니다. 권리의 선후관계와 임차관계가 확정되지 않은 상태에서는 최저가만으로 실질취득금액을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100287 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 검사동 756-436 동촌미소타운 제103동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 동구 동촌역사로4길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 84.92㎡ · 10층 건물 중 2층 202호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 슬래브지붕 · 외벽 몰탈 위 페인트 등 |
| 사용승인일 | 2016.01.07 |
| 소유자 | 김미주 (소유자 표시 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 동대구농업협동조합 |
| 청구금액 | 115,420,181원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기 발급일 | 2026.10.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 기존 근저당 확인
을구 6번도 2025.04.23 주식회사에이피엘파이낸셜대부 명의로 채권최고액 39,000,000원의 근저당권이 설정되었다가, 2026.01.05 주식회사토마토자산관리대부로 이전된 기록이 확인됩니다. 최초 권리에 말소 처리 표시가 함께 존재하므로 실제 유효한 권리인지 원본 대조가 필요합니다.
2025.07.08 신한카드 주식회사의 가압류 18,162,312원과 2026.01.30 임의경매개시결정은 제시된 말소기준권리 이후의 등기입니다. 이러한 후순위 권리는 통상 매각으로 소멸하는 구조이나, 앞선 근저당권 및 임차인의 권리관계까지 자동으로 정리된다는 의미는 아닙니다.
② 점유자 분석 — 보증금 미상, 인수 위험 미확정
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 실제 조사 점유자는 백재흠 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 파악된 인물입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백재흠 | 2025.04.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
백재흠의 전입일은 2025.04.23입니다. 제시된 윤석민 근저당권 설정일인 2025.05.07보다 앞서므로 대항력 여부를 반드시 검토해야 합니다. 다만 전입 사실만으로 주택 인도, 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 선행 담보권에 대한 대항 가능성이 모두 입증되는 것은 아닙니다.
현재 확인 가능한 것은 전입일과 점유자 성명입니다. 배당요구 여부 및 임차보증금 회수 범위도 확정하지 못하므로, 매수인이 실제 부담할 금액과 실질취득금액은 미확정으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 조금 낮지만 하락 추세
동촌미소타운103동은 16세대 규모이며, 동일 면적 거래로 확인되는 사례는 다음과 같습니다. 과거 거래와 최근 거래 사이에 큰 가격 차이가 있으므로 전체 평균보다 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 84.92㎡ | 7층 | 207,000,000원 |
| 2021.07 | 84.92㎡ | 8층 | 269,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.92㎡ | 2건 | 238,000,000원 |
| 최근 거래 집계 | 84.92㎡ | 1건 | 207,000,000원 |
2021.07 거래가는 269,000,000원이었지만, 2025.09에는 207,000,000원에 거래되었습니다. 거래 추세는 -23.0%로 하락했습니다. 전체 평균 238,000,000원은 과거 고가 거래의 영향을 받으므로 이 금액을 기준으로 최저가의 가격 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다.
최저가 202,000,000원은 최근 확인 거래가 207,000,000원의 97.6%입니다. 다만 비교 거래는 2025.09의 7층 사례이고 경매물건은 2층입니다. 층수와 물건 상태가 다르며, 해당 거래 이후의 최신 가격 흐름도 확인되지 않았습니다. 따라서 표면적인 할인 폭만으로 충분한 안전마진이 있다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
다음 표는 제시된 배당 계산에 따른 단순 추정 배분입니다. 선행 근저당권과 점유자의 보증금이 완전히 반영된 확정 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,628,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 윤석민 | 59,000,000원 | 59,000,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 신한카드 | 18,162,312원 | 18,162,312원 |
| 계산상 잔여 · 소유자 교부 | — | 121,209,688원 |
집행비용 3,628,000원은 추정치입니다. 선행 근저당권의 유효성, 다른 채권자의 실제 배당, 점유자의 보증금·우선변제권, 당해세 및 최우선변제가 확정되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 계산상 잔여액을 소유자에게 지급될 확정 금액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 위험과 분리해 판단
최저매각가가 낮아지는 상황을 계산할 수 있지만, 점유자의 보증금과 실제 대항력 여부가 확인되지 않았으므로 각 회차의 최저가를 최종 취득원가로 간주할 수 없습니다.
| 매각 단계 | 최저매각가 | 계산상 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(감정가 100%) | 202,000,000원 | 121,209,688원 | 미확정 |
| 1회 유찰(80%) | 161,600,000원 | 81,375,288원 | 미확정 |
| 2회 유찰(64%) | 129,280,000원 | 49,507,768원 | 미확정 |
회차별 잔여액은 기존 단순 배당 계산에 따른 수치입니다. 점유자의 실제 보증금, 선행 권리 및 배당순위가 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 검사동 소재 동촌네거리 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근 교통시설과 편익시설에 대한 접근성을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2016.01.07 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있으며 아파트로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 15m, 남동측 약 10m 포장도로와 접합니다. 토지는 정방형의 평지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·비행안전제5구역(전술)· 군용비행장 소음대책구역 제2종구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 소음대책구역 지정에 따른 주거 선호도 영향을 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 현황. 공시지가 1,494,000원/㎡이며, 공부상 지목은 잡종지이나 실제 현황은 대지로 이용되고 있습니다. 관련 공부와 이용현황의 차이를 확인해야 합니다.
- 환금성. 동촌미소타운103동은 16세대 규모로, 확인된 동일 면적 거래 사례가 제한적입니다. 특히 거래가 추세가 -23.0%로 나타나므로 대단지 아파트처럼 거래 유동성이 풍부하다고 가정해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2016.01.26 동대구농업협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2026.05.15 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 관계를 등기사항전부증명서 원본에서 확인하세요.
- 다른 근저당권 확인. 2025.04.23 설정된 주식회사에이피엘파이낸셜대부 근저당권과 2026.01.05 주식회사토마토자산관리대부 이전등기의 현재 효력 및 말소 여부를 확인하세요.
- 백재흠 점유관계. 2025.04.23 전입 사실뿐 아니라 임대차계약서, 실제 주택 인도, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 보증금 미상 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
- 신청채권자 배당. 동대구농업협동조합의 청구금액 115,420,181원과 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 이후 채권 귀속·배당순위를 재검토하세요.
- 실질취득금액. 낙찰가 외에 인수 가능한 보증금과 잔존 권리 부담을 확인한 후 실제 취득원가를 계산하세요. 유찰에 따른 최저가 하락만으로 안전마진을 인정하지 마세요.
- 시세 재검증. 최근 확인 거래 207,000,000원은 2025.09의 7층 거래입니다. 2층 물건의 상태와 거래 이후의 시장가격을 별도로 확인하세요.
- 현장 및 규제 확인. 군용비행장 소음대책구역 지정, 공부상 지목과 현황 차이, 건물 상태 및 실제 이용현황을 확인하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 체납 관리비와 점유자 인도 문제를 확인하고, 명도 비용과 기간을 입찰 계획에 반영하세요.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 확인한 후 최종 입찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — “97.6%의 가격보다 인수 위험이 먼저다”
이 사건은 단순히 감정가 대비 저렴한 경매 아파트를 찾는 관점으로 접근해서는 안 됩니다. 202,000,000원이라는 최저가와 207,000,000원이라는 최근 거래가만 보면 가격 차이가 존재합니다. 그러나 시장 거래가 추세는 -23.0%이고, 소규모 단지 특성상 개별 거래의 대표성에도 한계가 있습니다.
더 중요한 문제는 권리관계입니다. 백재흠의 대항력 여부와 보증금이 확정되지 않았으며, 앞선 근저당권의 말소·이전 관계도 원본 확인이 필요합니다. 단순 배당표의 인수액 0원을 실제 매수인 인수액 0원으로 받아들이면 안 됩니다. 임차보증금을 인수하는 구조로 확정된다면 실질취득금액은 낙찰가보다 커질 수 있고, 그 경우 최근 시세와의 비교도 전면적으로 달라집니다.
결론은 가격보다 권리 확인이 우선인 물건입니다. 말소기준권리, 선행 담보권, 점유자의 대항력·보증금 및 신청채권자 배당관계가 명확해지기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다. 현재 자료만으로는 실질취득원가와 가격 메리트를 확정할 수 없으므로 입찰 판단을 보류하는 것이 타당합니다.
