대구지방법원 2026타경100338. 경북 경산시 옥곡동에 위치한 두리마을 부영사랑으로 311동 4층 405호 아파트입니다. 전용면적은 84.9751㎡이며, 지상 15층 중 4층에 해당합니다. 현재 소유자는 상속으로 소유권을 취득한 김근영(지분 5분의 3)과 박채연(지분 5분의 2)입니다.
표면적인 권리구조는 비교적 간단해 보입니다. 2019년 한국캐피탈주식회사의 근저당권이 말소기준권리로 산정되어 있고, 임차인 신고가 별도로 확인되지 않으며, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 2017년 삼성화재해상보험의 근저당권과 2024년 한국자산관리공사로의 이전기록이 존재하고, 실제 경매 역시 한국자산관리공사가 신청했습니다. 이 권리가 현재 유효한지, 어떤 순위로 배당받는지 원본 확인이 필요합니다.
가격 측면에서는 판단이 더욱 분명합니다. 최저매각가 202,000,000원은 최근 실거래 평균 172,375,000원을 크게 웃돌고, 가장 최근인 2026년 10월 거래가 169,000,000원보다도 높습니다. 신건 상태에서 가격 경쟁력은 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100338 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 옥곡동 832-1 두리마을 부영사랑으로 311동 4층 405호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경산시 강변서로 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9751㎡ · 지상 15층 중 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 철근콘크리트지붕 |
| 단지 | 부영두리마을(3단지) · 966세대 · 2006.06.16 준공 |
| 현재 소유자 | 김근영(5분의 3), 박채연(5분의 2) · 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 143,384,789원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임대관계 / 점유 | 임대관계 미상 · 현장조사 시 거주인 및 이해관계인 부재 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 채권승계 확인
등기상 주요 권리의 흐름은 기존 근저당권 설정 → 채권양도 및 근저당권 이전 → 상속등기 → 임의경매개시입니다. 현재 산정된 말소기준권리는 2019.01.25 설정된 한국캐피탈주식회사 근저당권 14,400,000원입니다. 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
기존 우리은행 근저당권과 현대캐피탈 근저당권은 이미 말소된 기록으로 나타납니다. 현재 소유자는 2024.07.14 상속을 원인으로 2025.11.19 소유권이전등기를 마쳤습니다. 소유권의 공유지분은 김근영 5분의 3, 박채연 5분의 2입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 117.2%
부영두리마을(3단지) 동일 평형인 전용 84.98㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2025년 11월부터 2026년 10월까지 거래가 포함되며, 최근 12개월 평균은 172,375,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.98㎡ | 15 | 169,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 11 | 168,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 11 | 217,500,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 172,375,000원 |
최근 12건의 실거래 범위는 159,000,000원~217,500,000원입니다. 다만 2026년 2월의 217,500,000원 거래가 평균을 끌어올리는 요인이므로, 평균만으로 이 물건의 적정가격을 판단하는 것은 조심해야 합니다.
가장 최근인 2026년 10월 거래가는 169,000,000원이며, 2026년 9월 거래가는 170,000,000원입니다. 이 두 거래 모두 신건 최저가 202,000,000원에 크게 못 미칩니다. 더욱이 비교 거래는 13층과 15층인 반면 경매 대상은 4층이므로, 층별 가격 차이도 함께 살펴야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
현재 산정된 배당 시뮬레이션은 한국캐피탈 근저당권 14,400,000원을 반영한 계산입니다. 다만 실제 경매신청채권자인 한국자산관리공사의 청구액 143,384,789원에 대한 배당이 이 표에는 반영되지 않았으므로, 아래 금액은 확정적인 실제 배당 전망이 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,628,000원 |
| 1. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 14,400,000원 | 14,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 183,972,000원 |
위 계산은 집행비용을 매각가의 약 1.8%로 추정하고 한국캐피탈 채권최고액만 반영한 결과입니다. 한국자산관리공사의 신청채권 143,384,789원, 당해세 및 임차인 최우선변제 등에 따른 실제 배당 변동은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여 183,972,000원은 확정액으로 볼 수 없습니다.
유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 산정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 202,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 161,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 129,280,000원 | 0원 |
현재 신건 최저가는 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 시 161,600,000원으로 내려가면 최근 실거래 평균과 최신 거래가보다 낮아집니다. 2회 유찰 시 129,280,000원은 가격상 여유가 더 커지는 구간입니다.
다만 유찰 후 최저가가 낮아진다는 사실만으로 투자 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 매수인 인수액과 점유관계를 먼저 확인하고, 낙찰가에 인수비용이 있다면 이를 합산한 실질취득금액을 당시의 최신 시세와 비교해야 합니다. 현재 제시된 인수액 0원은 잠정 산정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 옥곡동 소재 옥곡초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 노선상가 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역이며, 감정평가상 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 간선도로 접근성을 포함한 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 단지 북측·동측·서측으로 왕복 2차선 도로가 접하고, 남측은 편도 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 경북체육중학교·경북체육고등학교 관련 상대보호구역이 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,212,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 아파트로 급배수·위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기 및 옥내 소화전 설비가 갖추어져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 966세대 규모의 아파트단지이며, 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격 범위가 159,000,000원~217,500,000원으로 넓고 현재 최저가가 최근 평균보다 높으므로 실제 재매각 가능 가격은 보수적으로 판단해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 거주인과 이해관계인이 부재하여 실제 내부 구조 및 마감상태를 확인하지 못했습니다. 내부 상태에 따른 수리비와 매수 수요 차이는 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당권 원본 대조. 2017.12.11 삼성화재해상보험 근저당권 176,400,000원과 2024.12.27 한국자산관리공사 근저당권 이전기록의 유효성 및 현재 순위를 확인하세요. 2019.01.25 한국캐피탈 근저당권이 실제 말소기준권리인지도 재검증해야 합니다.
- 신청채권자 배당 확인. 한국자산관리공사 청구액 143,384,789원이 현재 예상배당표에 반영되지 않은 원인을 확인하고, 채권계산서와 배당 우선순위를 대조하세요. 소유자 잔여 183,972,000원을 확정 배당액으로 간주해서는 안 됩니다.
- 임차인·점유관계. 감정평가상 임대관계가 미상이고 실제 점유자를 만나지 못했습니다. 전입세대, 점유자, 임대차계약, 보증금 및 대항력 발생 가능성을 확인하세요. 현재 인수액 0원은 이 확인이 끝난 뒤에야 확정적으로 평가할 수 있습니다.
- 입찰가 상한. 신건 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균 172,375,000원의 117.2%입니다. 최신 거래가 169,000,000원까지 비교하면 현재 가격에서는 무리하게 응찰할 이유가 부족합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 161,600,000원, 2회 유찰 시 129,280,000원으로 계산되어 있습니다. 실제 회차 변경과 최저매각가를 확인하고 그 시점의 실거래가와 비교하세요.
- 내부 확인·명도. 내부를 직접 확인하지 못했으므로 수리 상태, 하자 및 실제 점유자를 확인해야 합니다. 낙찰 후 인도명령 가능 여부와 명도비용도 별도 검토 대상입니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분과 미납 세금 및 선순위 공과금 여부를 확인하세요.
- 입찰 직전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일변경 여부를 재확인한 뒤 입찰을 결정하세요.
맺으며 — “권리 확인 전 보류, 신건 가격도 보류”
이 물건은 현재 산정된 매수인 인수액이 0원이라는 점만 보면 부담이 작아 보입니다. 하지만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 한국자산관리공사의 근저당권 이전·경매신청 내역과 예상배당 계산 사이에 확인할 부분이 남아 있습니다. 권리상 안전하다고 확정하기에는 아직 이릅니다.
가격은 더욱 신중해야 합니다. 동일 평형 최근 12개월 평균이 172,375,000원인데, 신건 최저가는 202,000,000원으로 평균의 117.2%입니다. 최신 거래가 역시 169,000,000원이므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단은 성립하지 않습니다.
단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회이며, 1회 유찰 시 최저가가 161,600,000원으로 낮아지는 시나리오가 있습니다. 그러나 유찰을 기다리는 것과 별개로, 실제 담보권의 순위 및 점유자의 대항력 여부가 먼저 정리되어야 합니다.
결론은 ‘신건 입찰 보류’입니다. 권리·배당 불일치와 점유관계를 확인하고, 유찰 후 실질취득금액이 당시의 최근 시세보다 충분히 낮아지는 경우에 재검토하는 접근이 적절합니다.
